Jag har länge funderat på att köpa bostadsrätt och har sparat kontantinsatsen till det. Sen kom räntehöjningarna och osäkerheten det medför och då har jag (vi) valt att sitta stilla i vår hyresrätt med korttidskontrakt som dock kunnat förlängas flera gånger med anledning av rådande ekonomiska kris vilket gjort så att hyresvärden inte haft behov av lägenheten pga pausade renoveringar. Nu har vi fått besked om uppsägning, dock först om ett halvår.
Jag kommer från en ekonomisk bakgrund där ingen i släkten äger sin egen bostad och har i princip ingen att rådfråga. Då det rör sig om ett så pass stort köp och jag redan generellt har ångest över större köp (nu i detta sammanhang jämförelsevis små köp) vill jag inte göra fel. Jag är bl.a. livrädd för att föreningen man köper in sig i går i konkurs vilket skulle vara förödande för framtiden i prisklasserna vi pratar om (huvudstaden).
Jag håller på och läser igenom guiderna som redan finns här på forumet men det är inte mycket som nämns om tjänster som allabrf (99 kr per rapport eller 249 kr per månad), är det något att ha? Hur mycket värde ska man lägga i bokstavsbetygen? Har ni några andra generella tips inför första bostadsköpet? Snart lär det ju också bli en till räntehöjning men effekten av den lär ju först ses några månader efteråt…
Min uppfattning av dem är att de satsar på kvantitet före kvalitet i sin datainsamling. Det är i mitt tycke fel, då de flesta är väldigt intresserade av ett mycket fåtal föreningar; men då implicit intresserade av att den data de får är korrekt. När jag har hjälpt bekanta med att analysera föreningar inför presumtiva köp har Allabrf vid flera tillfällen haft fel i sin data som har haft avgörande betydelser för analysen. Ett enda bokstavsbetyg tycker jag också är alldeles för enkelt för att det ska kunna tillmätas något värde när man bestämmer sig för om man vill köpa sig in i en förening eller inte.
Jag skulle alltså avråda dig från att använda Allabrfs tjänst för analyser av bostadsrättsföreningar.
En sak att titta på i föreningens årsrapport är lånen. Senaste årsredovisningen är från 2022 innan räntehöjningarna. Vissa föreningar har höjt avgiften ett första steg under 2023 men avgifterna för 2024 är ju i många fall inte klara ännu. Och årsredovisning för 2023 kommer inte finnas förrän nästa stämma, vilket brukar vara någonstans i Q2 2024. Tills dess är det värt att räkna noga själv.
En bostadsrätt som jag tittat på så upptäckte jag att föreningen under 2022 hade bundna räntor på i snitt 0,58%. Alla dessa gick ut under 2023. Jag räknade ut att om alla de nya räntorna hamnat kring 5% så behöver föreningen höja avgiften med 52% under nästa år. Då har jag inte ens räknat med inflationen på andra poster i budgeten ännu.
Blev tvungen att dra mig ur affären. När den avgiftshöjningen kommer (+2200 kr/månad) så tror jag att värdet på bostadsrätten kommer sjunka som en sten och det vill jag inte vara med om. Kan lätt wipa ut hela kontantinsatsen. Bättre att köpa då
Jag laddade ner senaste 3-5 årens årsrapporter från föreningar vi tittade på lägenheter i.
Tyvärr är de inte så standardiserade men jag plockade ut data för att räkna fram lite nyckeltal som jag tyckte hjälpte i att utvärdera föreningen.
Se tex mitt inlägg nedan. Sök gärna efter gamla trådar där det kan finnas mycket bra information.
Jag hade även starkt rekommenderat att prata med styrelsen i föreningen för att förstå mer av framtida investeringar och även ringt på och pratat med grannarna, om inget annat för att se så de verkar vettiga. Direkta grannar på samma plan och den över och under. De flesta blir bara glada när man ringer på för att prata någon minut.
Noterar att UC verkar lagt ner sin alternativa tjänst MinBostad
"Tack för den här tiden!
Tjänsten MinBostad kommer från den 1 november att läggas ned. Vi tackar alla som besökt oss och som utvärderat BRF:er med hjälp av vår jämförelsetjänst."
Det har varit lite av varje. Några exempel på sådant jag minns har varit fel är antalet lägenheter upplåtna med bostadsrätt respektive med hyresrätt, lån som Allabrf angivit i tusentals kronor i stället för miljontals kronor och inaktuella stadgar.
Jag kan inte påminna mig att jag sett något om stadgar eller antalet lägenheter som är bostadsrätt respektive hyresrätt i någon av deras analyser. I synnerhet det förstnämnda kan jag inte påminna mig att jag någonsin sett heller i en årsredovisning vilket väl är det som analysen bygger på som jag förstått det.
Kan tipsa om https://borattupplysning.se istället om du vill ha en analys. Inte det modernaste webbgränssnittet, men gubben som driver företaget är väldigt duktig och erfaren.
Att gå omkring att vara livrädd för att den brf som du köpt in dig skall gå i kk är ingen bra början. Det innebär att du har noll koll.
Föreningens belåning per kvadratmeter är därför ett bra riktvärde. Är din förening belånad till 10 000 kr per kvadratmeter samtidigt som hyreshus säljs för det femdubbla i området, då behöver du inte oroa dig.
Däremot finns många andra fallgropar, typ för lite avsättning till yttre underhåll, bundna lån med låga räntor som snart skall skrivas om etc.
Allsbrf upplever jag som oerhört trubbigt. Allt är inte siffror, man måste uppleva en fastighet på plats också.
Är du oerhört orolig/okunnig så är kanske en HSBförening att föredra. HSB är visserligen svindyra i sin administration, men är [åtminstone oftast] seriösa. Mindre föreningar kan vara bättre helt klart, men är du okunnig kan du gå på en mina.
Äldre föreningar har nog lite mindre med lån vilket gör dem mindre känslig för ökade räntekostnader.
Tittade själva på en lägenhet där föreningen ska förnya lån på 100 miljoner för 130 hem.
Lån med ca 0,7% ränta idag . Höjning för denna unga förening slår hårt mot en äldre förening helt klart
Hej, Det är ju bättre att ha ett hum om ekonomin än att famla i blindo. Har man bråttom Är en rating från Allabrf säkert bra att ha. Det är också en kostnadsfråga och hur bekväm man är. Vill man gräva djupare får man ju även lägga ner lite mentalt arbete. I så fall rekommenderas t ex Köp rätt bostadsrätt eller Köpa osett? Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion. Se tidigare avsnitt på Rika Tillsammans.
Kanske lite OT men det ryktas att HSB föreningar, inkl de som administreras av HSB i varierande grad, ofta har högre månadsavgifter än de som inte gör det, råkar du veta om det stämmer?
(Om det sen är bra eller dåligt med lite högre månadsavgifter kan väl variera beroende på hur pengarna används)
Även om det väl i praktiken är som du säger så är det väl så att åldern i sig inte spelar någon roll utan att belåningsgraden i sig är det intressanta. Däremot kan jag inte låta bli att fundera på om äldre fastigheter på sätt och vis är lite mer “riskfria”, för att det mesta som skulle kunna hända redan borde ha hänt och att man kanske därmed befinner sig i ett lite mer stabilt läge. Men jag har egentligen ingenting mer än någon slags känsla för att backa upp den teorin
Hellre en högre avgift och “rätt” avsättning till Yttre Underhåll än tvärtom. Men visst, HSBs förvaltning är i mitt tycke något dyr. Å andra sidan finns det föreningar utanför HSB där man betalar alldeles för mycket för sin administration. Styrelsen har ren slentrian bara fortsatt med samma förvaltare.
Svårt att ställa upp några generella regler. Att köpa en dyr äldre bostadsrätt med en belåning på 6 000 kr per kvm där föreningen har stora renoveringsbehov är definitivt inte alltid rätt.
Då kan kan ett köp i en relativt ny bostadsrättsförening med den dubbla belåningen vara mycket bättre.
Tror nog inte att någon skulle påstå att det alltid var rätt (åtminstone skulle jag inte göra det). Mer en allmän känsla av att desto äldre något är, desto mer har det varit med om och finns det då fortfarande kvar så borde det finnas en viss uthållighet.
Jämför t.ex. med fastigheter från säg 70-talet som redan rivits för att kvaliten/utförandet på byggnationen var på tok för dålig medan de 100 åriga fastigherna i dess närhet fortfarande står kvar. Men det är kanske väl långt ifrån ämnet
