Det är två årsredovisningar jag tittar på. Den med högre skuldsättning, högre avgift samt amorterar minst är byggd 2004. Den med betydligt bättre ekonomi är byggd 2010 har längre skuldsättning, lägre månadsavgift och amorterar mer. Bägge föreningarna äger marken och ingen av de tjänar extra på att hyra ut lokaler. Den nya föreningen har också ett lån som löpt ut och omförhandlats till 3% ränta medans den äldre föreningens lån börjar löpa ut nästa år. Den äldre föreningen gjorde en fasadrenovering 2021-2022 för drygt 1mkr men det motiverar inte skillnaden. Hur kan den nya föreningen ha så mycket bättre ekonomi och hur kan den andra föreningen ha högre avgift, mer i lån, vara äldre och amortera mindre?
Intressant! Är det medlemsinsatser delat med antalet lägenheter? När jag gör så visar det att den föreningen med bättre ekonomi sålt sina lägenheter för 2.5mkr i snitt 2011 och den andra föreningen sålde dom för 1.5mkr i snitt 2004.
Jag kollade också om den föreningen med dyrare avgift hade annat som ingår i avgiften men hittar inget.
Min erfarenhet är att föreningar bildade runt millennieskiftet lider av “vi gör som förvaltaren säger”-syndrom. Man betalar en hög avgift för ekonomisk och teknisk förvaltning (oftast Riksbyggen eller HSB) och tar aldrig in mer än en offert på jobb som ska utföras.
Angående amortering så är det långt ifrån alla BRF:er som amorterar sina lån.
Utan att gå in på detaljer. Om en förening har 400 000 kr mer i lån per lägenhet på 100 kv med 3 procent ränta innebär detta 1000 kri högre månadsavgift, allt annat lika.
Det är jag med på men hur kan det vara möjligt att en nyare föreningen har så mycket bättre ekonomi? Den äldre föreningen har högre avgift, lägre ränta på lånen och tycks inte amortera mycket medans den nya har lägre avgift och högre ränta men amorterar väldigt mycket procentuellt. De ligger inte långt ifrån varandra och jag ser inte att ena ska kosta så mycket mer i drift.
Det kanske kan vara något som skett tidigare som kostat den äldre föreningen mycket eller så kanske den nyare föreningen har en styrelse som är bättre med ekonomin? Jag har svårt att förstå hur det kan vara så stor skillnad.
Du får väl grotta ner dig i siffrorna. Hur mycket har exempelvis respektive förening satt av till Yttre underhåll? Skiljer det något på standarden i respektive förening? 450 kr i avgift låter lågt, är detta hållbart osv.
Du kan ju också prova med att försöka ringa ordföranden i respektive förening.
Tänker att jag ska försöka mig på en till djupdykning imorgon, men jag är ju bara en glad amatör🤠
Den nyare föreningen har en ca 300% större yttre fond men det är också en ca 3x så stor förening. Håller med om att avgiften är låg men det är som du säger rimligt med lägre avgift vid lägre belåning, dock intressant med kombon låg avgift + hög amortering.
Vill också passa på att tacka dig Nestor och er andra för att ni tar er tid att vägleda. Det är mycket uppskattat🙏
Precis som på villasidan är det oftast läget, läget och återigen läget som spelar roll. Ju bättre läge desto mer kan entreprenören höja priset vid nyproduktion.
En annan sak är standarden. "Riktig " parkett eller laminat, mm mm ger en skillnad.
