Är 10 Mkr boende med renoveringsbehov idiotiskt i Stockholms innerstad?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Vi är ett par i 34–35 års ålder som bor i Stockholms innerstad och funderar på att uppgradera till ett nytt boende i samma område. Skulle uppskatta er input och reflektioner.

Vår situation idag

- Lägenhet värd ca 5,2 Mkr, lån 3,2 Mkr

- Gemensam bruttolön: 124 000 kr/mån

- Sparar ca 40 000 kr/mån på Lysa

- Drygt 4,5 Mkr på Lysa totalt

- Vi trivs väldigt bra och det går ingen nöd på oss, men på sikt vill vi få ett större kök med full kyl och frys och plats för kontor etc.

Sparfällan?

Vi har börjat fundera på om vi sparar för mycket idag. 40 000 kr/mån känns högt för ett par i vår ålder och vi vill inte skjuta upp livet i onödan. Vi går regelbundet på restaurang, konserter och unnar oss bra vardagsmat. Även om sparandet minskar efter eventuell flytt bedömer vi att vi fortfarande kan spara bra varje månad.

Det nya objektet

En rymlig lägenhet i Stockholms innerstad med attraktivt läge och fantastisk utsikt. Utgångspris 10 Mkr — samma pris som den såldes för drygt ett år sedan efter budkrig. Säljs nu pga separation. Intresset på visningar innan sommaren har varit lite svalt och mäklaren tog bort objektet under sommaren. Vi tror att priset är avskräckande givet att kök och badrum är från 2003 (spishäll uppgraderad ca 2019) och behöver renoveras på sikt. Vi planerar därför att lägga bud under utgångspriset. Min sambo älskar att laga mat och köket kan därför troligen inte vänta alltför länge. Jag ser det samtidigt som en fördel att vi kan göra köket exakt som vi vill — men det kommer såklart kosta. Avgiften på objektet ligger just nu på 7000 kr/mån.

Den nya föreningen

- Stambyte (el & VA) 2003 och ett välskött underhållsregister sedan dess (hiss, fönster, fjärrvärme och stammar är alla åtgärdade).

- OVK utan anmärkningar 2025

- Inget tungt underhåll planerat framöver.

- Friköpt tomt, äkta förening.

Nackdelar:

- Skuldsättning på ~9 500 kr/kvm och räntekänslighet på 11 %.

- Avgiften har höjts två gånger de senaste åren (+7 % 2024 och +3 % 2025).

- Ett av föreningens lån (1,4%) uppe för omförhandling i december 2026.

- 30-tals funkishus med energiklass F drar naturligtvis med sig en del i energikostnader, men det är svårt att åtgärda utan att kompromissa med husets karaktär.

- Välskött fastighet men man köper in sig i en förening som är räntekänslig och sannolik avgiftspåverkan framför sig.

Hur affären skulle se ut

- Försäljning av nuvarande lägenhet frigör ca 2 Mkr i eget kapital

- Vi tar ytterligare 1 Mkr från vårt börssparande i mellanrisk för att hålla belåningen under 70% och göra månadskostnaden rimligare

- Kvar på börsen: ca 3,5 Mkr

- Total kostnad för hyra, ränta och amortering ökar med 15–22 000 kr/mån (13–19 000 kr/mån om amortering ej räknas in. Räknat på 2,9-5% ränta). Det ryms inom vårt nuvarande sparande så marginalen finns.

Vad som talar för objektet

- Unikt boende vi inte tror dyker upp ofta. Svårt att hitta igen i det här prissegmentet i innerstaden.

- Högt och insynsskyddat läge med otrolig utsikt och balkong i söderläge. Går inte att bygga framför eller bakom huset heller.

- Öppen planlösning som motsvarar det vi önskar oss i stora delar, med plats för köksö samt full kyl och frys som är önskemål.

- Rum för kontor.

- Föreningen äger marken.

- Jag kan se oss bo här i många år framöver.

Vad som talar emot / osäkerheter

- Kök och badrum från 2003 behöver renoveras, köket troligen förr snarare än senare. Kan också ses som en fördel att få det som man vill.

- Fiskbensparketten knarrar mer än andra lägenheter vi tittat på från samma period.

- En av oss är i en varseldrabbad bransch. Vi ser det som en riskfaktor men personen i fråga har inkomstförsäkring och inget omedelbart hot.

- Föreningens avgift och kommande lån är en osäkerhetsfaktor

En ärlig reflektion

Vi kommer troligen inte vilja lämna innerstaden och vill flytta till större inom 3-5 år där vi tror att nästa lägenhet kommer kosta cirka 10 Mkr. Jag är lite orolig att jag är totalt fartblind när det gäller Stockholmspriser. Mina syskon på annan ort skulle säkert tycka att man är galen som ens överväger en sådan investering när det dessutom finns behov att åtgärda kök samt toa. Samtidigt känns det som att det är så marknaden ser ut här, och att ett unikt objekt har ett pris. Hur resonerar ni? Är det något vi missar eller tänker fel kring?

2

Om du skulle spekulera, varför tror du att lägenheten inte har blivit såld tidigare? Fel på planlösning, läge, avgift, mm? Kort sagt: är det möjligt att ändra?

Min erfarenhet är att kök och bad som är 25-30 år gammalt är minst attraktivt. Det kan se lite för nytt ut för att man omedelbart ska känna att det är motiverat att riva ut och lite för gammalt för att kännas helt fräscht. Lägg till en trist inredning som drar ner intrycket så kan man hitta fynd. Så om det bara är det tycker jag att ni ska slå till. Annars tänker jag att man ska vara lite misstänksam mot en bostad som ligger attraktivt men har få köpare. Bästa är att köpa med öppna ögon och vara medveten om bristerna ur marknadens ögon, inte minst om ni ska kosta på nytt kök och badrum.

Att avgiften höjts är i sig inget konstigt, flera driftskostnader har höjts de senaste åren vilket kräver en höjning av avgiften.

2 gillningar
3

Gör’t.

Det värsta som kan hända är att ni behöver sälja lägenheten, men ekonomin känns genomtänkt och renoveringarna känns lite mer ”villhöver” och kan därmed göras över tid.

Generellt kan man ju tänka att det nyproduceras inga stora lägenheter med utsikt i funkishus, så marknaden kommer alltid vara bra för er.

Har ni provat att vända på resonemanget, bara för att få perspektiv? Hade ni sålt lägenheten ni nu överväger för att köpa det boende ni har idag? Hade lättnaden i månadskostnad och en extra miljon på banken varit värt det? Om nej, köp. Om ja, köp inte.

2 gillningar
4

Den annonserades ut i början av sommaren som är sämsta tiden att få spekulanter, en en lunchtid till visning till att börja med. Vi har inte varit så imponerade av mäklarens jobb så det kan troligen också bidra.

Jag tror personligen att kökets och toans standard i kombination med utgångspriset är avskräckande. Det går såklart att leva där utan problem, men det är en framtida kostnad som tillkommer. Anledningen till att det ligger på 10Mkr är troligen för att den såldes för det förra året (gick upp ca 8% från utgångspris). Jag tror det separerade paret vill ha tillbaka pengarna och därmed högre utgångspris även om det avskräcker.

5

Ja, det kan man ju lugnt säga. Problemet är inte att köket behöver renoveras, problemet är att lägenheten kostar 10 000 000…

Ännu värre om de tvingas sälja med förlust. bara några procents nedgång blir snabbt stora summor.

4 gillningar
6

Stockholms innerstad är begränsad så om man hittar något som passar så är det en möjlighet. Denna fastighet har hög belåning så priset per kvadrat bör vara under snittet. Viktigt att bedöma övriga faktorer. Finns hyresintäkter? Teknisk status. Engagemang hos styrelse och föreningen i övrigt.
Om läget i huset är bra och den ligger i ett fint område är det en stor fördel. Att kök och badrum är halvgamla är knappast en nackdel, möjligen ett argument för att pruta. För ett objekt i denna prisklass är det en fördel med nytt kök och badrum. Ni kan fixa ny budgetvariant för kanske en halv miljon men om ni ska bo länge kanske skäl att satsa mer.
Det är osäkert att bedöma framtida priser. Vi har haft kontinuerlig uppgång från ca 1992 till 2022, sedan en svacka. Om ekonomi och politik utvecklas ok talar mycket för fortsatta uppgångar. Så om man hittar ett bra objekt till rimligt pris är det nog en bra tid att slå till.

1 gillning
7

Från en annan innerstadsbo, det framgår inte hur stor lägenheten är eller var i stan den ligger, men att det finns rum för ett kontor.

Är den en 3a så är 10M ju lågt?

Priserna har stigit sedan de köpte för 1 år sedan. Kraftigt.

Att de ens hade +3% för 1 år sedan när ingenting såldes talar för att det är ett attraktivt boende. Renovering prissätts inte i innerstaden, det är inte billigare att köpa ett ruckel.

Rent krasst kan det vara ett fynd, utan att ha bättre insyn i objektet eller vart i innerstaden det ens rör sig om.

1 gillning
8

Ja, spontant så sparar ni så pass mycket att ni gör märkbara avkall på olika saker och upplevelser (vs människor med jämförbar ålder / inkomst).

Sthlm innerstad är fortsatt hett, och bra objekt budas upp oavsett renoveringsbehov vilket resulterat i stigande priser 2025 och 2026. Som tidigare påpekats, vad gör detta objekt svårsålt?

Sedan 2022 är avgiftshöjningar på uppåt 40 % inget ovanligt. Med så stora lån bör ev. ytterligare avgiftshöjning antas framöver.

9

Hur stor är lägenheten? 10 Mkr för 65 kvm och 10 Mkr för 110 kvm är två helt olika affärer.

Har ni barn eller planerar ni barn inom några år? Det påverkar både bostadsbehovet och ekonomin enormt.

Hur ser nettolönen ut? En gemensam bruttolön på 124 000 kr säger inte hela sanningen. Om båda tjänar runt 62 000 kr blir nettot ett, men om den ena tjänar 124 000 kr och den andra 0 kr blir nettot betydligt lägre trots samma bruttolön.

Absolut viktigaste:

Om ni är 35 år, hur ser ni på familjebildning? Barn (eller avsaknad av barn) är nog den enskilt största faktorn för om den här bostaden är rätt eller om ni ändå kommer vilja flytta igen. Ni är inte 25 direkt så barn bör vara toppen på priolistan innan det är försent för alltid.

1 gillning
10

Det är väl ändå upp till TS att bestämma?

3 gillningar
11

Fast om du läser meningen precis innan står det ju uttryckligen “eller avsaknad av barn”. Poängen var ju inte att TS måste skaffa barn, utan att de måste veta vad de vill (ja eller nej) innan de köper en lägenhet för 10 miljoner. Det är ju det som avgör hela bostadsbehovet.

Klassiskt att citera halva stycket och missa poängen

4 gillningar
12

10M och 7000 i hyra, ja man är glad att man inte vill bo i Stockholm innestad..
Tycker det är halvdyrt i “min” stad men nu känns det redan billigare här :wink:

13

Om ni redan vet att ni vill flytta till större inom 3-5 år så tänker jag att det är bättre att ni avstår.

:sunflower:

14

sålde precis nästan alla besparingar för att finansiera drömboendet, kommer ha hyffsat låg månadskostnad och får bygga upp besparingar igen helt enkelt. För mig ett enkelt val då just boende i princip är anledningen till sparandet. Men sparar du av andra anledningar får du väl fundera på det i så fall, svårare än så är det inte.

3 gillningar
15

För egen del så lyser några varningslampor.

  • En av er i varseldrabbad bransch. Notera att jag läser ditt inlägg som en person vars inställning till privatekonomi fokuserar på hängslen & livrem. Är väldigt ovillig till att ta risker.
  • Du nämer att det som talar för objektet är “unikt”. För mig är ett unikt boende i Stockholm innerstad något som går mer eller mindre direkt. Detta krockar lite med din beskrivning, att objektet är så fantastiskt och unikt men svårtsålt? Ja, 10MM SEK är mycket pengar - men nu pratar vi Stockholm innerstad som också är en unik marknad. Något skaver här.
  • Renovering av kök & badrum tror jag inte är större problem för dessa lägenheter och dess spekulanter. I den prisklassen tror jag många ändå vill sätta sin personliga prägel. Återigen, finns det något annat med lägenheten som skrämmer spekulanter?
  • Ditt sätt att uttrycka dig på är säkert också något som påverkar, du sägar att dina syskon på annan ort skulle tycka du är galen som en överväger en sådan INVESTERING. Detta säger mig att du någonstans förutsätter eller räknar med viss avkastning på boendet. Hur hade du resonerat kring priset & boendet om det var KONSUMTION vs. INVESTERING?

Sen, min rent personliga åsikt - marknaden i Stockholm är vad den är. Man blir självklart påverkad av den bubblan när man bor där, allt verkar så normalt - grannar & vänner som betalar miljontals kronor. Det får det att framstå som normalt. Men 10MM SEK är enormt mycket pengar, bra mycker mer än vad jag skulle vara bekväm eller villig att betala för ett boende.

Lycka till!

Mvh,

16

Om ni vill ha mer analys av föreningen så kan ni om ni vill lägga ut årsredovisningen. Det finns personer som är vana att läsa dessa.

17

Ja du måste ta reda på varför de har 9500 i belåningsgrad. Det är isf några viktiga faktorer.

Har de hyresrätter osålda? Har de bra hyresintäkter från lokaler? Sånt kan motivera en högre belåning. Exakt vad har gjort att de fått den belåningen? Tidigare skum styrelse?

Generellt sett så är brf innerstan ofta bland de billigaste boenden man kan ha om man inte spekulerar på kort sikt. Jag har sedan 90-talet haft en negativ boendekostnad så det enda jag kan ångra är de lägenheter jag faktiskt råkat sälja.

Borde behållt allting.

2 gillningar
18

Lite spridda tankar:

Hur många kvm är objektet på?

Renovering badrum + kök innebär <än 10% av lägenhetens begärda pris =inte avgörande för den här typen av objekt/prisklass. Om en spishäll är bytt eller inte, knarrande fiskbensparkett och kommentarer om fullhöjdskyl/frys är helt irrelevant i det totalekonomiska sammanganget och indikerar att ni delvis kanske fokuserar på fel saker utan tittar på smådetaljer (som i sammanhanget är lätt fixa till för småsummor)

ÄR objektet så UNIKT med den prisnivån om det nu legat ut tidigare, dragits tillbaka osv?

Är ändå stor skillnad på var ”unika” objekt ligger i innerstan.

7000kr i avgift idag + hög belåning är lite oroväckande. Särskilt med tanke pä att ett av lånen har betydligt lägre ränta än det får vid omläggning. Är det lånet stort/litet?

Hur ser föreningens resultat ut senaste åren?

Görs det regelbundet avsättningar till underhåll och finns det avsatta medel för det?

Finns det hyresintäkter/dolda tillgångar som hjälper till med ekonomin för föreningen?

Är det ett ”statiskt” område eller planeras ombyggnationer eller andra större förändringar i närområdet? (Kan ge både + och -)

Hur ser det ut med kommunikationer och mataffärer i närområdet. Enbart bussar och små närlivs eller?

Fin utsikt men är det bullerutsatt?

Nämns inget om underhåll av de dyra posterna tak, fasad och ev balkonger? VAD består tidigare underhåll av för t ex hissar? Utbyte bra, besiktning/underhåll inte alls vidare värdefullt. Vad ligger till grund för er bedömning att det är en välskött fastighet, mäklarens ord eller objektiva fakta? (Inte lätt bedöma)

Ev tankar om framtida barn i familjen? Förskolor osv.

Utsatt arbetsbransch finns det någon plan B att falla tillbaka på för att få jobb?

Ekonomiskt sett med lån på 7 miljoner känns det hyfsat högt i er situation MEN i kombination mef flera miljoner i privat sparande så känns det ändå relativt ok. Jag personligen hade kanske hellre lagt mig på 50% belåning (inget amorteringskrav) och sen byggt upp sparandet igen därifrån. Särskilt om man är lite orolig för t ex sjunkande börskurser och känner det som större sannolikhet än att man ”missar” en kommande börsrusning med sitt börsinvesterade kapital. Säg att en blir arbetslös och det kommer en börssättning så kan amorteringsfrihet och mindre sparat kapital kännas som en skönare sits. (Att få till ekonomiska förändringar i kristider kan vara svårare få till än man tror)

6 gillningar
19

Vi kan bara spekulera om varför det är hög belåningsgrad. Några tänkbara skäl

  1. Ombildning rätt nyligen, där man som ofta valt att köpa med låga insatser och hög belåning. Detta gynnar de som var med i ombildningen
  2. Stora och krävande renoveringar nyligen
  3. Något udda problem eller halvdan skötsel av fastigheten
    I praktiken innebär den höga belåningen en implicit skuld kring kanske 750 tkr, vilket bör vägas in vid ett köp.
20

Tack för relevanta frågor, här kommer ett gäng svar (jag taggade många men det fick man tydligen inte):

Lägenheten den är runt 90 kvadrat med utgångspris runt 110 000 kr/kvm på Kungsholmen.

Objektet är relativt ovanligt då det finns ett fåtal lägenheter med detta läge och storlek. Det finns en hyresintäkt från en uthyrd lokal. Styrelsen har genom åren utfört en hel del underhåll senaste åren som har finansierats med lån (därmed den högre belåningen tror jag). Hit räknas sannolikt stambyte, hissrenovering, fönster etc. Amorteringen verkar också ligga lågt i föreningen.

Jag tror det var tajmingen (precis innan sommaren), visningstiderna (främst lunchtid vardag), utgångspris/hyra(?), kök/toa från 2003 som kan vara orsaker till att den inte blev såld - låg nog ute 2 veckor innan mäklaren tog ned den till sin semester.

Vad gäller barn så är det inget vi planerar för.

Lönefördelingen är omkring 55 resp 70 tkr/mån. Alla brancher känns varseldrabbade just nu, men jag hör vad ni säger. I detta fallet är bådas CVn relativt starka och vi tar ut långt från allt kapital i samband med eventuellt köp. Därmed finns fortsatt en ekonomisk trygghet. Investering var inte rätt ordval här och jag skulle varit mer försiktig i mitt första inlägg på forumet hehe! Jag förväntar mig dock att bostaden håller värdet relativt bra över tid.