Hej,
Jag är intresserad av en bostadsrätt, en 4 alltså som kostar 300 000 kr (på landsbygden), med en månadsavgift på 6400 kr. På Hemnet såg jag en annan bostadsrätt i Göteborg (en 2:a eller 3:a) på nästan 3 millioner kr, fast månadsavgiften ligger på ca 4 000 kr.
Att en bostadsrätt i Göteborg kostar ett par millioner är inget konstig, men hur kommer det sig att det är en sådan skillnad när det kommer till månadsavgiften?
Som sagt, jag är intresserad av bostadsrätten men en bekant har sagt att månadsavgiften var för mycket och att detta kan tyda på föreningens dåliga ekonomi. Fast banken tycker att föreningens årsredovisning ser bra ut.
Vad/hur ska jag tänka här?
Du behöver förstå företagsekonomi och kunna göra en egen analys av respektive förenings ekonomi för att svara på det. Att prata med ordföranden i respektive förening är förmodligen det bästa sättet att få en bild av avgiftens “stabilitet”. För det behövs ingen särskild kunskap.
Äldre föreningar har oftast lägre månadsavgifter… Har sätt även dom som har noll i månadsavgift… Dom fallen finns de affärer i bottenvåningen/gatuplanet… Hyrespengar som gör att månadsavgiften blir noll…
Det här är faktiskt en spaning jag också gjort när det gäller bostadsrätter i landsbygd/små tätorter att avgifterna ofta är något högre än i mellanstora/stora städer.
Inte för att priset inte kompenserar, så att säga. Men det är ändå ett intressant, anekdotiskt fenomen jag själv noterat och inte har något på fötterna för att bevisa
Det kan i teorin handla om att värdeökningen i Stockholm och andra tillväxtorter gjort det möjligt för föreningar där att ta lån i högre utsträckning. Så länge räntorna varit låga har man kunnat låna upp alla möjliga dyra åtgärder och sprida kostnaderna över lång tid utan större påverkan på månadsavgiften. Jag noterade själv för ett antal år sedan just detta fenomen - alltså att vissa föreningar i “sämre områden” fått kraftigt ökad värdering på fastigheterna och därmed kunnat lånefinansiera olika “uppfräschningar” som uppskattats av de boende. Om man inte kan lånefinansiera i samma utsträckning behöver man finansiera saker mer “här och nu” och då behövs mer likvida medel.
När nu lånen inte längre är jättebilliga lär kostnaderna enligt denna logik med tiden slå igenom på månadsavgifterna i högre grad på tillväxtorter också. Som jag förstått det av medias rapportering är det också vad som förväntas. Ökningarna av avgifterna verkar i många fall bli stora, sett över några år.
Vad som är högt/lågt beror helt på vad som ingår i avgiften. Jag har bott i föreningar där allt ingår: värme, vatten, garageplats, båtplats (!), tv, internet, skötsel av gemensamma utrymmen, lekplats, gym, bastu/relax, hobbyrum etc. Det motiverar så klart en högre avgift.
Sen finns det föreningar där i princip inget ingår utan man har separata mätare för värme/vatten och där man själva sköter trädgården/ städning av trapphus, finns inga övriga gemensamma utrymmen såsom tvättstuga etc.
Det är inget självändamål att ha en låg avgift. Jag betalar gärna mer för att låta någon annan sköta förvaltningen. Däremot måste avgiften kunna motiveras.
Ett tips innan du gör en större utvärdering av föreningarnas ekonomi är att kika på hur avgiften utvecklats de senaste 5-10 åren:
En stabil höjning av avgiften med 2% per år är ett gott tecken (särskilt om lånen inte är överdrivet höga och byggnaderna i övrigt ser ut att vara i gott skick).
Plötsliga chockhöjningar av avgiften är ett varningstecken, då har föreningen inte haft koll på sin ekonomi.
Låg avgift som inte höjts på många år och där byggnaderna ser ut att ha behov av renovering är ett varningstecken. Stor risk för chockhöjningar. Föreningen har sannolikt inte budgeterat för sitt underhållsbehov.
Det ska bli väldigt spännande att läsa årsredovisningar de närmsta åren och se hur brf:erna har hanterat skenande elpriser och höjda räntor. Det kommer bli lättare att skilja de bra föreningarna från de dåliga.
Såsom några skriver ovan, så beror månadsavgiften för en bostadsrätt på en uppskö av olika orsaker. Man måste se över vad som gör att den blir just vad den blir. Detta ser man i årsrapporten om inte annat, men de kan vara kluriga att läsa.
Typiska saker en månadsavgift innehåller:
Avbetalning av räntor på föreningens lån
Generella avgifter såsom fastighetsskatt
Sophantering
Renhållning såsom städning av trapphus
Snöröjning
Trädgårdsskötsel
Föreningens egna el och uppvärmning i gemensamma ytor
Fastighetsskötare för enklare reparationer
Arvode till förtroendevalda
Dessa ovan skulle jag hävda 99/100 föreningar har i deras avgift.
Saker de kan innehålla
Värme & Varmvatten
Kabel-TV
Drift av tvättstugor & Torkrum
Dessa ovan skulle jag hävda majoriteten har, men nyproducerade brukar ha särskilt.
Internet
El
Gemensamma ytor såsom bastu/spa
Parkering
Garage
Hobbyrum (Har sett föreningar med allt från bandsågar till svarvar mm)
Lekplatser
Gym (ute eller inne)
Gemensamma aktiviteter för föreningsmedlemmar
Inre reperationsfond
Dessa ovan skulle jag säga tillhör ovanligheterna att de ingår, men man bör räkna med dem som mervärde när man jämför.
Har man en Spa-anläggning värdig ett hotel, då kanske det är värt en liten extra peng.
Ett enkelt (om än egentligen felaktigt) sätt att jämföra värdet på en bostadsrätt är att jämföra med priserna på hyresrätterna i området.
Det du betalar i Ränta+avgiften+underhåll av din egna lägenhet, jämfört med vad en likvärdig hyresrätt kostar i månaden. Är hyresrätten billigare, är det absolut övervärderat med bostadsrätten. Tänk på att äga en bostadsrätt innebär ett riskmoment med att man vet aldrig när ens kylskåp eller dylikt går sönder.
Är hyresrätten dyrare jämfört med alla dessa faktorer, kan det vara värt att undersöka mer.
Tack snälla för mycket bra för info.
Jag har årsredovisningen och ska titta på den igen och se om jag förstår den bättre.
Från banken fick jag “bara” svaret “det ser bra ut, de har ca 11 miljoner kr i skuld”.
Ganska magert svar och tycker att bankerna ofta bara hittar när det är riktiga rötägg.
11 miljoner är också svaret på “hur långt är ett rep?”. Beror ju på hur stor föreningen är.
Tänk på att du också tar med dig de där 11 miljonerna i värderingen av din lägenhet, för den är en del av föreningen. Så även om du tex skulle ha råd med kontantinsatsen så skulle lägenheten ändå vara belånad beroende på sin kvadratmeter i förhållande till alla lägenheters kvadratmeter gemensamt.
Förutsatt att alla lägenheter är identiska i storlek så
Är det 11 lägenheter har vardera lägenheter 1miljon i skuld
Är det 22 lägenheter har vardera lägenheter 0,5 miljoner i skuld
Är det 110 lägenheter har vardera lägenheter 0,1 miljoner i skuld
Som sagt, beroende på kvm och inte egentliga antalet.
Bostadsrätter är ett relativt nytt fenomen utanför storstäderna. Således kan man väl förmoda att det finns fler äldre lågbelånade föreningar i de större städerna. Men det är bara en killgissning.
Säger inte mycket. Fråga vad belåning per kvadratmeter är i lägenheterna. Ny lagstiftning på att detta ska redovisas tror jag.
5000-7000 anses vara en okej belåning. Högre tyder på dyrt, mindre bättre.
Kolla också allabrf.se om de gjort någon analys på föreningen. Då har de fått betyg på olika delar av ekonomin mm.
@Kirtapp Hmm, hade ingen aning om detta. Det är en liten förening med ca 52 lägenheter, varav 2 är fyror på 98 m2.
Jag var ju bara så glad att den “bara” kostar 300 000. Har iofs undrat varför är jag den ende spekulanten sedan i juni.
Du kan ju förresten räkna ut det lätt. Dela 11 miljoner med antalet kvadratmeter för alla lägenheter. Två lägenheter var på 98 m2. Hur stora är de övriga? Gemensamma utrymmen ingår ju i denna belåning och brukar inte räknas in.
Det står säkert i prospektet, något i stil med “del av föreningen” och en procentsats.
Det är ju föreningen som har lånet, inte du. Även om du köper in dig på en rätt till lägenhet. Men det är ju du som måste betala din del i föreningen. Så missköts ekonomin så kommer du måsta betala mer. Är ingen villig att köpa eller ta över din lägenhet, står du kvar med ägandeskapet och kostnaden.
Du borde kunna få ut årsberättelsen och där framgår vad pengarna används till.
Det skulle t.ex. kunna röra sig om aggressivt sparande eller avbetalning för ett stambyte. I mindre städer är fastigheterna inte värda lika mycket så det är inte alltid möjligt att rulla upp kostnaderna i mer föreningslån.
