Hej! Skriver detta inlägg lite i desperation och letar efter några goda råd.
Bakgrund:
2019 fick jag jobb i storstaden och flyttade dit, hade inga köpoäng och hoppade runt mellan några andrahandslägenheter, 2021 köpte jag en av de billigare lägenheterna jag kunde hitta för 1 410 000 kr. En tvåa på 63 kvm. Dvs bolån på 1 198 500 kr och kontantinsats på 211 500 kr. Hoppades inte på att jag skulle gå med vinst på bostaden men tänkte iaf att jag kommer få tillbaka det jag köpte den för, men såklart lyckades tajma det precis innan covid, krig i Europa och all oro i världen.
Förra året försökte jag byta bank på bolånet för att få ner räntan, men blev först nekad för att värdet då hade sjunkit under vad jag hade i bolån. I Mars 2024 fick jag en värdering på 1 150 00 kr. Vad då tvungen att amortera av för att hamna på 85% belåning igen. Jag amorterade ner till 977 500 kr, lyckades byta bank och är vad jag har i bolån idag.
Problemet är nu att likadana lägenheter som min såldes i grannhuset härom veckan för 780 00 kr, vilket även är värderingen jag får på min lägenhet från Hemnet idag. Målet var ursprungligen att inom något år flytta till en villa utanför staden, men känns som att det kommer ta minst 10 år innan värdet är uppe på samma nivå igen. I vanliga fall brukar man ju tänka att man “säljer i samma marknad som man köper”, därför gör inte så mycket om man säljer med förlust om jag köper något dyrare. Men priset på villor har knappt rört sig medan värdet på min lägenhet har minskat med nästan 50%…
Jag vet att jag får skatteavdrag om jag säljer med förlust, men enligt mina beräkningar hamnar det endast på 75 150 kr.
Får göra avdrag på 50% av förlusten: 630 000 / 2 = 315 000 kr
Skattereduktionen är 30 procent av underskottet om underskottet är högst 100 000 kronor: 100 000 * 0,3 = 30 000 kr
Om underskottet är större får du skattereduktion med 21 procent på den del av underskottet som överstiger 100 000 kronor: 215 000 * 0,21 = 45 150 kr
Källa: Räkna ut vinst, förlust och skatt | Skatteverket
Är bättre en inget men känns lite som en droppe i havet om jag är ärlig.
Finns det någonting över huvud taget jag kan göra eller kanske missat? Eller är jag bara helt körd och får acceptera en förlust på över en halv miljon? Känner mig ganska besegrad och att jag nästan är tillbaka på ruta ett i mitt sparande och drömmen om ekonomisk trygghet/frihet. Alla tips och råd godtas hjärtligt.
TLDR: Köpte lägenhet för 1 410 000 kr, är idag värd 780 000 kr men vill flytta. Vad gör jag?!!
Hej, vilken tuff situation. Jag misstänker att du inte är ensam om att svettas över lägenhet och bolån. Min enda fundering är kring värdeminskningen som verkar vara enorm. Är du verkligen säker på att din bostad har sjunkit med nästan 50%? Det låter mycket i mina öron. Var grannens lägenhet verkligen likvärdig med din?
I övrigt tänker jag att det inte är panik, även om det kan kännas så. Behåll lägenheten ett tag, amortera undan och gör inga investeringar i lägenheten som absolut inte är nödvändiga.
Usch, känner med dig då jag är/var lite i samma situation. Jag är ett par år äldre men köpte också lägenhet 2021, och bostaden var nog nära 100% belånad i praktiken där 2023 ungefär.
Men det handlade aldrig riktigt om de summorna du nämner. Din lägenhet/förening måste ha drabbats alldeles oerhört av ökade räntekostnader eller liknande, och därmed högre avgift? Det låter extremt.
Är du som sagt helt säker på att lägenheten som gick för 780K var likvärdig din? Vad säger autovärdering via Booli/Hemnet? Har du hört med en mäklare?
Ja precis, det som känns extremt med 50%. Men tyvärr verkar det stämma hyffsat. Har inte varit på visningarna i grannhusen så vet inte 100% men enligt bilderna verkar det vara i samma skick som min bostadsrätt, annars är det samma förening, samma planlösning, vissa är till och med lite större. Och Hemnet säger som sagt samma sak:
Avgiften har höjts lite under åren, men inte överdrivet mycket tycker jag. Har inte kontaktat mäklare eller gjort en ny värdering efter den jag fick förra året. Ville inte göra det innan jag bytte bank men nu antar jag att det inte spelar någon roll.
Det är bara positivt att få en eller flera mäklarvärderingar av de lokala i området. Du behöver inte ens be om en skriftlig utan bara boka förutsättningslösa möten och berätta hur du tänker och att du vill få ett hum om värdet.
Så du åtminstone har en klarare bild.
Rent psykologiskt kan du ju dels trösta dig med att du antagligen haft något lägre boendekostnader än för andrahandslägenheterna du kom ifrån… Svensk bostadsmarknad är dysfunktionell och även om de stora flertalet svenskar tjänat på det kommer enstaka i kläm så det sjunger om det…
Jag tycker inte nödvändigtvis du gjorde fel i din strategi att köpa bostaden med 4-5 års horisont. Men du hade väldigt otur i utfall. Både på marknaden i stort men särskilt med just din bostad
Jag beklagar den tuffa situationen. Att det går att köpa en tvåa i storstaden under 800 000 hade jag verkligen inte blivit medveten om. Din förlust utslaget per månad verkar ha blivit ungefär samma kostnad som om du hade hyrt en nyproducerad tvåa.
Har du använt någon mer värderingstjänst än hemnet för att jämföra, t ex booli?
Måste du flytta? En halv miljon är mycket pengar för en 27-åring. Om jag hade varit singel utan barn hade jag nog hellre suttit lugnt i båten, men vi vet inte om eller när bostadsmarknaden återhämtar sig, så det är ju en form av risk att sitta kvar också.
Hyra ut? Tillåts det är det ju en nobrainer. Då kanske du kan hyra ett hus eller en annan lägenhet på den plats dit du vill flytta? Knappast optimalt, men möjligt.
Tänk också på att om du får jobb på annan ort, så kan du under en viss tid göra avdrag på hyran på din gamla bostad (dock inte på räntan eller amortering) så länge du inte hyr ut.
Är det något radikalt som har hänt i området? Det låter inte rimligt att lägenheten har gått ner så mycket. Kan du ta reda på orsaken till dippen i området, tex via en mäklare? Det verkar vara en alldeles för stor nedgång för att enbart kunna förklaras av marknaden, iaf i Stockholmsområdet. I så fall kanske det är en övergående svacka.
Hemnets uppskattning ska du nog ta med en nypa salt. Tristare att den gick billigare i grannhuset, men det kan ju vara någon särskild omständighet.
Jag får själv uppskattat värde från Booli med jämna mellanrum. Vet dock (från flertal grannar som sålt) att Boolis uppskattning är 25% för låg.
Som flera av er frågar, nej som tack och lov måste jag inte flytta, mer att jag “vill” flytta. Trivs inte i storstaden eller i en liten lägenhet, vill tillsammans med tjejen och hunden flytta till hus med trädgård, plats att röra sig, bjuda hem släkten, spela kubb på gräsmattan. Vanliga svensson grejer.
Blir väldigt trångt att flytta ihop, starta familj osv. Förstår såklart att givet situationen att det inte är aktuellt nu längre, förhoppningsvis om några år när jag är runt 30 kanske. Men tvivlar starkt att värdet kommer hinna gå upp över 1 miljon tills dess om man nu ska spekulera. Och kommer fortfarande vara väldigt mycket pengar i sjön. Men men
Ska ringa mäklaren imorgon och kolla vad kan säger, men eftersom det är flera bostadsrätter på gatan som sålts vid det priset har jag inte så stora förhoppningar.
Har inte hänt något radikalt i området vad jag vet av utöver det vanliga. “storstaden” i mitt fall är Göteborg, men borde inte spela så stor roll.
Hmm ja att köpa villa före man fyller 30 är nog inte alla förunnat. Låter mer som undantag än regel En sak att fundera på är att även om det känns helt rätt när man är 27 så kan man ju hinna byta partner med tiden. Så kanske smart att låta det få ta tid före ett så stort commitment som att köpa en villa för att flytta ihop? Festina lente.
En sak att fundera på är att även om det känns helt rätt när man är 27 så kan man ju hinna byta partner med tiden. Så kanske smart att låta det få ta tid före ett så stort commitment som att köpa en villa för att flytta ihop? Festina lente.