Vi är i tankarna att köpa vår första lägenhet efter att ha tröttnat på hyres och det område vi bor i idag.
Vi har snurrat in på en viss lägenhet i Kallhäll i Stockholm, och tänker förmodligen lägga ett bud på denna imorgon. Vi älskar både området och lägenheten i sig. Vi har pratat med några av de som bor där redan och de verkar som trevliga människor vilket också är ett stort plus.
Jag har under kvällen kollat upp mer kring stambyte och den ekonomiska press det ger på en förening. I förening finns idag 296 bostadsrätter. Optimistiskt räknat ger det en kostnad på strax under 90 miljoner kronor. Det är inte ännu planerat något stambyte, relining är gjord för cirka 20 år sedan, och vad jag förstått så är det därför nu inne i det 30-åriga fönstret där stambyten oftast sker. Stamspolning och kameracheck gjordes för två år sedan och då såg det bra ut.
Belåningen är idag relativt låg, 2464kr/kvm, med ett sparande på 213kr/kvm och år. Totala intäkter per kvm ligger på 788kr.
Vad ser forumet för problem (och möjligheter) med denna förening?
Hur bör vi tänka vid budgivning?
Hjälp några nybörjare när det kommer till lägenhetsköp!
Tycker det är intressant att se hur Brfens kassa och kassaflöde ser ut. Det kan ge en fingervisning om föreningen behöver/kommer ta lån för kommande underhåll och/eller höja avgifter.
Det var ju en låg belåning, så är nog ingen fara. Om du slår ut stamrenovering (90 Msek) på totalt antal kvm kan du ju få en känsla för hur det skulle påverka era lån/kvm.
Ring till ordföranden i föreningen och fråga. Hur ser dom på stamrenovering, och plan för att finansiera detta etc. etc.
Har ni budat/tittat på fler lägenheter tidigare? Kan vara smart att inte hoppa på första bästa innan man har koll på marknaden i det området man letar i. Ganska snart får man en mycket bättre känsla för vad som är rimliga priser.
Ska se om jag kan få tag i numret till ordföranden i morgon. Lånet skulle slås ut på ungefär 4100kr/kvm i extra lån, om man tar fullt lån för hela kostnaden.
Vi har kollat på, och följt priserna för, en stor del lägenheter i området. Verkar som ett relativt rimligt pris, men skulle gärna ge lite extra höjd för det potentiellt höjda lånet per kvm för föreningen.
Hur är skicket på badrummet? En ”fördel” (hur man nu väljer att se på det) är ju att ni får ett nytt och fräscht badrum ”gratis”. Det kan ju påverka värdet på lägenheten positivt, förutsatt att ni inte redan har ett nytt badrum.
Det är relativt nytt. Både badrum och kök är ytligt renoverat omkring 2015.
Vi har redan planer för hur det skulle kunna förbättras från hur det är idag dock, så vi skulle använda stambytet smart för en (förhoppningsvis) förbättrande renovering.
det var läng sen jag köpte en lägenhet nu, men hade några knep då
jag skulle gilla lägenheten och planlösningen spontant direkt inom 5 sekunder från att jag öppnade dörren. Första lägenheten jag köpte var top 2 av kanske 50 lägenheter jag kollat på i olika områden. Den andra lägenheten var top 1 av säkert lika många lägenheter.
Måste verkligen gilla området . Topp 2 av de områden ni vill bo i.
rätt storlek på lägenheten. Inte för stor inte för liten. Bra proportioner på rummen. Många lägenheter har lite för små kök och en del för små badrum. Planlösningen går inte att ändra så den måste vara topp.
Finns det förråd i källaren? Hur såg tvättstugan ut?
Fin balkong?
Stambyte ger ju fräsht badrum. Det är trevligt. Är badrummet väldigt nedgånget idag?
Seriöst med underhållsplan👍
Hissbyte. Sånt är dyrt. Är det en nyligen ombildad förening eller en gammal förening?
Väldigt stor förening. Personligen föredrar jag mindre föreningar. Är det boende i föreningen som sköter hela styrelsearbetet själva eller har man extern hjälp? Det är väldigt stort jobb att sköta en såpass stor förening
Låg belåning är bra. Sen finns det många andra aspekter att tänka på vid lägenhetsköp. Du skriver heller inte prisklass på lägenheten, hur stor den är samt vad avgiften ligger på.
Gällande äldre lägenhet så kan ventilationen vara dålig. Om man t.ex bytt till täta 3glasfönster men inte byggt till extra tilluft. Var gärna i lägenheten ett tag och känn in om det är tung luft eller inte.
Skulle säga att detta absolut är topp 2 för områden vi vill bo i (topp 1 om man ser till område där priserna är inom, för oss, en rimlig peng - likaså lägenheten i sig )
Vi var och kollade på denna för cirka 1,5 månad sedan, gillade planlösningen och sådant, men sedan gick vi runt och kollade på andra lägenheter fram tills nu för att bilda oss en bättre översikt av vad som erbjuds. Andra gången vi kollade fick vi helt andra ögon för lägenheten och föll lite mer pladask för den.
Förråd finns (i vinden.)
Tvättstugan var relativt nyrenoverad
Riktigt fin balkong med en väldigt härlig utsikt över mälaren
Ena badrummet är renoverat för cirka 10 år sedan, så helt okej skick, medan det mindre är äldre (dock inte sunkigt vad vi kände när vi var där)
Förening har funnits sedan 60-talet och hissbytet är på gång, bara några (tror 3 av 9) var kvar nu att byta ut.
Föreningen verkar ha hjälp av HSB, förmodligen därför det är så seriöst skött.
Utan att veta alla detaljer så låter det som ni verkar hittat nåt som borde passar er. Positivt att hsb är med och hjälper föreningen. Det ser jag som ett klart plus.
Om ni köper en bostad som ni själva verkligen gillar så är det troligt att nån annan kommer tycka samma sak den dagen ni vill sälja. Det är inget lätt beslut att köpa bostad. Lätt att man velar lite hit och dit
Ser väl bra ut vad jag kan se med dessa siffrorna. Hade gärna sett hur renoveringar och underhåll legat under åren också men inga röda flaggor vad jag kan se.
Sparandet ligger väl lite lågt vissa år. Bör väl vara minst 150-250 kr/m2. Över 250 är riktigt bra. Ser väl ändå ok ut.
Framtida renoveringar är alltid en risk. De tunga brukar vara stammar (vatten och avlopp), tak, fasad/fönster. Kanske kolla om de har reserver i föreningen för en del eller om allt måste gå mot upplåning dvs höjda avgifter.
Äger föreningen marken? Annars kan det vara en risk om de haft långt arrende som går upp mycket om något år. Värt att kolla om du inte gjort det.
För att få en bild av lägenheten så kan ni ju anlita tex Anticimex för att göra en besiktning så att badrum, kök mm inte har uppenbara fel. Speciellt då tex avloppsbrunnar. Kan vara värt några tusen.
Så om föreningen äger marken, renoveringsplanen ser ok ut och lägenheten i övrigt inte har uppenbara fel så är det väl bara att köra.
Budgivning blir vad det blir. Just nu verkar marknaden hyfsat kall så jag skulle gissa att det inte rakar iväg illa. Kanske t.o.m. tvärt om att det kan vara bra tillfälle att köpa.
Gillar man lägenheten riktigt mycket så ska priset inte avgöra, så länge det är under smärtgränsen.
Tack alla för eran input! Vi körde på med en visning innan den officiella, la ett bud som säljaren ville höja något men vi höll oss under utgångspriset och skrev igår kontrakt. Allting kändes bara rätt!
)
Allting kändes bara rätt! 