Hej, undrar om någon klok själ vill ta en snabb titt på denna årsredovisningen.
Vågar man investera i en lägenhet i denna förening och hur mycket kommer avgifterna höjas?
lån som ska omförhandlas detta året och stora renoveringar sista två åren men ska vara klart i år.
Nu är jag ingen expert men vad jag kan utläsa så har man gjort en fönsterrenovering under två år för 3 miljoner, på 32 bostadsrätter +lokaler. Är inte detta väldigt mycket? Snälla svara någon med kunskap om att läsa årsredovisningar och som kan fösterrenoveringar. Jag har kanske helt läst och tolkat allt fel 
Tack för att du tog dig en titt!
Ja precis så tolkar jag det också, och att kassan har sinat nu detta året i slutskedet av renoveringen.
Stambyte är gjort 2006 så borde vara iaf 10 år till tills det behövs.
Men det jag är orolig för är just att föreningen nu behöver ta nya lån för att finansiera sista renoveringen och lägga om de lånen de har nu och hur mycket den räntan skulle påverka avgiften.
Den har ju intäkter från 3 hyreslägenheter/ dolda tillgångar, vet inte riktigt hur mycket man ska räkna med det i beräkningarna
Brf har tre lån som kommer att förhandlas om i närtid. Ett av lånen har nog en ränta som motsvarar vad marknaden begär idag, men två andra lån på 0,86% och 1,39% kommer nog att höjas avsevärt. Det ena höjs sista december i år, och det andra sista januari nästa år. Om båda landar på 5% så innebär det en ökad räntekostnad på 328 000 kronor. Det är 18% av föreningens omsättning. Jag spår avgiftshöjningar i närtid.
Tack! Guld värt svar,
ja avgiften är redan ganska hög så känns som att höjningar kommer kännas avsevärt mer nu. Och om man går efter dom räntorna känns det som att det krävs höjningar på upp emot 30 % till och med för att gå runt med dom räntekostnaderna eller tänker jag fel här?
Haha jag är också långt ifrån en expert på just fönster men beroende på hur många fönster det är i varje lägenhet men 100k per lägenhet låter ju sjukt dyrt 
Gjorde en snabbgoogling och ett helt byte utav fönster med bortforsling och allt verkar gå på 125k låter ju helt galet i min värld nu fattar jag att man i vissa länder kör en plywod skiva istället för fönster
Jag måste ha kollat helt fel rätta mig gärna någon för vi ska också göra fönsterbyte inom ett par år i min förening så detta är ju intressant även för mig
Jag gjorde fönsterbyte i min villa, Mockfjärds. Tumregeln jag fick fram var ca 10 000 kr per fönster av normal storlek och standard, monterat o klart.
Det var 5-10 år sedan så räkna 20 000kr per fönster nu efter inflation osv.
Sedan är allt säkert dyrare för en brf, högre höjder, inget rotavdrag, kanske högre krav på glas?
Denna förening förefaller rätt ”normal” på papper. Belåningen är ungefär i snittnivå. Man äger marken, en fördel. Räntan på befintliga lån är låg så den kostnaden kommer att stiga. Sen beror det på vilket underhåll som behövs de kommande åren. Flertalet föreningar kommer nog att behöva höja avgifterna 5-10 procent de kommande åren, och denna förening kommer nog att vara i denna nivå, varken bäst eller sämst.
Tack för att du tog dig tid att läsa! Är det troligare att det bara höjs runt 5-10 % än en chockhöjning i ditt tycke?
Eftersom att räntekostnaden kommer mer än dubbleras vid årsskiftet troligast och kassan för renoveringar vad jag kan läsa nu har sinat efter det stora fönsterarbetet.
Om man tittar på not 15 och räntekänslighet så ser man att ungefär hälften av lånen är omsätta till en högre ränta. Räntekänsligheten anges till. 10 procent, alltså att avgiften höjs så mycket vid en räntehöjning med 1 procent. Då hälften av lånen redan har hög ränta och räntesänkningar kan förväntas är höjningar pga lånen troligen under 5 procent. Till detta kommer höjda avgifter för el, värme , vatten , avfall med mera som drabbar alla föreningar. Den osäkra faktorn är underhållsbehov. Kontakta föreningens styrelse och ställ frågor kring detta.
Vad jag kunde läsa så är snitträntan på 1,87 just nu. Är väl rimligt att man kan anta att när lånen ska omförhandlas att snitträntan iaf hamnar på 4+?
Så man kan vänta sig en avgiftshöjning med 20% minst?
Nja, snitträntan för år 2024 är knappt 3 procent efter omläggning av ytterligare ett lån under året. Det sista lånet läggs inte om förrän år 2026 så det är först efter det som det nya ränteläget slår igenom helt. Mycket talar för att räntorna då är lägre. Så en höjning av avgifterna med tio procent fram till år 2026 känns rimligt enbart för ökade ränteutgifter. Till detta kommer höjningar pga ökade priser på värme, vatten, el, avfall och annat. Så en höjning med sammantaget 5-10 procent per år fram till 2026 förefaller rimligt.
Tack! Dina svar har varit guld värda 
Avgiften för bostäder har ökat med 7.96% mellan 2023 och 2022. Det är bra, med tanke på inflationen.
Hyresintäkter för bostäder har enbart ökat med 2.5% mellan 2023/2022, vilket är alldeles för lågt. Borde vara högre, men det kan finns någon anledning.
Räntekostnaderna har ökat med 47.8%. Inget att säga om det.
Jag undrar dock hur de har räknat ut korta och långa lån? Jag får det inte att gå ihop.
Jag kan för övrigt inte någonting om bostadsrättsföreningar, utan jag försöker bara hitta saker som jag kan hugga på.
Det du kan räkna in är deras hyror plus ev hyreshöjningar för dem.
Man kan ju driva frågan om att sälja hyresrätterna i styrelsen men gissningsvis sitter det personer i dessa lägenheter som inte har råd eller intresse av att köpa. Och man kan inte bara säga upp hyresgästerna för att sälja. Så det är en dold tillgång men det är normalt rätt svårt att realisera dessa tillgångar. Du kan fråga styrelsen om hur möjligheterna ser ut att sälja av dem.