Jag tänker på relativ nyproduktion (sista 1-15 åren), då kommer ju alla föreningar ha lån på 10-20k/kvm. Kollar man på olika analyssidor betecknas ofta >10k/kvm i föreningslån som “mycket hög”. Men om vi pratar om Stockholm där priserna kan vara 70-120k/kvm så är det väl inte katastrofalt?
Rent tekniskt sett skulle man då vid en katastrofhändelse utöka sitt eget bolån med 5-15k/kvm och betala av stora delar eller hela föreningslånet. Sen givetvis har du en likvärdig förening med endast 2k/kvm är det ju bättre men då rör det sig oftast om äldre föreningar som snart lär ha underhåll av olika slag och behöva utöka sin belåning.
Köper man däremot något producerat sista 10 åren borde det inte finnas större planerat underhåll närmsta 30-50 åren?
Tänker jag rätt? Att 15k/kvm i föreningslån inte är lika katastrofalt om det rör sig om en lägenhet i storstad jämfört med liten stad. Räntekänsligheten ökar, absolut. Frågan ställs då jag hittat många fina lägenheter som passar oss som inte skulle kräva någon renovering, oftast relativt nyproducerade, men lite höga föreningslån då de är nya.
Men föreningarna tycks samtidigt välskötta med stabil amortering och om man ska lita på allabrf även om det inte är de bästa så har de trots höga lån oftast mycket bättre bokstavsbetyg än många äldre föreningar jag tittat på som alternativ.
I absoluta tal är det samma sak, men relativt blir det mindre. Om nuvarande avgift är 1k och riskerar att fyrdubblas så är det i absoluta tal lika dåligt oavsett om du betalar 2k för ditt eget lån eller 20k. Däremot kan det säkert svida mindre att gå från 21k till 24k jämfört med 3k till 6k, men inte nödvändigtvis.
Du kan tänka att andelen av föreningens lån läggs på priset av lägenheten och jämföra på det sättet. En högt belånad förening behöver inte betyda att det är dåligt köp, om priset på lägenheten är lägre och det finns bra skäl till belåningen.
Inte rimligt sätt att resonera tycker jag.
Om något redan är svindyrt för vad du objektivt får så skulle en ökning av kostnaden med XXX Sek
vara mindre kännbar. Viss lägre sett i % men
minst lika kännbart skulle jag säga. Du lär dessutom ha en mindre ekonomisk marginal att ta kostnadsökningen från.
Jag gjorde ett relaterat inlägg i en annan tråd som har med din frågeställning att göra
Jag antar att man även bör se hur framtida avgiftshöjningar kommer påverka priset för bostadsrätten på högt belånade föreningar jämfört med lågt belånade föreningar. Särskilt om samtliga lån läggs om i slutet av dessa året.
Nej, inte alltid med oftast. Har att göra med relationen Kapitalkostnader (för föreningslånet) och föreningens Hyresintäkter. Stora Hyresintäkter kan balansera stora Kapitalkostnader. Det är Nettokapitalkostnaden som är av intresse. Tyvärr är denna i många nybyggen av storleksordningen -400 kr/kvm eller högre. Utgör därmed en stor del av avgiften till föreningen. Tillkommer ju amortering, avsättning för framtida underhåll samt driftkostnader. Medför att avgiften kan hamna över 1000 kr/kvm o år.
En sammanfattande grafisk beskrivning finns på Är Indirekt Netto-Skuldsättning ett bra mått på de tillgångar och skulder som följer med ett bostadsrättsköp? - Bostadspolitik - Debatt och fördjupning - #bopol
Frågan är om vi är på väg in i en perfekt storm för bostadsrättsföreningar som har rejäla hyresinkomster från verksamheter tillsammans med rejäl skuldsättning.
Kostnaden för att bära 10 kSEK per kvm har redan ökar rejält i takt med att allt fler lån ställs om från 1-2% ränta till 4-5% ränta. Om lokalhyresgästerna inte längre förmår att betala de tidigare hyrorna så tillkommer kostnader för missade hyresbetalningar och/eller lägre hyror.
Detta skulle kunna skapa rejäla kassaflödesutmaningar för vissa föreningar. Frågan är om styrelsen är beredda att öka avgifterna för att möta upp eller om man lånar mer pengar från banken (som kanske eller kanske inte ställer upp och ökar lånen).
Enligt uppsats från Linneuniversitetet (2022, Negativa resultatäkningar i bostadsrättsföreningar) ägnar sig banken ofta åt pantvård. Man beviljar nya lån då man tidigare beviljat lån, för att säkra panten.
10k/kvm känns som en siffra som passerat sitt bäst före datum. Löner är upp 25-30% sedan den myntades. Som att tycka att 14kr/liter är dyr bensin. Möjligen rätt men…
Om en bostadsrättsförening kollapsar och panten inte täcker lånet så måste banken täcka förlusten vilket givetvis motiverar en mer generös kreditgivning jämfört med lån till fysiska personer där eventuell delta blir blancolån.
Verkligen intressant artikel som visar på komplexiteten i den här frågan. En faktor som belyses är att det defacto finns en gräns när en bostadsrättförening inte längre är ekonomiskt hållbar baserat på alternativkostnaden för att hyra en hyresrätt. Dock är alternativkostnaden sannolikt mycket högre än bruksvärdeshyran för en bostadsrätt i centrala Stockholm men vid eller kanske något under i en mindre utflyttningsort.
Det finns även en stor tröghet och de krävs nog en rejäl nedsida för att bostadsrättsinnehavare skall börja ge bort sina bostäder även om månadskostnaden de facto blir lägre i hyresrätt och det finns hyresrätter tillgängliga.
I min värld är skuldsättningen en viktig parameter vid köp. Men, kalkylräntan är ännu viktigare. Är det så att en förening har 10-15k i föreningslån men har en kalkylränta på 4-5%, så är sannolikheten rätt god att den klarar av att bära dessa kostnader. Dock har de flesta nya föreningarna senaste decenniet allt annat än en realistisk kalkylränta. Nyproduktion som blir klar idag och framåt, medans räntorna ligger på nuvarande nivåer, de skulle jag inte vara så rädd för faktiskt (med tron att styrräntetoppen är nära och att vi lär ligga kring 4-5% i boräntor framåt).
Ja, så länge hyresintäkterna inte överstiger ca 40 % av föreningens Nettoomsättning (Årsavgifter + Hyror). Då finns risk att föreningen klassas som oäkta. Då ses boendet som en förmån som beskattas.
När jag köpte min första bostad. En BR. Så var nog belåningsgraden i den BRF väldigt hög. Det var nästan nyproduktion, och BRF satt nog med 95% av produktionskostnaden i skulder. Det innebar också att insatsen var väldigt låg. Dvs köpeskillingen. Ca 4 månadslöner vill jag minnas.
Men månadsavgiften var ju väldigt hög. Den var nog högre än hyran i en likartad HR. (Dock fanns inte motsvarande HR. De var inte lika trevliga).
Jag tror att det här var mer politik. Det var en HSB BR och där var tanken att alla skulle ha råd. Därav att BRF satt med stora lån.
Det här är ganska länge sedan som de flesta nog förstått. På den tiden fanns knappt privata BRF. Nästan alla BRF var då av (S) närstående organisationer.
Den höga belåning i BRF var inte dålig för mig eftersom jag då kunde köpa en ok BR och slapp HR-träsket.
Jag har många ggr tänkt att man nu borde ha snarlika BRF. Dvs med hög belåning och lågt pris. Med lånen på lång bindningstid så borde ränteproblemen vara försumbara. Det skulle provas en gång med “BRF2.0” men den utvecklaren konkade väl innan det blev verklighet.
Har tänkt samma sak, men problemet är väl att staten betalar 30% av räntan på privatpersoners lån men inte på föreningars lån, så det blir drygt 40% dyrare.
Ja. När jag köpte så var den skillnaden väldigt mycket större. Då var kapitalkostnad helt avdragsgill. Utan begränsningar. Hade man 70% marginalskatt var det 70% avdrag.
Men det slår mig att på den tiden kanske BRF hade full avdragsrätt. Borde ha varit så. Begränsningen som nu finns är en sanslös smutsfläck i rättssystemet. Som går på tvärs mot systemprinciperna i lagstiftningen.
Vid krisen i början på 90-talet var det några BRF med hög belåning där fastighetspriset föll under föreningens belåning och marknadspris för andelarna därmed blev negativt.
Det skulle kunna vara så att de ändringar för BRF man då gjorde var att ta bort avdragen för BRF. För att på så sätt få de helt skuldfria. En konsekvens är då att köpeskillingen då blir andelens del av fastighetsvärdet. Och då blir den stor.
Och BR gick upp i pris ganska mycket.
Men det finns inget skäl att göra skillnad på småhus och BR. Borde gå att ha samma regleringar. Dvs en BRF får då max ha 85% belåningsgrad. Och har amorteringskrav. Precis som för småhus. Och får dra av ränteutgifter så att dubbelbeskattning undviks.
På tal om hög belåning och någon som nämnde att det är “okej” om kalkylräntan räknar med detta i nyproduktion. Jag tittar på en nyproduktion i centrala Stockholm som har en kalkylränta på 4%, lån på 13500 kr/kvm. Inflyttningsklar redan nu och föreningen kommer uppta lånet vid årsskiftet, nu är räntan högre än 4% men man har en “kostnadsgaranti” som säger att byggaren kommer amortera en del av lånet så att kostnaden motsvarar den man skulle fått vid 4% kalkylränta baserat på snitträntan när föreningen upptar lånet (årsskiftet). Baserat på mina beräkningar om snitträntan är 4,7% vid årsskiftet (eller gärna egentligen högre) så kommer byggaren amortera så att snittlånekostnaden per kvm blir 11 500 kr/kvm. Med prognostiserade räntesänkningar under nästkommande år så låter det väl ändå hyfsat för nyproduktion? Avgiften är satt till 855 kr/kvm och är alltså vad de kommer hålla sig till när föreningen väl upptar lånet, oavsett ränta men det är lånestorleken som kan amorteras ned.
Fråga 2: Varför har nyproduktion ens lån i föreningen? Bostaden kostar redan nu 92 000/kvm, varför inte bara sälja för cirka 103 000 kr/kvm och direkt skapa en skuldfri förening? Det är ungefär vad vissa lägenheter i samma område går för i skuldfria föreningar med mycket låg avgift. Avgiften nu är 855 kr/kvm varav räntan (enl kalkylränta) är 547 kr/kvm, amortering 0,5% första 15 åren därefter stegrande.
Och om vi tar ovan exempel, alltså första stycket, med nyproduktionen där kalkylräntan är relativt hög med en kostnadsgaranti på det. Om vi istället jämför med följande förening som är nyproduktion från 2019.
7770 kvm
Skuldsättning 14 890 kr/kvm
Amorteringstakt cirka 0,4-0,5%/år.
Årsavgift 660 kr/kvm varav ränta ca 167 kr/kvm
Tre lån som löper ut årsskiften 24, 25 och 26 om 38,5 MSEK vardera ca. Nuvarande räntor 1,39%, 0,85% och 1,14%. Om vi säger att räntan i snitt är 4% vid respektive av dessa årsskiften innebär det, om alla andra kostnader i föreningen i övrigt är lika:
Årsskifte 2024: Avgiftshöjning 21% till 801 kr/kvm
Årsskifte 2025: Avgiftshöjning 20% till 968 kr/kvm
Årsskifte 2026: Avgiftshöjning 14,5% till 1109 kr/kvm
Det andra exemplet här ser ut som många nyproduktioner från 2016-2020 ser ut medan mitt första stycke högst upp ser ut som många ny-nyproduktioner ser ut. Jag antar att alla dessa garantier om kostnad och sådant som många nyproduktioner har i dagsläget är resultatet av att många brändes på nyproduktioner 2021-2022 och att ingen vågade köpa.
Men sammanfattningsvis: Ser inte nyproduktionen högst upp i första stycket (slutförd 2023) bättre ut än det andra exemplet?
Jag har väl svårt att tro att det skett någon systemändring för just räntekostnaden i en BRF. En räntekostnad har väl alltid varit “avdragsgill” i ett företag/BRF, det är ju bara så att resultatet i en nybildad BRF med stora lån i princip alltid blir negativt och därmed betalas ingen skatt vilket medför att det inte blir någon positiv skatte-effekt av höjd räntekostnad.
När det gäller personlig räntekostnad funkar det ju så att ränteavdraget på 30 procent (eller 21 procent i vissa fall) av räntekostnaden går rakt ner i fickan till den som betalat den.
Därav vore det absolut en vinst att samtliga BRF-medlemmar gjorde ett kapitaltillskott motsvarande sin andel för att lösa samtliga lån i föreningen och istället gjorde avdrag för räntekostnaden privat. I praktiken är väl dock detta omöjligt eftersom samtliga medlemmar knappast kan få lån för detta kapitaltillskott.
Det här är ju ett praktexempel på när staten skulle träda in och förbjuda privata aktörer att medvetet finta bort potentiella kunder. Att de gör så här är för att en nyproducerad lägenhet är lättare att sälja ifall priset är lägre, de gömmer alltså en del av priset i föreningens lån.
Sen spelar ju bankerna med i rävspelet genom att de i många fall inte skulle godkänna ett lån ifall föreningens lån istället hamnade på priset för lägenheten (lånebeloppet får inte vara högre än årsinkomst * en fastställd faktor).