Hej!
Jag har pengar liggandes i mitt AB som jag vill investera. Jag har nischat in mig på lägenhet i Spanien. Jag hade hoppats på att det bara var att köpa lägenheten och sedan börja hyra ut. Men när jag pratade med min redovisningskonsult nämnde han " Beskattningsprinciper för dispositionsrätt" mer om detta kan läsas här: Beskattningsprinciper för dispositionsrätt | Rättslig vägledning | Skatteverket
Det verkar som att jag kan bli förmånsbeskattad på MÖJLIGHETEN att kunna åka till bostaden, inte att jag faktiskt utnyttjar boendet fysiskt… Stämmer detta? Någon med erfarenhet av uthyrning av bostad i Spanien genom sitt aktiebolag?
Låt säga att jag hyr ut den så mycket som möjligt, men sedan står den tom hela december pga låg turistnivå. Låt säga att jag åker till bostaden i Spanien och passar på att bo där hela december, då betalar jag självklart förmånsskatt. Men vad händer ifall jag inte åker dit utan den helt enkelt bara står helt tom?
Det är precis så illa som du befarar.
Du kommer att beskattas i Sverige för förmån för all tid som bostaden inte är uthyrd.
Generellt sätt brukar det upplägg du har tänkt dig avrådas från i alla artiklar jag har läst som har berört det.
Jag har ett visst kunnande på området då jag har en semesterlägenhet i Spanien sedan 15 år. Äger den dock som privatperson och inte via bolag.
Tack för svar!
Jag får det inte att gå ihop då man hör att fastighetsinvesteringar ska vara så stabilt och bra, samtidigt som man hör dehär… Investera i fastigheter med AB trodde jag skulle vara en god investering… Varför pratas det så gott om fastighetsinvestering för? Är det underförstått att beläggning är exakt 100% 365 dagar om året för att undvikta förmånsbeskattningen då eller?
Om du läser texten från Skatteverket som du länkar till så kan du se att det gäller speciellt för sådant som du som privatperson kan ha nytta av för privat bruk. Man nämner husbilar, fritidsbåtar och fritidshus.
Att till exempel köpa ett hyreshus med lägenheter eller en kontorsfastighet och hyra ut dessa på längre kontrakt torde inte ge någon förmånsbeskattning. Så du kan investera i fastigheter på det sättet.
"Dispositionsrätten som grund för beskattning av förmåner har i första hand aktualiserats för tillgångar som fritidshus, andra bostäder, motorcykel, husbil som registreras som tung lastbil, fyrhjulingar, båtar och andra inventarier. Det är alltså inte det faktiska nyttjandet som beskattas. Även om egendomen används i betydande omfattning i verksamheten beskattas värdet av dispositionsrätten. "
Står också “andra bostäder” och “andra inventarier”, kan ju vara vad som helst? Min borrmaskin? Min laptop? Min kontorsstol?
Ja, har du köpt en dyr inventarie med bolagets medel som har privat användning så riskerar du förmånsbeskattning. Borrmaskin var väl ett dumt exempel om det nu inte är så att ett IT-bolag har köpt någon dyr borrmaskin och ägaren samtidigt har ett stort slöjdintresse…
Lite senare i artikeln följer det här:
“En beskattning bör dock kunna ske om Skatteverket kan visa att en anställd har haft dispositionsrätt till förmånen och övriga omständigheter inte motsäger att förmånen har utnyttjats. Om det är troligt att den anställda endast har utnyttjat förmånen till en mindre del, kan beskattning ske för ett reducerat värde.”
Fritidshus utomlands som ägs av fåmansbolag har jag uppfattat vara av speciellt intresse för Skatteverket. Det blir snabbt stora belopp och det kan vara svårt att vissa att man inte har haft möjlighet att utnyttja det för sig själv eller närstående. Den stora skillnaden är ju att det är tillgång till och inte utnyttjandet av egendomen som förmånsbeskattas. Om det är vettigt eller inte kan man ha synpunkter på men det är så det verkar fungera.
Jag tog borrmaskin som ett löjligt exempel för att belysa hur luddigt det är, vare sig jag har slöjdintresse eller ej spelar ju ingen roll, möjligheten (dispositionsrätten) till borrmaskinen finns ju fortfarande, även fast den används i huvudsak i i verksamheten. Ska man gå blint på skatteverkets info så ska ju allt som går under “andra inventarier”, “fritidshus”, “andra bostäder”, “båtar” etc förmånsbeskattas om man har dispositionsrätt vilket i princip alla enmannaföretag har.
Jag med min lägenhet i Spanien, jag kan ju säga att jag inte har något intresse av Spanien så därav behöver jag inte bli drabbad av beskattningen…?
Man blir ju bara smått trött på hur invecklat och många gråzoner dom kör med, finns ju en viss poäng i det, oftast inte till företagarnas fördel för de som sköter sig…
Varför tycker jag det var dumt exempel?
Jo, antingen så är det en borrmaskin av ringa värde, under 1000 kr kanske, och är inte ens en inventarie utan bör bokföras som omkostnad. Skulle det beräknas förmån på den så blir det så lågt att det inte ens är aktuellt att ta upp.
Skulle ett bolag som inte använder borrmaskin i sin verksamhet köpa någon avancerad borrmaskin för 50 000 så finns det nog andra laghinder i bokföringslagen som gör att inköpet inte ska göras i bolaget.
Men det här är bara mina observationer utifrån utan att vara vare sig lagstiftare eller anställd av Skatteverket.
Slutligen, att jag skrev som jag gjorde om fritidshus är just att det har varit ett antal sådana här frågor upp i flera olika medier och varje gång jag har sett något så har den som frågat fått precis samma råd som din redovisningskonsult har gett dig.
Vill du ha en populärkulturell referens till hur det kan gå så kan du kolla på hur det har gått för familjen Lundell och Lundellhuset som de skulle ha som inspelningsstudio för sitt bolag. De flyttade ifrån det då Skatteverket skulle påföra dem en bostadsförmån på 40 000 i månaden om jag minns rätt.
Utifrån ditt svar låter det som att inköpskostnaden är den avgörande faktorn, vilket inte står hos skatteverket. Isåfall undrar jag vart du tror gränsen går där de börjar titta extra på? För som sagt, enligt skatteverkets sida så finns det anledning till att beskatta borrmaskinen, visst värdet blir bara några tior/hundringar, men då undrar man ju vart går gränsen.
Jag är enbart ute efter en investering, men vill ju inte bli beskattad bara för att den inte används/inte blir uthyrd.
Varför jag kikat extra på Spanien är för att jag själv skulle kunna vara i lägenheten, men under dessa dagar såklart betala förmånsskatt så som jag gör med min förmånssbil…
Här syftade jag på vad som ska bokföras som inventarie och vad som ska bokföras som omkostnad (direktavskrivning). Jag kan inga regler på det här men det är ju ingen som bokför småkostnader på 100 kr som inventarie och skriver av dem på 5 år.
Vilka arbetsprinciper Skatteverket har vet jag inte, men jag är ganska säker på att ingen kommer att jaga dig för 100 kr i förmån av borrmaskin.
När det gäller din förmånsbil så får du väl förmånsvärde hela året för bilen? Har du den parkerad hemma i två veckor medan du är på semesterresa i Spanien så får du väl ändå förmånsvärde på bilen?
Så någonstans mellan borrmaskin och fastighet ligger gränsen med andra ord
Ja alltså en tillgång som har livslängd på mer än 3 år och kostar mer än ~20 000 kr tror jag ska bokföras som tillgång. Så det kanske är detta dom menar?
Jag har bara försökt beskriva hur jag har uppfattat regler kring fritidsbostad ägda av företag. Du ska få några andra länkar som verkar vara aktuella så kanske några frågetecken rätas ut för dig. En juridisk byrå Danske Bank Texten är gömd längst ned men så här står det där: “Ja, du kan som ägare köpa ett fritidshus på företaget, men skattereglerna skiljer sig jämfört med om du köper fritidshus privat. Som företagsägare behöver du inte betala skatt för den faktiska användningen av fritidshuset utan för möjligheten att använda fritidshuset, det vill säga dispositionsrätten. Förmånsbeskattningen bestäms utifrån marknadsvärdet, i detta fall vad det annars hade kostat att hyra ett motsvarande fritidshus på orten.”
Beläggningsgraden är cirka 40-50% på de flesta turistområden, så lönsamt låter det ju inte då skatten kommer äta upp vinsten… Hyr du ut din lägenhet i Spanien?
Nej, jag tycker det skulle ge för lite i de förslag jag har sett. Min ort är ganska lite och har inte lika många servicefirmor som det finns runt Torrevieja eller Marbella. Dessutom känns det trevligare att kunna lämna sina saker framme utan att oroa sig för att de ska användas av främmande personer.
Konkurrensen är vad jag har förstått ganska hård även på Costa del Sol och Costa Blanca. En semesterbostad i Spanien är nog svårt att få till att ge hög avkastning, men jag brukar säga att det är min bästa utgift.
Okej, tyckte det såg så relativt billigt ut på Costa del Blanca/ Torrevieja men verkar för bra för att vara sant. Får väll trycka in överskottet på börsen istället…
Jag har tolkat reglerna på samma sätt. Dvs att man förmånsbeskattas på basis av möjligheten att nyttja bostaden, inte det faktiska nyttjandet
Jag är själv på gång att köpa lägenhet i UAE så frågan är högaktuell. Har dock funderat på en tänkbar lösning. Det finns företag som tar över uthyrningen av lägenheten på lång tid, t ex ett år och sedan ombesörjer all uthyrning. Vill man använda lägenheten själv får man be dem “blocka” datum i hyreskalendern. Skulle inte ett kontrakt där man lämnat ifrån sig nyttjanderätten kunna användas?
Jag skulle TRO att du i kontraktet åtminstone måste ange hur många veckor du max ska kunna blocka och därefter bli förmånsbeskattad för det antalet. Kan du boka hur många du vill så har du ju obegränsad depositionsrätt vilket leder till full förmånsbeskattning.
Såklart! Annars finns ju ingen “poäng” med det hela. Jag har en bekant som anlitat ett sådant företag i Portugal. Företaget hyr lägenheten hela sommaren när ägaren är i Sverige. Ägaren får en fast summa för hela perioden oavsett hur många nätter företaget lyckas hyra ut. Ägaren har ingen nyttjanderätt under den avtalade perioden. Hyran man får in är förstås lägre än den man fått om man hyrt ut själv men i gengäld är den garanterad och ett företag tar hand om allt.
Om syftet med köpet av lägenheten inte i första hand är hyresintäkter utan värdeökning med tiden kan det kanske vara en bra idé?
Det borde kunna vara något även för den som startades tråden gällande lägenhet i Spanien?
