Har du någon bra formel eller liknande algoritm för att beräkna köpeskillingen kr/kvm i relation till föreningens belåningsgrad.
Svårt att kalkylera då läget och annat styr i högre grad.
Men en kostnadsökning i avgift på 1000kr/mån motsvarar en extra lånekostnad motsvarande 500 tkr med 3% ränta.
Varför skulle det inte gå att ombilda en brf till enskilda villor, även om det handlar om tomträtt?
Är det en fastighet får ju Lantmäteriet dela upp brfs stora fastighet i ett antal nya mindre fastigheter. Lantmäteriet gör detta och tar rejält betalt. Detta borde väl gå även med tomträtt?
Värdet på en bostadsrätt kan vara långt över 100 000 kr per kvadratmeter för en centralt belägen lägenhet i en storstad. Motsvarande värde på en mindre ort kanske är 20 000 kr. Svårt att göra en formel, speciellt som räntan på föreningens lån varierar över tid.
Det enklaste sättet är att lägga ihop köpeskillingen och brfs lån som avser lägenheten. Då får man en uppfattning om det verkliga priset.
I detta fall är det fråga om radhus och då är det kanske inte helt omöjligt att jämföra priset mot motsvarande villor med äganderätt. Rent teoretiskt borde värdet vara lägre för en bostadsrätt på grund av ej avdragsrätt för föreningens lån, administration, mm. I praktiken är det förmodligen tvärtom på grund av den lägre kontantinsatsen.
Kostnaden per kvm för en bostadsrätt är i regel högre än med en villa, men räknar man med avkastningen och alternativkostnaden blir det svårare att jämföra tolkar jag det som.
Hej, numera är det ju obligatoriskt att ange bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Om den är ca 15 000 kr/kvm vet man att föreningens belåning är hög, och att avgiften då är såväl inflations- som räntekänslig. 1 % höjning av f-lånet innebär att avgiften stiger med 150 kr/kvm och år.
Problemet men indirekt nettoskuldsättning är att här inkluderas inte skulden för tomträtten. Tomträttsavgäld (hyra) ses som en “driftkostnad” i årsredovisningen, trots att den baserar sig på markens senaste Taxvärde, multiplicerat med rådande räntesats.
För att få fram den underliggande, extra markskulden får man titta på senaste Taxvärde Mark och dividera med fastighetens bostadsrättsyta. Då kan man kanske hamna på ytterligare 5-20 000 kr/kvm boyta i extra indirekt, dold skuld.
I FMI:s mäklarinstruktion förekommer inte ordet Tomträtt. Men vill man i framtiden köpa loss marken så vet man exakt hur stort kollektivt tillskott som varje enskild brf-ägare måste skjuta till privat för att kommunen ska få ett skäligt pris för marken.
Då mark inte förslits, till skillnad från byggnad, är det en evig resurs som hela tiden stiger i värde. En bank som ökade på skulden vart 3:e år skulle inte ha många kunder. Men för kommunen är det en lysande affär.