Vi är förstagångsköpare som tittar på en större villa (ca 200 kvm) byggd 60-talet. Eftersom vi inte har så mycket erfarenhet av husköp vill vi gärna höra er syn på följande situation.
Säljarens besiktningsprotokoll:
Huset har en uteluftsventilerad krypgrund där det idag står en fuktstyrd avfuktare. Besiktningsmannen har noterats mineralutfällningar på grundmuren, men inga fuktkvoter i träbjälklaget var uppmätta i protokollet.
Det finns även en gammal inomhuspool som har byggts om till bostadsyta/vardagsrum. Även i detta utrymme under golvet står en separat fuktstyrd avfuktare.
Det finns även noteringar om just mineralutfällningar på grundmuren samt risknoteringar i protokollet.
Driftskostnader & Energi: Huset har en total årsförbrukning på drygt 25 000 kWh/år (direktverkande el/vattenburet + luft/luftvärmepump). Vi misstänker starkt att de två avfuktarna (som konstant måste torka ut uteluft och markfukt) står för en märkbar del av denna höga elförbrukning.
Våra frågor till forumet:
Är detta en dålig affär / “riskkonstruktion”? Att köpa ett 60-talshus med krypgrund är ju vanligt, men kombinationen av mineralutfällningar, en gammal överbyggd pool och två aktiva avfuktare gör oss tveksamma. Hur dyrt kan det bli i längden med underhåll och elförbrukning för en sådan grund? Är det värt att ens gå vidare?
Öppen besiktningsklausul vs Begränsad klausul: Om vi väljer att gå vidare och lägga bud – är det standard/rekommenderat att stå på sig för en öppen besiktningsklausul i köpekontraktet för att kunna göra en egen fördjupad fuktmätning? Om mäklaren/säljaren pressar på för en begränsad besiktningsklausul (där köpet bara får hävas om felet överstiger ett visst belopp), vad är ett rimligt eller standardiserat belopp i SEK för en sådan begränsning idag?
Om du frågar en besiktningsman så är alla hus som nuddar marken riskkonstruktioner. Har någon satt in en avfuktare en gång, och fuktkvoten i trät är ok, så låter det ju som en korrekt hanterad risk. Hur såg det ut på visningen? Luktade det mögel eller kändes fuktigt?
Mängden el som gått åt till avfuktarna ska vara specificerad i energideklarationen som en separat post som jag inte minns namnet på. Om det inte är angivet så får du bråka med mäklaren om det så en korrekt energideklaration upprättas.
För mig låter det som en definitiv riskkombination. Byggt på 60-talet betyder vanligtvis att rasskydd var av masonit (ruttnar) samt att ingen markförbättring gjordes under huset vilket var vanligt då.
Kan betyda att det bara är jord (samt även byggavfall och annat bråte om oturen är framme) under huset. Dvs OM INTE någon föregående ägare har bytt rasskydd, grävt ur jordmassor, återfyllt med grus/sand, lagt åldersbeständig plast på marken, tätat ventiler och sett till att avrinning från stuprör leds till dagvattenledning alternativt leds bort från huset/grunden via slangar på stupröret (inte så snyggt). Samt installerat en ordentlig avfuktare med kontinuerlig avläsning av aktuell luftfuktighet som kan läsas av inifrån huset utan att gå ner i grunden.
Jag hade inte köpt om inte dessa åtgärder var utförda och faktiskt så hade de krasst sagt helst behövt vara gjorda för flera decennier sedan.
Sjukt konstigt att inte fuktkvoter finns med i protokollet. Men ni tar dit egen besiktningsperson så allt sånt löser sig. Troligtvis räcker det med standardlösningen avfuktare+plast mot backen+täppa till så det inte kommer in uteluft. Om de idag saknar markplast och fortfarande har öppna luftventiler så är det inte konstigt att det drar mycket energi…
Ja, vi tyckte också det var märkligt att fuktkvoten saknades, men vi ska absolut anlita en egen besiktningsman med öppen besiktningsklausul.
Det verkar faktiskt som att plast på marken saknas och att ventilerna är öppna idag, så att lägga markplast och tätta ventilerna blir prioritering ett om vi köper. Det förklarar nog varför elen har stuckit iväg!
Angående radon: Vi vet tyvärr ingenting om radonstatusen i huset ännu. Enligt besiktningsprotokollet har huset trästomme och tegel (byggt 1969), men vi har inte sett någon radonmätning. Finns det något särskilt vi bör se upp med där?
Radon är en gas som framförallt kan komma upp från marken/berggrunden. Anledningen att bry sig är för att om huset står på radonhaltig plats så vill ni kanske inte sluta ventilera krypgrunden.
Radonmätning ska helst göras på vinterhalvåret. Det finns snabbmätning som går ganska fort men det ger inte lika säkert resultat.
Bara ett tankeexperiment, om du köper något byggt på 60-talet så är det 66år gammalt.. låt oss säga du är 30 och du bor där tills pensionen det vill säga 65.. då är huset 101år
Det vill säga ni äger 200m2 som är 101 år gammalt… Lite det jag menar är att man köper ju inte bara ett hus utan framtida underhåll också
Men även ett 60 år gammalt hus på rätt plats till rätt pris kan ju vara värt. Om det bara är fukten i grunden så kan det vara ett lösbart problem. Alla hus kommer behöva underhåll, oavsett om de är 20 år gamla eller 101 år gamla.
Står det avfuktare i krypgrunden så måste man komma ihåg att byta filter då och då, jag håller mig borta från hus som går på “konstgjord andning” när det finns hus som inte behöver det, känns som man hittade på mycket skumt på 60-70talet, ex tryckat virke i grunden, radonmaterial osv osv
Om det funkat fint i 60 år så funkar det nog ett tag till. Kolla bara krypgrunden årligen och övervaka luftfuktigheten, finns billiga mätare. Var beredd att ni får lägga några hundra kwh per år på avfuktaren bara.
Vår använder ganska exakt 500kwh per år(mest under dom historiskt billiga sommarmånaderna) men det finns ju många faktorer där såsom plats, klimat, matkplast, vilken avfuktare osv. Hus byggt 2005, avfuktare från samma år. En stor fördel är att det är mycket enklare att byta avlopp, dra kablar osv. Jag fixade en radiatorkoppling nyligen, skönt att slippa bryta upp golvet i köket, tog det i krypen bara.
I princip alla hus har riskkonstruktioner på ett eller annat sätt och är ett effektivt sätt för besiktningsmän och försäkringsbolag att friskriva sig ansvar…
25 000 kWh tycker jag iofs inte låter så högt för uppvärmning av ett 200m2 60-talshus med elpanna? Lite beroende på hur effektiv luft/luft pumpen är såklart. Menar alltså att det är inte säkert att avfuktarna drar så våldsamt med el.
Vi har ett hus med bergvärme och luft/luft i garaget. Huset 215m2 uppvärmt och garaget 45m2 och vi ligger kring 18-20 000kWh/år. Förbrukningen låter inte särskilt hög.
Lite skillnad dock på var och hur man byggde förr! Behövdes inga luftavfuktare om man började med att välja en lämplig plats att bygga på och inte ett stort villaområde i ett kärr, bygga en välventilerad grund och murstock mitt i huset och inte bara använda material som valts utifrån lägsta möjliga pris (speciellt plast är ju billigt…).
I takt med att markpriserna steg valde man sämre och sämre mark att bygga på och när sedan oljan blev för dyr, husen tätades och isolerades till max och ersattes med direktverkande elradiatorer på våningarna ovan mark kom fukten i grunden som ett brev på posten. Surprise…
Kanske skulle vi någon gång ibland behöva lära lite av vår historia och inte bara förlita oss på forskning och nya rön…
Tack för alla svar! Vi har nu fått och tittat på energideklarationen, och här är de exakta siffrorna från tabellen:
Sammanställning av energiförbrukningen:
Total uppvärmning: 13 600 kWh (Värmepump luft/vatten (el): 11 250 kWh +Direktverkande el: 2 350 kWh för en uppvärmd yta, Atemp, på 260 m²)
Tappvarmvatten: 2 500 kWh
Fastighetsel: 950 kWh
Summa byggnadsenergi (reglerad energi): 17000 kWh
Hushållsel (ej inkluderad i energiklassen): 8000 kWh
Total uppmätt förbrukning:25000 kWh/år (Primärenergital: 147 kWh/m²/år, Energiklass E)
När jag jämför detta med andra hus tycker jag att det är lite högre, men inte extremt mycket med tanke på husets storlek (260 m² Atemp).
Jag gissar att förbrukningen för de två avfuktarna ligger under posten Fastighetsel (950 kWh) eller delvis i Hushållsel (8000 kWh), men jag är inte helt säker. Om avfuktarna drar omkring 2 000–3 000 kWh/år så utgör de ju en märkbar del av hushålls- eller fastighetselen.
Våra frågor till forumet:
Var brukar elen till avfuktare hamna i deklarationen? Tror ni att de 950 kWh i fastighetsel täcker båda avfuktarna, eller ligger delar av det i den höga hushållselen (8000 kWh)?
Vilket elpris ska man räkna på i kalkylen? När jag räknar själv i min nuvarande lägenhet i elområde 4 (södra Sverige) betalar jag runt 2 kr/kWh + 25 % moms (totalt ca 2,50 kr/kWh inkl. elnät, skatt och moms). Men jag ser att mäklaren använder 1,50 kr/kWh i sina kalkyler. Vad är ett rimligt och realistiskt snittpris att använda för att beräkna den faktiska månadskostnaden för ett villaägande i SE4 idag?
Överbyggd inomhuspool – är detta en normal lösning? Är det vanligt/normalt att man bara bygger ett golv över toppen på en gammal inomhuspool och använder utrymmet undertill som förråd (med avfuktare) och rummet ovanpå som vardagsrum? Finns det några särskilda byggtekniska risker med att ha en tom poolkonstruktion kvar under golvet på detta sätt?
Vet inte om det är vanligt eller normalt men vi hade en granne som byggde pool i källaren i ett nybyggt hus och det tog inte många år innan dom tömde den och byggde golv över. Jag var inte så gammal då men det var fukt(problem) i resten av huset plus att nyhetens behag lagt sig och att ingen till slut använde den.
Ja det låter rimligt. Men du kan väl kontakta mäklare/besiktningsman och fråga?
Räkna med runt 3kr/kwh när man slår ihop allt över ett år. För 2025 använde vi totalt 8350kwh och betalade sammanlagt 24 200kr. Dvs drygt 2.89kr/kwh. Månadsrörligt i skåne.
