Första inlägget så hoppas jag lägger inlägget i rätt kategori. Jag har inte hittat något tidigare liknande inlägg så hoppas att det här kan bidra med nytta för fler.
Jag står inför mitt första bostadsköp och har hittat en lägenhet som är av intresse. Bostadsrättsföreningens ekonomi är dock ett frågetecken. De klassiska mätetalen som skuldkvot och skuld per kvadratmeter förstår jag mig på. Men hur kan jag se att ekonomin går runt?
Jag har data från 6 år tillbaka, då föreningen grundades, och det jag tyda är att föreningen generellt sätt går back från år till år. Vilket jag läst mig till ska vara ok för en brf.
Det jag lyckats tyda är att:
Resultat efter finansiella poster - Avskrivningar < Förändringen i likvida medel.
Detta stämmer generellt sätt för alla år jag tittat på. Borde de dock inte vara lika med varandra? Dvs:
Resultat efter finansiella poster - Avskrivningar = Förändringen i likvida medel.
Tittar jag kanske på helt fel siffror? Hur avgör jag om föreningen verkar gå runt?
Hjälpte mig att undvika en riktigt stor, respekterad förening som hade uppenbart ohållbara avgifter. De har höjt 10% sedan jag gjorde analysen för 1-2 år sedan har jag märkt på Hemnet
Jag är ingen expert, men är det verkligen rimligt att en såpass ny förening går back varje år även om det beror på avskrivningarna? Någon som vet? Blir det då inte i praktien en progressiv avskrivning bara att den också syns i bokföringen? Alltså att man lämpar över underhållskostnader på framtida bostadsrättsägare.
Att gamla föreningar går med förlust efter avskrivningar är vanligt, men det är “okej” eftersom de ofta har stora övervärden i fastigheterna. Vips så värderar man upp fastigheten (speciellt marken i centrala lägen) med några 10-tals miljoner, tar nya lån (fortfarande till en relativt låg belåningsgrad) och finansierar takbyte, stambyte etc. Har funkat än så länge eftersom mark och bostäder har ökat så mycket i värde de senaste 30 åren.
Jag lägger en +1 på Borätt-köparskolan. Har följt den mycket.
Generellt sett är den dock kritisk till nyare föreningar (med fog).
Som sagt, att föreningen går back i resultaträkningen är inte nödvändigtvis en nackdel. Men det är ju viktigt att man har god täckning för räntor och underhåll i intäkterna (avgifterna). Se punkt 20, 21 och 22.
Och det är ju här de flesta nyare föreningar hamnar. Avgifterna är rena lockpriser för att sälja lägenheter istället för att föreningen ska ha god ekonomi.
Progressiv avskrivning är väl ändå inte tillåten i bostadsrättsföreningar eller har jag fel?
Detta stämmer generellt sätt för alla år jag tittat på. Borde de dock inte vara lika med varandra? Dvs:
Resultat efter finansiella poster - Avskrivningar = Förändringen i likvida medel.
Nej. Avskrivningar påverkar inte kassaflödet/likvida medel utan är bara en fördelning av kostnad (anskaffningskostnad för fastigheten) över tid.
Progressiv avskrivning där avskrivningsbeloppet börjar lågt men kontinuerligt ökar år för år är inte tillåtet längre. Här rör det sig dock om en linjär avskrivning där förlusten läggs på hög istället. Effekten blir den samma förutom att transparensen är högre eftersom man ser det egna kapitalet minskar år för år.
Det här var en mycket stor fråga för ett tiotals år sedan när jag sålde min bostadsrätt och köpte hus. Många nya föreningar hade progressiv avskrivning och visade svarta siffror när de egentligen inte gick runt.
Ah, tolkade ditt svar som att du menade att de faktiskt tillämpade progressiv avskrivning.
Jo, effekten av alla avskrivningsmetoder är ju i slutändan densamma Det är ju ändå bättre med en avskrivning som faktiskt speglar förbrukningen.
Det beror på hur man tolkar betyget. “A” på Allabrf är väl bare minimum skulle jag säga. Dvs en 3:a eller G i betyg enligt gamla betygssystemen i skolan
Föreningen jag nämnde ovan där avgifterna pumpats 10% på två år hade A+ till exempel. Man måste analysera själv för att bedöma riskerna men B/C skulle jag inte ens börja titta på.
Sedan är ju risken oftast “bara” att avgiften alltså höjs. Det är få föreningar som riskerar konkurs även med hög belåning. Men man vill ju inte sitta i en bostadsrätt med avgifter som närmar sig hyran i området!
Själv sitter jag i A++ förening med mycket underhåll bakom sig och ett “Wibble-konto” i kassa. Jag ville verkligen minimera motpartsriskerna mot föreningen när jag köpte.
Håller med. Skulle inte heller kolla på något under A, men ombildade föreningar, till exempel, tenderar att ha lågt omdöme i början. Det var så när jag köpte lägenhet och nu är vi på väg upp.
Allabrf sätter väl totalbetyget utifrån det lägsta betyget på 5+ parametrar? Så jag tycker man ska kika på varför föreningen fick B/C i betyg. Rör det sig bara om en parameter och man förstår varför så kan det vara lugnt.
Edit: Det stämmer faktiskt inte. Min förening har A trots vissa delbetygen på B/C.
Allt detta är väl i relation till vad du får betala för bostadsrätten kontra likvärdig förening med sämre ekonomi. Lägenheter i gamla skuldfria föreningar brukar ju kosta en bra slant mer än nyare med kanske större skulder och högre avgifter. Men det finns nog “gratisluncher” att göra för alla är inte lika pålästa.
Mjo, i teorin. Men i praktiken har jag funnit att marknaden för bostadsrätter är långt ifrån lika effektiv som aktiemarknaden när det gäller inprisningen av risker i föreningarna
Det kostar oftast mindre än vad det smakar att köpa en bostadsrätt i en mer solid förening.
En parameter hos AllaBRF är “avgift per kvm”. Om den är Hög, blir betyget Lägre. Det betyder att en förening kan få betyg B enbart för att de har för höga avgifter. Detta är ju ett absolut Guldläge att köpa. Man måste komma ihåg att föreningsstyrelser kan vara inkompetenta åt båda hållen, även om “för Bra ekonomi” gissningsvis inte är lika vanligt.
Slutsatsen blir att man inte kan titta på deras samlade betyg för att avgöra om det är en stabil förening eller inte. Men med det sagt så är det ju klart bättre än “inget” och en bra idé för gemene man att titta på. Den som är seriös med sitt lägenhetsköp (ur ett rent ekonomiskt perspektiv) MÅSTE läsa och förstå årsredovisningen, det finns inget annat sätt.
Har föreningen fått ett lägre betyg än A++ kan man ju köpa analysen för 99kr, se delbetygen, och därifrån avgöra om det är av allvarlig karaktär eller inte.
Det tror jag också. Den andra sidan av det myntet är ju dock att man inte får betalt för sitt bidrag till föreningens sunda ekonomi när man i sin tur säljer.
Håller med. Tror det är svårt att få ett billigare boende för att man är påläst eftersom de flesta struntar i att kolla upp föreningens ekonomi. Så det handlar mer om att undvika risker som andra sväljer utan att inse det.
Det är ju ändå bättre med en avskrivning som faktiskt speglar förbrukningen.