Ett samtal om bostadsmarknaden med många bra tips

Bostaden är för de flesta av oss både den största affären vi gör i livet och den som har mest påverkan på vår privatekonomi. Det är ingen underdrift att säga att det är viktigt att man gör rätt och undviker de vanligaste misstagen. Dagens artikel är en intervju med Pontus Kopparberg som varit VD på både Bjurfors och Swedbanks Fastighetsförmedling. I den här första delen av två diskuterar vi framförallt bostadsrätter, bostadsmarknaden och dessa utveckling.

En av de saker jag brukar invända mot artiklar i vanlig media om privatekonomi, är att man lätt får tron att privatekonomisk framgång handlar om att få rätt på tusentals små beslut. Jag tror inte på det. Tvärtom tror jag att det handlar om att få rätt på ett fåtal stora beslut i livet. Boendet och finansieringen av boendet är förmodligen den viktigaste faktorn att få rätt på. Få andra beslut i ens privatekonomiska karriär är så stora eller påverkar lika mycket.

Det var därför jag och Caroline blev så glada när Pontus hörde av sig och ville generöst dela med sig av sin erfarenhet, kunskap och inte minst sina bästa tips. I dagens avsnitt berör vi bl.a.

• boendet som konsumtion eller investering,
• en typisk svensk bostadskarriär,
• faktorer som påverkat bostadspriserna,
• bostadsrättsföreningar,
• ägarlägenheter,
• saker att tänka på vid köp av en bostadsrätt,
• bostadsbubblan och riksgäldens rapport om bostadspriserna och en
• hel del frågor från er läsare

Vi hoppas att du tycker att den här intervjun är lika givande som vi tyckte att den var – framförallt med konkreta tips som att om du ska sälja villan, gör det i januari eller om du ska köpa en bostadsrätt räkna med föreningens lån på din bostad i priset. I nästa vecka kommer del två som kommer fokusera på hyresrätter, villor och nyproduktioner.

Om du har frågor, kommentera gärna så ska jag be Pontus om inte han kan svara på kommentarerna här på bloggen. Har du några andra tips som du tycker att vi har missat, dela gärna med dig i kommentarerna. Tack för den här veckan!

På återseende nästa vecka!
Jan och Caroline

Transkribering av hela intervjun

För dig som hellre läser intervjun än tittar eller lyssna på den följer nedan en komplett transkribering.

— START TRANSKRIBERING —

Varmt välkommen, Pontus. Du har ju varit verksam i fastighetsbranschen i många år, varav du har varit VD för Bjurfors i Stockholm, du har varit regionchef på Swedbanks Fastighetsbyrå i Stockholm och utland. Hade under en period över 350 medarbetare och nu driver du ett eget konsultbolag. Du är också VD på halvtid för en tech-startup, HappyX, och nämndeman i Södertörns Tingsrätt, som jag tänker att vi ska prata om lite sedan. Så, varmt välkommen till oss. Idag så ska vi prata om bostäder, fastigheter, fastighetsbranschen.

Caroline: Du har familj också kan jag fylla i, vid sidan om alla dina åtaganden. Fru och tre barn. Hur hinner du med?

Pontus: Just nu hinner jag med ganska bra. Jag har tagit en liten time-out. Jag slutade för 1,5 år sedan som VD för Bjurfors och nu jobbar jag ungefär halvtid.

Ökad arbetslust och perspektiv med 5-1-regeln

Jan: När du mejlade mig så skrev du att du försöker leva enligt 5-1-regeln. Det hade jag aldrig hört talas om förut. Du skrev att du jobbar i fem år, sedan är du ledig i ett år.

Pontus: Ja, det har blivit så. Det har kanske inte varit så genomtänkt från början, men det har faktiskt blivit de cyklerna, att jag har jobbat rätt så hårt under fem års tid och så har jag haft ett år med lite time-out. Allt från bosättning i Thailand, till att vara hemma och pyssla med lite annat. Så det har funkat ganska bra. Det kanske inte är så vanligt. Det finns alltid en osäkerhet att hoppa av.

Jan: Det känns som något som många har tänkt på. De flesta säger att de inte kan göra det av ekonomiska skäl eller att de är rädda om de skulle hitta tillbaka till branschen eller karriären. Jag upplever att det är ganska modigt.

Pontus: Ja, det krävs ett visst mod att göra så.

Men jag tror att många fler kan göra det än de som gör det. Det finns ju rätt många arbeten i Sverige idag, som läkare, sjuksköterska och lärare, där det råder en ganska stor brist. Jag tror att man ganska lätt kan ta ett år ledigt och sedan komma tillbaka. Jag tror att du mår bra av det.

Pontus Kopparberg

Jan: Vad har varit de största fördelarna med det?

Pontus: Dels är det att du får en arbetslust. När du har varit borta ett år så får man lite nya perspektiv på livet. Så jag tycker det har varit väldigt värdefullt.

Jan: Nu blir jag nyfiken. Det var inte detta vi skulle prata om, men när du säger nya perspektiv på livet, vad tänker du då?

Pontus: Det blir väl lätt så att man kanske är inne i ett ekorrhjul. När man jobbar och har tre barn så finns det inte så mycket tid att reflektera. Men jag tror att man behöver komma bort ibland och se en annan värld. Och se det lilla livet också. Då kan man också få större uppskattning för att jobba sedan.

Pontus karriär inom fastighetsbranschen

Jan: Jag tänker vi ska prata om fastigheter och bostäder. Hur kommer det sig att det blev fastighetsbranschen?

Pontus: Jag har ju varit mäklare också själv, en gång för väldigt länge sedan. Jag har alltid tyckt att det är kul att göra affärer och så har jag varit nyfiken på bostadsmarknaden. Så jag utbildade mig till mäklare på 90-talet, i samband med krisen som var då. Det är inte så många som kommer ihåg den nu, men det var en ganska djup bostads- & finanskris. Räntorna var väldigt höga och folk fick gå från hus och hem litegrann.

Jag startade ett eget företag då, som sålde nyproducerade lägenheter. Tidigare så var det så att, det kanske man inte kan tänka sig idag, men då fördelades alla nyproducerade lägenheter av HSB, Riksbyggen och SBC. Då fick man komma in och välja en lägenhet på ritning och fick femton minuter på sig. Man stod i kö och alla som stod i kön blev miljonärer i princip, för man fick köpa till ett lägre pris. Sedan vände det radikalt på 90-talet. Då startade jag ett företag som hjälpte till att sälja nyproduktion. Krisen var min förutsättning då, i det läget.

Så då har jag hållit på med det och alltid tyckt om att göra affärer. Sedan har jag jobbat med många andra stora företag. Jag har jobbat på Telia, Vattenfall, Comhem och Telenor och så emellan, sedan har jag kommit tillbaka till fastighetsbranschen.

Är bostaden en kostnad eller en investering?

Jan: Jag har sett fram emot det här avsnittet i flera år, innan du hörde av dig. Men jag tänker så här, om vi börjar med en av de mest kontroversiella frågorna. Bostaden är ju på många sätt den största affären, det största privatekonomiska beslutet de flesta i Sverige gör. Det har varit mycket debatt huruvida det är en investering eller mer en kostnad eller konsumtion. Vad tänker du?

Pontus: Jag har en tanke kring det där, som har växt litegrann av något program som har lyssnat på hos dig också. Det är riktigt att många ser ju sin bostad som en investering och det är ganska sunt att kunna se det på lite annat sätt också. Om man kan se det i ett lite större perspektiv så är det så att bostad har också fått ett större värde i Sverige, i och med att värderingar har gått upp. Framför allt i storstäderna. Så det här är en jätteviktig fråga plötsligt. Det var mindre så förut.

Jag tycker det är intressant att titta ut i Europa, för det är lite samma sak där också. Där har priserna gått upp ganska kraftigt. Det påverkar hela samhället att vi har så stor del av vår förmögenhet i bostaden, för det är trots allt så. Jag har tänkt på det där litegrann och jag skulle kunna säga så här, hur ska man värdera sin bostad?

Om jag går till min egen bostad då tänker jag att jag har en lägenhet, som har alternativkostnader. Jag måste gå ut då i Stockholm och hyra en lägenhet på 100 kvadratmeter kan vi säga. Om det nu går, men vi säger att det går. Jag måste hyra den i andra hand eller på olika sätt, och vad är det för kostnad? Då tittar jag på den kostnaden och kostnaden för min bostad. Det är en ändå en kostnad som jag kan försvara. Resten är ju extra. Så får man titta på om det är värt att äga sin egen lägenhet, för att det blir en trevligare stämning i huset, eller bättre kvalitet eller att man kan välja område. Då är det värt någonting.

Kom ihåg att diversifiera

Pontus: Men utöver det blir det kanske mer en kostnad, om du förstår vad jag menar. Så det finns någon slags förmånsvärde av att bo i bostadsrätt, vad är det och vad är det värt varje månad? För alternativt hade man haft en annan kostnad. Så ser jag på det litegrann också. Många ser det naturligtvis som att det är en investering. Sedan är det så att man har ju då en ganska stor investering i bostadsmarknaden.

Jag brukar också försöka uppmana folk att tänka lite större. Jag kan ta som exempel då, det är väl ganska vanligt att unga par i Stockholm kommer kanske till mig då när jag jobbade som VD och säger att de har en bostadsrätt i innerstan och nu har de chans att köpa en till och spekulera i, och så har de köpt lite aktier i ett bostadsteckningsföretag också.

Då brukar jag säga att de bör titta lite på hur risknivån ser ut. Den är ju väldigt hög. Så jag tycker att för många som har kanske 70-80% av sin förmögenhet, då ska man börja tänka på att köpa sådant som absolut inte korrelerar med bostadsmarknaden. Se det som en investering, med det är en väldigt stor del av sin investering på en liten del av marknaden.

Jan: Jag upplever att de senaste 30 åren så har det varit i Sverige att om man köper en bostad så går man med vinst. Vi tittar ju på historiska prisserier, det finns ju långa sådana, och då har det varit mycket att fastigheter har gått ungefär som inflationen. Kommer du ihåg den grafen, typ till 80-90-talet, där har vi haft fyra gångers prisökning. De har inte ökat särskilt mycket i värde. Det har gått lite upp och lite ner. Köpte du ett hus för 1 miljon så var det värt kanske 1,2 miljoner 10 år senare. Ordet eller konceptet ”bostadskarriär” fanns inte innan 1990.

Pontus: Vi såg ju på den grafen att den gick upp kraftigt. Vad som hände då, det finns bara ett svar på det, det är avreglering av kreditmarknaden. Innan dess var det starkt reglerat hur mycket man kunde låna. En intressant grej med den kurvan, för den var ju väldigt utdragen den du visade också, skulle man göra en kurva över de senaste 25 åren, då kan man konstatera att den som köpte bostad då när jag började verka på 90-talet, för de personerna tog det nästan 10 år innan de fick tillbaka pengarna.

Priserna kan stå still eller går ner

Pontus: Det är som ett litet hack i din kurva som du visade, men det är inte så roligt att sitta i 10 år och inte kunna sälja och inte kunna köpa något större eller skiljas eller sådär. Det är inte helt omöjligt att de priserna vi såg för två år sedan kanske inte reellt kommer tillbaka förrän om åtta år. Det ska man vara medveten om när man gör en investering då, för då är man plötsligt fast där.

Caroline: Vad händer då egentligen på bostadsmarknaden när ingen kan riktigt gå ifrån sin bostad? Blir det inte stagnation, lite det som vi ser nu?

Pontus: Ja, vi ser kanske litegrann av det. Sedan är det så att väldigt många som har köpt för många år sedan har stora vinster också. Så det gäller bara den gruppen som köpte då. Har man stora marginaler i övrigt så klarar man det ändå.

Men det har ingen person idag som är under 30 upplevt överhuvudtaget, att det faktiskt kan vara så att priserna står still eller går ner. Om vi säger att priserna är de samma om fem år, då är de ändå på hyggligt hög nivå, men det blir ganska jobbigt då om man har tänkt att man ska använda vinsten för att köpa bil eller att man ska köpa större.

Pontus Kopparberg

Jan: Nu kommer en ledande fråga där jag har en väldigt önskan att du svarar rätt. Men du får svara som du vill. Jag brukar säga att det är ingen naturlag att priserna ska gå upp.

Pontus: Så är det definitivt inte. Nu har vi också haft en ständigt sjunkande ränta som har eldat på priserna litegrann, så det är inte säkert att det händer igen.

Faktorer som driver upp priserna

Jan: Min upplevelse är att de 20 åren har det varit en hel del engångsfaktorer som har drivit upp priserna. Jobbskatteavdrag, avskaffad fastighetsskatt, låga räntor, låg inflation, högkonjunktur…

Pontus: Ja, och faktiskt relativt låga energipriser också, kan man tillägga i det. Sedan har det kompenserats för att staten har höjt energiskatterna, så man har tagit igen det. Men energiskatterna är faktiskt relativt låga nu, historiskt sätt, och har varit under en tid. Ska man vara lite pessimistisk så kan man säga så här att nu kan ingenting riktigt bra hända kvar. Det kan bara gå åt fel håll, för att vi har haft en extremt låg arbetslöshet, vi har en extremt låg ränta och vi har haft en annan sorts fastighetsskatt. Vi har ju fastighetsskatten kvar, men den är låg. Frågan är vad som kan gå bättre nu.

Om vi kliver in på det här med bubbla, då brukar jag säga, vad ska man vara rädd för? Det är när breda tjänstemannagrupper i Stockholm, Göteborg och Malmö blir arbetslösa. Då är det fara.

Pontus Kopparberg

Även om vi nu skulle få en höjd ränta, så är det inte förrän folk blir arbetslösa, eller vi får en sådan situation, som det blir jobbigt. För folk har råd att betala sina bostäder idag, absolut, det kommer inte vara något problem.

Däremot kommer man kanske dra ner på annat då, så det blir kanske mindre pengar till bilar och båtar och semester. Men att betala sin bostad kommer man kunna göra, så länge man har ett jobb. Om det blir en större arbetslöshet så blir det bekymmersamt, för då gäller inte bankernas kalkyler längre. Sedan finns det en fördröjning av det och folk har försäkring, men då blir det bekymmersamt.

Jan: Var det inte typ en lag kring just bolån som kom 2014 eller 2015? Innan var det så att om priset på fastigheten sjönk, att säkerheten sjönk så att du var överbelånad, så kunde banken kräva in säkerheten? Att de kunde lösa in lånet. Men att det togs bort och att vi idag inte kan bli av med vår bostad så länge vi betalar räntorna.

Pontus: Om jag minns det här rätt, så tror jag att det var så att i de villkor som fanns förut, så stod det att om banken har stor anledning att tro att säkerheten har minskat, så har man rätt att kräva en engångsamortering. Som de flesta givetvis inte hade någon möjlighet till. Men jag tror inte att det verkligen har hänt någon gång. Jag tror att de har stärkt konsumentskyddet där också, så det kan man titta på.

Om vi går tillbaka till en investering då, för du har pratat lite om det här med att belåna aktier och sådant också jämfört med det så är det så att bostadslån är ändå ganska fördelaktigt som en investering. Det är ganska lätt att få bolån och du får det till relativt stor del av säkerheten fortfarande, trots allt, jämfört med andra länder. Räntan är ändå hygglig och det kan vara så att värdet gå ner och du behöver fortfarande inte betala tillbaka eller amortera ett tag, så det är en ganska snäll finansiering och fördelaktig på det sättet.

Staten är orolig över bostadsbubbla och minskad konsumtion

Jan: Vi pratade ju med professor Paolo Sodini och han sa också det att i början när du är ung så har man ett högt humankapital, men ett litet finansiellt kapital. Han sa att lite ens uppgift är att mellan man är 20-65 att skifta då från ett högt humankapital, när det sjunker så ökar det finansiella kapitalet. Många studier pekar på att då ska man ta en högre risk och de flesta gör det genom att ta bolån och komma in på bostadsmarknaden. Så jag håller ju helt med dig i att det är rätt.

Riksgälden kom med en rapport nu den 28:e maj, med ungefär 80 sidor om den svenska bostadsmarknaden. Jag läste nästan hela analysen. Staten är jätteorolig, precis som du var inne på, att om vi får en bostadsbubbla och folk får betala mer för sina boenden så drar man ner på konsumtionen. Det är bra för att man behåller sitt boende, med det är väldigt dåligt för samhället.

Då skriver Riksgälden så här att om effekten av det skärpta amorteringskravet är permanent dämpas prisökningen ytterligare. De skriver,

Det höga utbudet av lägenheter kan fortsätta dämpa prisutvecklingen, se bostadsköparnas prisförväntningar påverkar marknaden negativt och mycket talar för en påtaglig dämpning av bostadspriserna”. Sedan sammanfattar de, ”modellen förutspår lägre ökningstakter för huspriserna det kommande årtiondet.

Riksgälden, 28 maj 2019

Vilket jag tycker är ganska spännande. Skulle du hålla med i deras analys?

Pontus: Absolut, nu har räntan gått ner från 4% till 1%, så det är klart att den utvecklingen har vi haft. Så finns det inte så mycket kvar att ta på. Sedan finns det fortfarande många orter som är tillväxtorter, som har naturligt driv efter bostäder också. Vi har blivit många fler svenska medborgare nu i samband med flyktingvågen, som också gör att det trots allt finns behov av bostäder. Det finns sådant driv efter det också, men jag håller med. Det här med hyresrätter, som vi kommer in på litegrann, den är speciell, beroende på hur den kommer utvecklas.

Rak och lugn prisutveckling

Läsarfråga från Sofia:

Olika statistik, till exempel Valueguard, Mäklarstatistik, SEB, och så vidare, ger olika svar. Vad tänker du om prisutvecklingen i Malmö, Göteborg och Stockholm?

Läsaren Sofia

Pontus: Först kan jag kommentera de här olika instituten som mäter. De visar lite olika för att de har lite olika källor. Till exempel Hemnet går och tittar på annonser som är ute på deras sajt, medan andra hämtar från fastighetsregister, så det kan skilja. Det kan bli lite förvirrande mellan de två. Det är väldigt svårt. Jag tror ju att vi kommer ha en ganska lugn prisutveckling. De kanske är det ett lite tråkigt svar, men jag tror att vi kommer ha en ganska rak prisutveckling. Det kommer inte hända så mycket.

Men precis som vi pratade om tidigare ska man inte ta för givet att priserna går upp. Det kan vara samma priser om fem år. Man ska tänka igenom det och mentalt titta på om det räcker att man får bo där, om man inte får någon avkastning. Det tycker jag att man ska tänka på.

Jan: Det går helt i linje med när jag var och lyssnade på Swedbanks chefsekonom. Han sa precis samma sak, att det enda där vi har sett en nedgång det är med exklusiva dyra lägenheter i Stockholm, för där har amorteringskraven lagt en ribba. Annars var han lugn och sa samma sak, lugn prisutveckling.

Pontus: Det är trots allt så att man kan också vända på det och säga att det finns säkert städer ute i landet är där priserna faktiskt inte har gått upp så mycket. Det finns mycket kvar att ge där också, eftersom räntan fortfarande är väldigt låg. I tillväxtorter och universitetsstäder och så, där kan det fortfarande finnas utrymme för uppgångar.

Läsarfråga om hur man kan tajma bostadsmarknaden

Läsarfråga från Rickard:

När är det rätt läge att gå in i bostadsmarknaden? Kan man tajma det? Bör man tajma det? Rycka plåstret så fort som möjligt, eller ha is i magen?

Läsaren Rickard

Pontus: En väldigt vanlig fråga är när man ska köpa på året. Då kan jag säga att det finns ett råd jag kan ge och det är att när man ska sälja sin villa så är det faktiskt så att villapriserna ofta är ganska höga i januari och februari. Alla säger samma sak, nämligen jag väntar till maj för då är trädgården så fin. Alla tänker likadant och det innebär att du får en ökning av utbudet och man ska sälja när utbudet är som lägst, det vill säga i januari då. Det är ett litet råd. Det är ingen absolut sanning, men så kan det vara.

Jan: Någon annan kommenterar på bloggen kom från någon som var lite frustrerad och undrade när spricker den där jävla bostadsbubblan så att jag kan få köpa mitt boende?

Pontus: Då tycker jag att man kan få sticka ut litegrann åt andra hållet och säga det att priserna är väl egentligen inte så höga som de borde vara, om man tar hänsyn till allting som hänt, med den låga räntan och allting. Så priserna har inte gått upp så mycket som de borde, rent rationellt. De borde ha gått upp ännu mer då. Om man verkligen ska räkna på det. Vad kostade det egentligen att köpa en lägenhet för ett antal år sedan?

Det har inte blivit så mycket dyrare att bo, egentligen. Utan priserna har gått upp och räntorna har gått ner mer. Sedan kan man tänka på att det finns en förväntan att räntan ska gå upp då. Det är väldigt svårt att bedöma. Som jag sa tidigare, jag tror inte att det blir någon bubbla som exploderar, om inte vi får större arbetslöshet. Det är där det händer. Då får vi en rejäl nedgång i ekonomin. Men bara automatiskt att det kommer gå ner för att priset är högt, det tror jag inte i dagsläget.

Angående när man ska gå in i bostadsmarknaden, så uppmanar jag en viss försiktighet. Jag är ganska försiktig. Att gå in i bostadsmarknaden rent spekulativt nu, det skulle jag inte göra.

De bästa bostadstipsen till barnen

Jan: Det är egentligen nästa grupp av frågor, på temat att välja bostad. Du säger du har tre barn och när de ska flytta hemifrån… Vad skulle du som pappa ge dina egna barn för tips? Hur ska man göra för att göra rätt? Vilka tre råd, boendeform, tips på bostadskarriär…

Pontus: Om jag får ge ett allmänt råd. Vi kom ju in på det här med hyresrätt.

Om vi bortser från hur det ser ut i Stockholm och i storstäderna så är mitt råd i till det att det är självklart man ska ha en hyresrätt när flyttar hemifrån. Första bostaden, det är ju perfekt för det. Den är flexibel, du kanske inte ska bo i en etta så länge, du kanske träffar någon, du kanske byter ort, eller man kanske tar ett jobb i en annan stad. Då är svaret egentligen hyresrätt då.

Pontus Kopparberg

Sedan är ju det ett råd som blir lite fånigt i Stockholm, för det finns ju inga hyresrätter än så länge i alla fall. Då är det att börja spara tidigt.

Mitt råd är kanske det Paolo sa då, att köp inte när du är ung. Varför binda upp dig då? Sedan kommer vi in på det här med bostad som investering och då pratar vi lite om det här med beteendeekonomi, som är väldigt intressant tycker jag. Då kan man säga så, om man ska formulera det i en mening, att dagens bostadsmarknad som har varit… Köp av bostadsrätt är en vaccination av så kallat dåligt beteende, som det står i böckerna, det vill säga att det blir en form av tvångssparande.

Det är det som har varit räddningen för väldigt många människor. Att man köper en lägenhet, det är ganska dyrt i början, man betalar ganska hög ränta och du tvingas ju helt enkelt lägga ganska mycket, eller om man kallar det för sparande då, varje månad. Det är ändå så att du köper det. Oavsett om det är en bra investering eller inte, köper du en villa här, så är det så att om 20 år kommer den vara värd mer, och då tvingas du betala räntor och amorteringar under tiden. Det blir som en slags tvångssparande.

På det sättet, hur folk beter sig, så är det positivt. Och med det som bakgrund kan jag också säga det också att börja spara tidigt till en kontantinsats, som alla säger. Men att äga sitt boende blir en form av tvångssparande som är bra, för att på sikt så är det ett sätt spara för framtiden.

En typisk svensk bostadskarriär

Jan: Ibland så har jag skojat om det, att man börjar sin bostadskarriär precis som du säger, med studentboende eller hyresrätt. Sedan träffar man någon och flyttar till bostadsrätt. När man får barn blir bostadsrätten för liten, så flyttar man till radhus. Sedan blir man i radhus, jobbar jättemycket, blir chef och blir man chef så flyttar man nog till villa. Sedan växer barnen upp och flyttar hemifrån och då flyttar man till lägenhet inne i stan. Sedan dör man så får barnen pengarna och så använder de det när de flyttar från hyresrätt till bostadsrätten eller villan. Så känns det som att det är samma pengar som snurrar runt i det där systemet. Grovt förenklat det här, håller du med?

Pontus: Vad beror det på då, att vi har det så? Det beror på att vi, alltså i Stockholm och i storstäder, inte har någon fungerande hyresmarknad. Det finns många delar i livet när det skulle vara bättre med en hyresrätt än en bostadsrätt. Hade vi haft en fungerande hyresmarknad hade det varit mycket bättre. Då hade man inte behövt ta risker i alla lägen och vi hade ökat omflyttningen i Sverige. Det du beskriver stämmer, men det beror också delvis på att det inte finns hyresrätter där emellan som en möjlighet. Så att så är det ju.

Visserligen som du säger då att ja, det är samma pengar som går runt. Så är det delvis också och det är också en stor förändring det som händer. Jag läste en artikel i Times om vad som händer med de som är 40 och 50 år idag som bor i London, som plötsligt blir mångmiljonärer för att deras föräldrar går bort. Deras radhus som de köpte väldigt billigt då, för de har också en stor utveckling där det är mycket fler som äger nu än tidigare. Det började under Margaret Thatchers tid och så vidare, så det påverkar också. Det är en generation som växer upp nu som när föräldrarna går bort så finns det mer pengar än det fanns, tack vare bostaden.

Caroline: Jag tänkte på det att man lätt kan få uppfattningen att alla vill flytta in till storstäderna. Men man hör också om att folk flyttar ut på landet eller till mindre orter. Har du någon uppfattning om det, hur det rör sig?

Undersök områdets framtida kommunikationslösningar innan köp

Pontus: I Stockholm finns det faktiskt två trender. Själva innerstaden i Stockholm växer inte så jättemycket, utan det är kranskommunerna som växer mest. Så har det varit under en tid nu, för det byggs mest och folk flyttar ut. Så det finns väl två trender i det också tror jag. Många vill gärna bo i innerstaden, men samtidigt så är det också många som flyttar ut.

Om man tittar på Stockholm och kanske säkert också nu andra större städer, så är det ju också kommunikationer som är väldigt viktigt, när man tittar på bostaden. Vi kanske kommer in på lite tips om att köpa också, men det är ju faktiskt så att de tär väldigt bra att titta på hur den framtida kommunikationslösningen ser ut kring där man bor. Det är väldigt viktigt, eftersom man ofta pendlar till sitt arbete.

Caroline: Jag tänkte på det också att det kan ju ha att göra med vilken typ av arbete man har. För det är fler som jobbar på distans och med frilansuppdrag nuförtiden, än det var för 20 år sedan.

Pontus: Det där har man pratat om i så många år, det här med distansarbete. Det var för 20 år sedan man började prata om det och det blev inte riktigt så mycket som man tänkte. Men i dagens läge så är det ju en helt annan verklighet att man jobbar på distans också, så det är riktigt. Jag tror att med infrastrukturlösningen med tågtrafiken, jag vet att har era pågatåg här i Skåne till exempel. Där kommer det finnas mycket mer möjlighet. Blir det då en stad som hamnar plötsligt inom pendlingsavstånd, genom en snabb tågförbindelse, så blir det drastisk skillnad på prisen.

Jan: Ja, det har vi sett här när nya pågatågsstationer har vuxit upp, som i Eslöv eller Trelleborg, så ökade priserna plötsligt. Men jag gillar frågan angående vilka råd du kommer ge till dina barn. För då har du varit inne på hyresrätt i början och att inte underskatta den. Du har pratat om att titta på transportmöjligheter till jobb. Är det någon ytterligare grej?

Pontus: Tänk lite framåt också på bostadskarriären, vad har man för tanke? Ni gjorde ju så, har jag hört i tidigare avsnitt, att ni satt i en hyresrätt och sparade pengar. Där tror jag att det finns en risk att man inte gör det, utan åker på semester för pengarna istället. Så det är ett väldigt bra alternativ också – varför inte? Då har du större möjlighet när du köper sedan.

Platsen påverkar bostadspriserna oerhört mycket

Jan: Skulle du kunna säga något angående storstad versus tillväxtort, eller landsbygd?

Pontus: Man kan våga titta på andra orter också. Man kan tänka att där kan man inte bo, det är för långt bort, och så vidare. Det tyckte man om orter som nu plötsligt ligger väldigt nära. Man kan tänka lite framåt, om kommande orter.

Jan: Vi har kompisar som bor i Klippan, som är typ en timme från Malmö, norrut. Typ utanför Helsingborg. De har ett jättefint radhus, med tre våningar och så frågade jag dem vad de hade betalat, och då sa de 1,1 miljon. Då sa jag att jag menade inte kontantinsatsen, utan vad kostade hela huset. Och då sa han att det var vad hela huset kostade. För mig var det en chock för vi fick betala långt över en miljon bara i kontantinsatsen. En timme bort är det som att du hade fått fem hus för samma pris som ett hus i Malmö. Det har ju inget med själva huset att göra då.

Pontus: Precis det jag tänkte på när jag var på väg hit. Om man ska tänka på lite stort i sin privatekonomi… Om jag köper en ny Porsche här så kostar den exakt lika mycket för dig att köpa, men om jag ska köpa ett sådant här hus i Stockholm i det område som är motsvarande, då kostar det kanske det dubbla. Så där kan man också tänka efter litegrann. Man får inte så mycket för pengarna. Är det verkligen värt det? Som du säger får du ingenting extra i värde.

Om man ska vara lite provocerande… Om man jämför med Kiruna till exempel, där lärare, läkare och byggnadsarbetare tjänar lika mycket som i Stockholm. Det är extremt lite skillnad i lön, oftast kanske till och med högre där uppe. Men de har bostadspriser som kanske är ungefär en tredjedel eller till och med en femtedel av Stockholmspriserna, så de får exakt samma hus.

Sedan kan man tillägga till det också att tvärtemot vad många tror, så är det så att priserna har inte alls ökat mest i Stockholm. I kronor, ja, men i procent så ligger Stockholm kanske någonstans i mitten, efter Karlstad och Skövde och så där.

Pontus Kopparberg

Så om man ser bostaden som en investering så får man dels bättre avkastning på sitt kapital i Karlstad och man får dessutom samma villa som i Stockholm för ett betydligt lägre pris. Så det ska man kanske också fundera på. Det måste verkligen vara värt det där. Man ska tänka sig i livet vad som är värt. Det är klart att man ska bo fint och ha det trevligt och så, men man ska veta att man får alltid betala det här storstadstillägget. Men om du köper en ny bil, vilket ni inte gillar, men om man gör någon annan investering, allt annat du gör kostar lika mycket runt om i landet.

Jan: Det är jätteroligt att du säger det där. När vi skulle köpa vårt hus så fick vi betala lite över 7 miljoner. Jag tänkte Gud det var jättemycket pengar för att vara Malmö. Det som verkligen tippade mig över kanten var att jag talade med en god vän, Niklas i Stockholm. Han bor i en trea på 80 kvadrat på Gärdet, som kostade 8 miljoner. Vi får stor trädgård, hus i centrala Malmö, och så mycket mer för pengarna. Då kändes det plötsligt mycket mer ok.

Läsarfråga om olika ägandeformer

Läsarfråga från Rickard:

Som en annan kommentar var lite inne på, skulle gärna höra hur man kan tänka angående att köpa hus eller köpa bostadsrätt? Alltså som ägandeform. Speciellt när det kommer till radhus, som finns i båda formerna.

Läsaren Rickard

Pontus: Det är en bra fråga, tycker jag. Då kan man väl säga så här, om jag börjar med bostadsrättsradhusen då, så är det så här att historiskt sett så har man byggt bara radhus med äganderätt. Det var så förr i tiden. Som villa, man äger själv. Sedan började man med bostadsrätt och då kan man kanske lite elakt säga att det var ett väldigt bekvämt sätt att gömma kostnaderna på. Det är lite så att om du tänker dig en bostadsrätt så kostar ett radhus kanske 5 miljoner att köpa, vilket är väldigt mycket pengar.

Men om du då bildar en förening och kör den formen och lånar upp ganska mycket pengar på föreningen och så låter du själva kontantinsatsen, eller själva radhuset, kosta 1 miljon kronor. Då blir det väldigt billigt och det är lätt få lån, relativt lätt, och så har du en hög avgift istället. Det är lite elakt att säga så, men många gånger är det för att gömma kostnaderna då. För att det ska se aptitligare ut. Så man ska väldigt noggrant räkna på vilka skulder som finns i föreningen också.

Dessutom så är föreningens räntor inte avdragsgilla, det är de när du betalar de själv. Nu har det skett en förändring de senaste åren, så nu har man då höjt priset och minskat lånen i föreningen istället. Jag kan säga att det är klart att det alltid är bättre, tycker jag, med äganderätt och ha kontroll över det. Sedan kan det finnas situationer där en bra och välskött bostadsrättsförening också är att föredra. Tycker man verkligen inte om att göra någonting själv så är det ju bekvämt. Då tar man gemensamma beslut.

En läsarfråga om ägarlägenheter

Läsarfråga från Peter:

Ägarelägenheter måste vara bättre än bostadsrätter, men varför är det utbrett i Sverige? Det måste vara en bra investering, då man själv äger och bestämmer vem som får bo där, och man får mer frihet.

Läsaren Peter

Pontus: Om vi ska gå in och prata lite om bostadsrätter. Vi kan ju säga att bostadsrättsföreningar är ett svenskt påfund. Mer reservation för Norge och Danmark, det har väl funnits liknande, så är det i princip ett svenskt påfund. Det är ägarlägenhet som är dominerande annars, till exempel i Spanien. Nu har vi en bostadsrättslag… Vi har bestämt att det är så vi ska bygga. Sedan har det gjorts förändringar, och det var ett antal år sedan, när man öppnade för ägarlägenheter och skrev lagar som var tillämpliga. Det har byggts några sådana föreningar också. Det har inte blivit någon succé, helt enkelt.

Det finns risker med det också, för då måste man vara överens om större renoveringar och så. Då kan några motsätta sig att man kanske inte gör renovering av fasaden då, till exempel, för att man inte tycker att det behövs och så blir det inte gjort. Det brukar regleras ändå i olika avtal och så, men jag kan säga så här, jag skulle kanske vänta lite med att köpa en sådan.

Bostadsrätt är det som finns och det är lätt att förklara när man ska sälja sedan. Här blir det en främmande fågel. Sedan finns det fördelar, som att man kan hyra ut fritt och företaget kan förvärva och så där. Men än så länge, en lite udda fågel som jag skulle vara försiktig med.

Jan: Men varför har vi i Sverige de här bostadsrätterna? Varför blev det så stort?

Pontus: Det kan man nog tacka HSB för och Riksbyggen. De här stora allmännyttiga organisationerna som valde att göra på det sättet. Vi svenskar tycker det är ganska trevligt att ha den här föreningen tillsammans och på något sätt ligger det lite det svenska kynnet, tror jag, litegrann. Sedan stiftades det lagar kring det här. Det har funnits länge, men det stramades upp på 60-70-talet där. Det kom många sådana lagar och det har visat sig fungera bra på många sätt.

Bostadsrätter är förvånansvärt problemfritt

Jan: Jag har kanske varit onödigt hård mot bostadsrätter, men jag är lite rädd för bostadsrätter. Det var en stor anledning till varför vi inte flyttade dit. Jag upplever precis att jag äger inte min lägenhet, utan jag äger bara en rätt att bo. Sedan upplever jag också att jag sitter i knäet på en massa andra människor. Så ska ett gäng amatörer sköta en fastighet för hundra miljoner. Mitt kontrollbehov och min rädsla bara blinkar rött. Sedan fattar jag att det är flera miljoner människor i Sverige som bor i bostadsrätt. Vad tänker du kring bostadsrätt? Är jag ute och reser?

Pontus: Jag kan säga så här, jag tycker det är förvånansvärt problemfritt. Man hör ju väldigt lite, tycker jag, om stora allvarliga problem. Generellt sett så kan man säga att en bostadsrätt är omgärdad av ganska mycket lagar och regler, så det går inte för styrelsen att fatta vilka beslut som helst. Så det finns någonting att hålla sig till. De lite större föreningarna har oftast en ekonomisk och teknisk förvaltning, som sköts av proffs. Så de flesta är väldigt välskötta.

Dessutom tar man kanske mer hand om det man äger, så jag tror att det kan bli lägre drifts och underhållskostnader än hyresrätt många gånger, för att det finns en omtanke. Men du har helt rätt i det att i små föreningar och i stora föreningar där folk bara bor och inte bryr sig så mycket, så kan en inkompetent styrelse ställa till mycket skada. Det sker säkert och det är säkert sådant som kommer upp mer i framtiden också.

Jan: När jag har suttit i styrelsen för bolag som vi hade med bostadsrätt i en förening, så upplevde jag att man satt där på mötet och så hade vi något förslag och då sa någon annan att det höjer inte värde på deras lägenhet. Det var mycket politik och att man sköter upp underhåll. Att om vi ska byta stammarna nu, så kommer det höja avgiften och då kommer inte jag få så mycket betalt…

Pontus: Om man då ska köpa bostadsrätt så får man verkligen undersöka årsredovisningen noggrant. Du har helt rätt i det att jag förväntar mig att när vi får lite sämre tider och får ett problem, det kommer naturligtvis att komma upp nu. Det har varit väldigt mycket diskussioner om det här med nya föreningar. Vi kanske kommer in på nyproduktion sedan, hur man kanske inte gör avsättningar. För det är klart att det finns tendenser till att man kanske struntar i att avsätta till underhåll, för att hålla nere avgiften nu för att jag ska sälja om två år, så jag vill ha högsta möjliga pris.

Det brukar duktiga förvaltare sätta stopp för då, och säga att nu måste ni faktiskt göra det här. Men det är helt klart så. Jag tror det är en ständig kamp. Det är en intressant fråga. Om man ska sammanfatta så kan man säga så här, att om du bor i en bostadsrätt, engagera dig i styrelsen då. Återigen, det är din största investering. Hur stor del av din förmögenhet är din bostad? Svaret är oftast att det är mer än 50% och då är det jätteviktigt att sitta med och påverka, så att det går rätt till.

Det värsta som kan hända

Jan: Jag får en sådan här pervers känsla, att kan vi inte bara prata lite mer om det som kan gå åt skogen? Men vi måste sedan, Carro du får hålla pinnen, så att vi säger de bra grejerna också. Till exempel den här föreningen i Malmö, eller vad är det som kan hända?

Pontus: Vad har hänt i Malmö? Det är en stor förening, som jag tror om jag inte missminner mig, så är det en så kallad ombildad förening. Många har bott där med hyresrätt och så där och det är inte helt ovanligt att det dyker upp 20-30 personer på ett årsmöte som har en förening på flera hundra. Vad som har hänt där är att det är några som har kidnappat fullmakter och tagit sig in i styrelsen. Det är ju helt ok att göra så.

Det är några personer som då har ”kuppat”, kan man säga. De har tagit sig in i styrelsen då och tagit fullmakten. Det har inte varit så många på styrelsemötet. De har egentligen fått poster då, vilket är helt ok, men sedan har man valt att anlita närstående för att renovera. Det visade sig att det här bolaget kanske inte klarade av det eller aldrig hade någon avsikt att göra det. Eller att de fick mycket mer betalt och så fick de exklusiva presenter som tack i styrelsen. Nu pratar vi om en dom som har kommit.

Sådana risker finns. Men det är väldigt ovanligt. Det är kriminellt. Men det vanligaste är att det inte sker tillräckliga avsättningar till underhåll. Det är grundläggande. Det kanske svider lite extra, man undviker att höja hyran och väljer att gå med underskott under ett antal år. Vid stora renoveringar så kan det vara så att man känner en kompis som har byggfirma. Det är inte så bra. Det gäller att göra professionella renoveringar.

Dubbelt lån på bostadsrätten

Jan: En annan risk jag har sett, som du nämnde nu i förbigående innan… Med en villa så har man lån på villan. Men i en bostadsrättsförening så har jag lån på min bostadsrätt, men föreningen har också lån på min bostadsrätt. Kan du inte förklara lite hur det funkar? För det är också en risk.

Pontus: Om vi tänker oss en situation där man har köpt en bostadsrätt och där det kanske inte har gjorts tillräckliga avsättningar för renoveringar och räntan är väldigt låg…

Föreningen kan ha valt att ha rörlig ränta på hela lånet. Så plötsligt går räntan upp med 1% eller 2% – då slår det ganska hårt mot din avgift också. Samtidigt kanske energipriserna går upp och fastighetsskatten höjs och så kanske man har en tomträtt som skrivs om.

Pontus Kopparberg

Vi kommer in på det när det gäller att köpa sedan, att de finns risker.

Däremot får man också en annan ekonomi på köpet och därför måste man verkligen titta noggrant. Nu är det ju så att folk tittar mycket mer. Köparna är mycket duktigare och mäklarna är också duktiga på att dela ut årsredovisning. För några år sedan var det så att man bara köpte. Det är jätteviktigt att titta på ekonomin, det kan inte nog poängteras.

En sak jag kan säga, om jag ska vara lite positiv också, och det är min åsikt det här med att om grannen inte betalar så får du betala. Det stämmer ju delvis, att om grannen inte betalar sin avgift så får ni andra i föreningen betala den. Jag tycker inte att det är någon risk, för man säljer ju sedan till slut lägenheten om man inte betalar. Så föreningen har en ganska låg risk mot att någon granne skulle bli arbetslös.

Ett mardrömsscenario i lågkonjunktur

Jan: Mina mardrömsscenarion, som aldrig inträffar, men då tänker jag så här att räntan ökar, och där kommer en parentes. Alla de här bankerna, du vet när man gör så här hur mycket kan du låna och på bostadsrätt, så tar ju de aldrig hänsyn till att om räntan ökar så tar de bara hänsyn till min del av lånet. De tar aldrig hänsyn till att avgiften ökar för att räntan ökar på föreningen också.

Pontus: Nej, en duktig bank tittar ju på årsredovisningen, men det är sant. Det blir en dubbeleffekt.

Jan: Då tänker jag i en lågkonjunktur, då blir folk av med jobben, det blir svårt att betala egna hyran, föreningen får också högre avgifter. Du vet att det blir en dubbelgrej där. Som du säger, om en enstaka granne inte betalar så löser man det. Men säg att föreningen går i konkurs, eller är det orealistiskt?

Pontus: Det är helt orealistiskt tycker jag, när det gäller vanliga äldre föreningar i storstäderna. Det som hände på 90-talet, när det var rejäl kris, så handlade det om nyproducerade bostadsrätter, där de hade gömt väldigt mycket av kostnaderna, som jag beskrev. Om man har väldigt hög belåning i nyproducerade bostadsrätter i föreningen, då finns det absolut en risk att det går i konkurs, men så gör man inte längre.

Sedan finns det så klart orter där om du köper en bostadsrätt för 200,000 – 300,000 så är det stor risk, för det finns ingen fallhöjd. Men om man köper en lägenhet i Malmö här, en tvåa i city, som kanske kostar två miljoner, när ska den gå ner till noll? Det kommer inte hända. Så risken att en bostadsförening går i konkurs, nej, det finns inte om man köper vanlig ny. Men nyproducerade med låga insatser, typ ett bostadsrättsradhus i Leksand för 100,000 i dagens läge, med väldigt hög belåning i… De gör inte så längre.

Där har det varit en del konkurser, men det skulle jag inte vara orolig för. Men det kan ju bli en stor värdeminskning på din lägenhet. Vad händer om du köper en lägenhet så går föreningens lån upp från 1-3%, så höjer man hyran med 20-25%, då går ju det värdet ner på din lägenhet. Så konkurs är nog inte så farligt, det finns nog ingen risk. Men kraftig värdeminskning, ja.

Tips om hur man undersöker årsredovisningen

Caroline: Du säger att man ska titta på årsredovisningen i en bostadsrättsförening. Vad ska man titta på då? För det är inte det lättaste kanske om man aldrig har sett en årsredovisning.

Pontus: Absolut. Jag ska försöka ge lite andra tips också, som inte bara är de här Expressen-bilagorna, men de stämmer också så klart. Det är belåningen som är viktig. Det är svårt att uttala sig om vad som är rimligt. Men 5000 per kvadratmeter är bra 10,000 är ganska mycket, eller över 10,000. Men det beror alldeles på, för i en helt ny förening så är det klart att den är högre, för då har du inga renoveringsbehov. I en förening som står inför stambyte, de ska inte ha så höga lån, för de borde ha betalat av dem.

Så det är svårt att säga exakt. Men om man går in och tittar på föreningens lån i årsredovisningen, så delar man det i antal kvadratmeter på hela föreningen, alla lägenheter totalt sätt, så tar men det gånger sin egen kvadratmeter. Så man räknar ut sin egen andel. Man kan även titta på andelstalet, som man har i föreningen. Om man har ett andelstal på 1 om det är 100 lägenheter, och alla lägenheter är lika stora, då blir andelstalet 1 då. Man räknar ut hur mycket skuld det är per lägenhet.

Inom parentes sagt ett självklart jämförelsevärde som ska finnas på varenda mäklarbeskrivning, egentligen. Diskussion pågår om det. Det är säkert de som har det redan, men det är intressant, för man vill veta hur mycket skuld man har per kvadratmeter. Vad köper jag in mig i? För då ska du lägga det till priset, tycker jag.

Jan: Gud vad smart. Så om det är så här att jag ska betala två miljoner för bostadsrätten, men sedan är den belånad i föreningen med en miljon, då är det egentligen så att jag betalar tre miljoner.

Titta på lånets räntesats

Pontus: Ja, jag skulle räkna så. Nästa steg är att titta på räntesatsen. För det som har varit nu, det har varit en fantastisk tid nu, för att föreningen lånar ofta upp på längre tid och har inte alltid rörligt, det ska man inte ha som förening kanske. Det innebär att räntan har långsamt sjunkit nu, så det blir bara lägre och lägre kostnader under många år. Nu går vi precis åt andra hållet, kanske. Det får vi se om räntan går upp då. Men man kan titta på hur hög räntan är på lånet. Är den 1% idag? Vad händer om det är 2%? Så kan du räkna ut det. Det är ganska viktigt att titta på. Det tycker jag är kanske enskilt viktigast.

Sedan ska man titta på, och det är återigen kanske lite Stockholm så, men det finns ganska många föreningar som har tomträtt. När går den ut? För ibland har det varit rätt långa avtal och ibland är det korta avtal. Tio år tror jag att man skriver många gånger. Tomträtt betyder att man hyr tomten som fastigheten står på. Det innebär att man får betala hyra då kan man säga. Tomträttsavgäld till kommunen oftast. Den höjs då kraftigt. Den har med fastighetsvärdet att göra så det kommer höjas kraftigt i de flesta fallen.

Jan: Jag vet ju här i Malmö till exempel, ett fastighetsbolag där jag satt i styrelsen, där köpte vi ut tomträtt, för vi visste att den skulle gå ut om tre år och då räknade vi att den skulle tredubblas. Det är rätt stor skillnad att betala 100,000 per år till 300,000 per år.

Pontus: Om man har tomträtt är det viktigt att man kollar upp det. Det är steg två. Sedan kan man titta lite på vilka som sitter i styrelsen. Som vi pratade om tidigare, är det professionella aktörer, eller sköter man det själv? Det kan vara en liten varningssignal kanske, om man vill sköta det själva. En professionell förvaltare tror jag kanske är bättre. Det finns massor av bolag.

Utvecklingsmöjligheter med bostadsförening

Pontus: Sedan kan man titta på positiva saker också. Vad finns det för utvecklingsmöjligheter i föreningen? På fler och fler ställen så är det så att man också har lokaler i bottenvåningen. Det är bra som intäkt, men hur ser de avtalen ut? Vilken nivå är de på? Är de tecknade på höga nivåer eller är de osäkra? I sämre tider kanske det står tomt där och då får du inte in den intäkten. Så lokaler kan vara både en välsignelse och en förbannelse. Det är också viktigt att titta på hur stor del av föreningens ekonomi det är.

Men det finns också utvecklingsmöjligheter som vindar. Det finns spännande exempel nu som jag vet där man byggde punkthus med parkeringar. Det är en ganska vanlig bebyggelse. Det finns säkert här också mycket. När jag säger punkthus så menar jag höghus. När man bygger så är det ibland parkeringar mellan husen, det är väldigt vanligt och det kanske var när man byggde det för 30-40 år sedan. Men nu är marken värdefull, så föreningen kan gott bygga ett hus till där.

Jan: Det har jag aldrig ens hört. Att man kan driva en förening som ett företag, eller utveckla det.

Pontus: Ja, det kan man absolut göra. Eller man kan bygga något annat där, ett parkeringshus och hyra ut. Man får väl vara försiktig, men man kan också sälja bara marken. Ett annat exempel som har kommit upp nu, som är som en liten farsot i Stockholm, det är de här attefallshusen.

Bostadsrättsföreningar bygger attefallshus på sin befintliga tomt och säljer som bostadsrätt. Det är inte alls omöjlighet att man kan göra det. På många ställen finns det mycket gräsytor och då kan man bygga attefallshus där. Då får man inkomst till föreningen när man säljer dem.

Fastighetsutveckling för bostadsrätter, det finns ju, men det finns mycket mer att göra där. Sedan kan man slutliga säga, framförallt i ombildade föreningar, från hyresrätt till bostadsrätt, så finns det ofta hyresrätter kvar. Det är ganska vanligt. Alla tackade inte ja. De kan vara en guldgruva. De kan säljas av föreningen så småningom, när den som bor där flyttar eller säger upp. Så det är en positiv sak, en tillgång. Många hyresrätter är generellt sätt bra.

Det är mycket pengar vi pratar om för den enskilde. Jag tycker att man ska se bostadsrätter professionellt också.

Caroline: Vad sa du nu, att det kunde finnas hyresrätter kvar i en bostadsrätt?

Pontus: Ombildningarna började på 80-talet. De som bodde i hyresrätt då kunde köpa huset. I Stockholm pratar vi om säkert 50,000 – 60,000 lägenheter som har gått den vägen. Nu ska man göra en ny våg i vissa förorter som man har pekat ut. Man bor i hyresrätt, jag antar att det är så i Malmö också, att om du bor i en hyresrätt i stan med en privat hyresvärd, då kan du göra en anmälan om köpintresse. Då blir det ett hembud och då får de som bor där köpa den. Lagen säger nog att minst hälften måste tacka ja.

Största fördelarna med bostadsrätt

Jan: Om vi ska sammanfatta bostadsrätt, vad är dina bästa råd eller de största fördelarna?

Pontus: Jag tycker att bostadsrätter som så är en väldigt bra form. Oftast till lägre livskostnad och bättre skötsel och så, så får man ett boende.

Jan: Jag har tänkt mycket på bostadsrätter som ett snabbt sätt, alltså flyttar jag till en ny ort och behöver boende snabbt, så finns det i princip… Om det inte finns en hyresrättsmarknad, men det finns typ ingenstans, då är det ett enkelt sätt.

Pontus: Ja, det naturliga sättet. Tänker man på det jag sa tidigare, att man studerar föreningen och ser man vad köper in sig och är aktiv och sköter om sin förening.

Jan: Gå på årsstämman tänker jag också, för att förhindra de här kupp-försöken. För många tänker vad fan ska man göra på årsstämman, men det är viktigt att utnyttja sin demokratiska rätt.

Pontus: Absolut, du har helt rätt i det. Det är sin största investering så orkar man inte ens ta sig ner till föreningslokalen eller restaurangen för den här årsstämman, som tar två timmar per år. Så det kan jag verkligen uppmana till, att man går på årsstämman och ställer frågor och engagerar sig i föreningen. Jag tycker egentligen att om man sitter i en förening så ska man alltid sitta med i styrelsen någon period. Det brukar inte vara slagsmål om de posterna.

Vanlig missuppfattning kring bostadsrätter

Jan: Är det någon missuppfattning kring bostadsrätter?

Pontus: Missuppfattningen kanske är att många fortfarande tror att de äger sin lägenhet, men att de äger nyttjanderätt. Jag tror att många kanske också bor i till exempel HSB-förvaltade föreningar som säger att det där har HSB bestämt, men det är inte så. HSB förvaltar på uppdrag av föreningen. Jag tror att man har mer ansvar än vad man tror. Du har faktiskt ansvaret att se till att föreningen fungerar. Det finns ingen automatik att man sköter den åt dig.

Jan: Är det någon praktisk betydelse i det där? Som det du var inne på, att det är en nyttjanderätt och inte en äganderätt.

Pontus: Skillnaden är att om du har en äganderätt då äger du det faktiska, just den… Om vi jämför med Spanien, då äger du faktiskt just den stenen där i ditt hus, om man säger så, eller just den enheten äger du. Du har ju lagfart, pantbrev, kan ta ut på din enskilda lägenhet. Och du har ansvar för skötsel av just den. Sedan har du en förening som gemensamt tar hand om den, så det liknar bostadsrätt.

Jan: Det är så många som säger att det är mycket bättre att ha en lagfart, och då har jag sett den stora risken att bostadsföreningen kan gå i konkurs. Men där var du väldigt tydlig och sa att risken var inte obefintlig men väldigt, väldigt låg.

Pontus: Om man tar exemplet då om Sverige kan gå i konkurs? Och kommuner? Med de har en beskattningsrätt som är nästan obegränsad. Så är det med bostadsrätter också. Det blir bara högre avgift. Det ska mycket till, om du förstår vad jag menar. Man har det som första bästa rätt också mot föreningen, alltså medlemmar.

Om man inte betalar sin avgift så är det så att föreningen går före bankerna där. Det ska man ha klart för sig också. Det är därför jag säger att om din granne inte har betalt avgiften på ett år och är skyldig 70,000 till din förening, så är det ingenting att bli nervös över, så länge lägenheten är värd med än 70,000, vilket är fallet överallt nästan. Så det är en stark stämning där.

Jan: Coolt. Nu har vi pratat i en timme och vi är bara halvvägs. Detta är superspännande. Ett stort tack Pontus, för all din kunskap. Vi fortsätter detta samtalet, går in på nyproduktion, villor, hus utomlands och lite attefallshus och sådant också. Du som lyssnar eller tittar, kom gärna tillbaka nästa vecka för att se fortsättningen och ytterligare några läsarfrågor. Tack.

— SLUT TRANSKRIBERING —

Få uppdateringar, tips och nyheter till din mejl

Om du gillade den här artikeln då är sannolikheten stor att du även kommer att gilla del två och andra liknande artiklar på bloggen. En gång i månaden mejlar jag ut bloggens bästa artiklar, ofta tillsammans med några andra tips. Nyhetsbrevet är kostnadsfritt och du kan välja avprenumerera precis när du vill. Fler än 50 000 personer prenumererar redan idag, börja du med genom att fylla i formuläret nedan.

Relaterade artiklar

Jag tror du även kan uppskatta följande artiklar:

• Hyresrätten är faktiskt ett lyxboende - Ett samtal om bostadsmarknaden med f.d. mäklar-VD Pontus Kopparberg, del 2 av 2.
• Nej, bostadskarriären kommer inte att göra dig rik... - Ett boende bör betraktas som vilken konsumtion som helst, det är något som kostar pengar över tid...
• Bostadsbubblan - en sammanfattning och debatt i SVT - Jag debatterar bostadsbubblan i SVT Debatt ikväll kl. 2200 på SVT1
• Om bostadsbubblan - Frågor och svar, vecka 43, 2017

Jan och Caroline Bolmeson

23 juni, 2019

Den här artikeln publicerades söndagen 23 juni 2019 klockan 17:53 av Jan Bolmeson i kategorin(erna): RikaTillsammans-podden.

Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.

Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.