Hej, jag behöver lite hjälp att tänka då vi börjat fundera på att köpa en mindre ägarlägenhet i vårt närområde att ha som möjlig framtida “transferlägenhet” för våra barn ut i vuxenlivet. Men det bygger även på att det samtidigt är en rimligt god investering.
Lägenheterna vi tittar på ligger på mellan 2-2,3 MSEK i köpesumma. Månadsavgift cirka 1100-1300. Eftersom det är ägarlägenheter får de hyras ut.
Våra barn är inte alls i ålder att flytta ut utan detta ligger kanske 6 år bort. Poängen skulle vara att det skulle vara en hjälp för dem att i Stockholm, med erkänt svårt för ungdomar att få lägenhet, kunna få ett av oss subventionerat boende. Tills dess skulle lägenheten vara uthyrd till andra. När vi tittar på hyresmarknaden verkar hyra för dessa lägenheter ligga på 9-10 tkr per månad, en del försöker ta ut mer.
Vi kan höja vårt huslån med 1.800.000. Jag räknar på 2,7% för att spegla att räntorna är på väg ner (just nu har vi 3,5%). Övrig köpeskilling behöver vi antingen ta av sparade medel eller låna specifikt på lägenheten. Jag räknar med 4% kapitalkostnad på denna del. Det blir 45.200 kr per år efter ränteavdrag.
Caset blir då;
Inköpspris 2.300.000 kr
Månadsavgift 1.200 kr
Hyra 11 av 12 månader per år för att ta hänsyn till vakans
Hyresnivå 9.500 kr
Ränta per månad (efter ränteavdrag) 3800 kr
Intäkter per år 104.500 kr
Kostnader per år 60.000 kr
Skatt på beräknat överskott (uträknat med schablonkostnad) 15300 kr
Överskott per år 29.300 kr
Till detta kommer eventuell värdeförändring. Tippar man på att bostadsmarknaden fortsätter gå upp på lång sikt kan det vara ide att köpa idag i stället för om 6 år. Troligen går vi plus på detta, men svårt att veta och det finns en risk att stå utan hyresgäst eller bostadsmarknaden kraschar.
Alternativ investering skulle vara att belåna 1.800.000 kr till på huset och investera detta kapital. 1.800.000 kr är vad vi tidigare har amorterat - är då fortfarande under 50% så ingen amortering krävs. 5% avkastning efter inflation och ISK skatt avdraget ger 90.000 kr per år i överskott.
Värdeökningen på en bostad måste alltså bli cirka 60.000 kr per år efter att vinstskatt är betald, drygt 3% enligt nivåerna ovan.
I alternativ 1 skulle vi efter 6 år ha en lägenhet och kanske 200.000 kr i handen (överskottet, vilket skulle kunna investeras eftersom vi inte behöver amortera). Värdet på lägenheten beroende på marknadsutveckling.
I alternativ två skulle vi ha investerat kapital på cirka 2.400.000 SEK eftersom kapitalet växt under 6 år. Vill vi köpa samma lägenhet då blir det till då gällande marknadspris, skulle kunna vara lägre än dagens pris men troligen inte. Förmodligen måste mer läggas än 6 år tidigare för att köpa lägenheten vid det tillfället.
Jag är med på att lägenhetsköpet inte är den mest fantastiska affär man kan göra men här är det också andra värden inblandat. Ett tredje alternativ skulle kunna vara att sätta upp ett attefallshus på tomten, blir dock inte samma självständiga boende för barnen i framtiden och det går inte heller att ångra och sälja ett byggt attefallshus.
Stämmer mina resonemang? Slå gärna hål på sånt som inte håller ihop i mina kalkyler. Vilket alternativ är bäst? Och varför?
. Höjda hyror på hyresrätter kommande år och sänkt ränta tror jag kommer hjälpa till att iaf bevara värdet…