Jag tittade på en lägenhet vars utgångspris var satt till snäppet över 4 miljoner riksdaler i en liten förort till Stockholm. Jag tittade inte på den för att jag ville betala 4 miljoner, utan jag tänkte att det är så mycket här som inte ser helt bra ut som skulle göra så att man kanske skulle kunna få ett markant lägre pris.
Priset per kvadratmeter cirka 75k, övriga i området och liknande sålda bostäder som är nyrenoverade sista 6 månaderna i samma storleksklass cirka 60k. Avgift nu på 1000 kronor/kvadratmeter/år. Liten förening, cirka 10 bostäder.
Hälften av lånen i föreningen håller på att förfalla, föreningen har undvikit en avgiftshöjning tidigare i år genom att kräva in cirka 250k per bostad för att direkt betala av den tidigare del som höll på att förfalla.
Gammalt hus (100 år+) där det kommer krävas en fasadrenovering närmsta 10 åren, men i fonden för yttre underhåll finns endast 10000 kronor. Tomträtt, där tomträtten löper ut inom 8 år och där den nuvarande avgälden är under intrappning. Totalt skuld per kvadratmeter på nästan 10k trots att det rör sig om en mycket gammal fastighet och relativt gammal förening.
Indirekta skuldsättningen är cirka 1 miljon kronor för bostaden och det är alltså mycket som jag nämner ovan som låter som en tickande bomb. Under visningen var jag den enda som ställde mäklaren frågor om föreningen.
Sen kom budgivningen. På mindre än en timme nådde den 10% över utgångspriset. Många budgivare.
Vad missar jag? Eller är det alla andra inte bryr sig? Bryr jag mig för mycket?
Det här är min expertis, har jobbat en hel del med att analysera boprisdata.
Generellt har föreningsekonomin, eller andra underliggande ekonomiska värden, inte avgörande påverkan på priset.
Det beror på att det är mycket som måste gå i lås när man letar bostad. Läge, prisnivå, storlek, funktioner osv. Det gör att ekonomi i föreningen ofta hamnar långt ned. Samma sak kan man se med orenoverade villor jämfört med renoverade villor.
Nationalekonomer som analyserar bostadsmarknader brukar kalla dessa för “Sökarmarknader” vilket betyder att marknadskrafterna fungerar lite annorlunda gentemot andra varor, eftersom att konsument letar tills den hittat ett objekt som matchar vissa krav.
Är det tre personer som letar efter liknande objekt i ett litet område kan priset helt plötsligt bli betydligt högre, trots att den agregerade efterfrågan kanske inte är så stor över tid.
Det här är bra och värdefull poäng. Jag är själv lite orolig över mitt föräldrahem som vi en dag kommer att behöva sälja. Vi kan säga som så att den ekonomiska utvecklingen i området helt sprungit förbi nivån på det huset. Ska någon med, för området, representativ inkomst flytta in och renovera där så kommer det att vara ett stort projekt.
Inget är egentligen fallfärdigt i objektiv mening. Det fungerar att bo där och det finns bergvärme och friköpt tomt. Däremot är just den omgivande standarden generellt mycket högre. Själva huset och läget är i grunden bra och bättre än ”snitthuset” i området. En rik person skulle dock underkänna skicket på kök och badrum och en del andra saker med bred marginal.
Om jag förstår din tes rätt så borde ändå det lokalt fördelaktiga läget ändå kunna göra att nettoutfallet, trots allt, kan bli ganska bra.
Man bör vara speciellt försiktig när det gäller små föreningar, grovt sett mellan 3 - 10 medlemmar. Ibland saknas det ekonomisk kompetens, och “då blir det som det blir”. I bland kan det vara riktigt illa. En eller flera styrelseledamöter skall sälja sin bostadsrätt inom ett par år och då har de ett starkt incitament att hålla avgiften nere. Ofta är det också ekonomisk okunskap, där man skjuter problemen framför sig.
Obs! Alla små föreningar är inte dåliga. Jag är själv revisor I en liten förening som sköter sig utmärkt.
I en större förening finns det oftast en eller flera medlemmar som har kompetens och tar hand om styrelsearbetet. Tyvärr kan det ibland fallera även här. HSB och Riksbyggen sköter sig oftast bra.
Tyvärr finns inget kompetenskrav på en förenings revisor. Man kan i vissa fall se att revisorn blundat för det mesta.
Detta är min erfarenhet i min bostadsjakt hittills, även om jag är novis på analyser. HSB-föreningar som varit nyproduktion tycks trots hög skuldsättning sköta sig bättre än vissa urgamla föreningar. Särskilt de som är lite mindre.
En annan sak jag sett i området, särskilt de små föreningarna, är att när en försäljning dyker upp så säljs samtidigt 2-3 andra lägenheter i samma förening. Det kan röra sig om att uppemot 40-50% av lägenheterna i föreningen är till salu. Kan det bero på icke-bokförda uttalanden relaterat till det nu nämner? T.ex. att man försöker hålla ner avgiften, pratar om att det kommer några smällar i närtid och uppmuntrar sina “vänner” att sälja?
Svårt att tro att så gäller generellt. Men visst, i vissa fall kan det säkert förekomma.
Människan är ett flockdjur. Jag noterade att när min granne installerade bergvärme, så följde två andra grannar efter. En av dem var jag…
Om en pensionär säljer i området, kanske hens pensionärskompisar triggas att göra likadant. Har man varit en (av få) som inser att årsavgiften är för låg, så kan en försäljning vara en utlösande faktor att man gör likadant.
Du kanske är lite optimistisk om du trodde att du skulle kunna få ett uppenbart attraktivt objekt till ett markant lägre pris?
Visst är bostadsmarknaden urspårad, men historiskt är likväl förlorarna de som stått på sidlinjen och sagt ”Jag köper när priserna gått ner till rimliga nivåer”
Ja, men på en befintlig marknad gäller det ändå att välja rätt. Om en bostadsrätt stiger i värde på 10 år med 3 procent, och en annan med 30 procent, så är det ju trevligt om man satsat på rätt häst.
Har bott i några BRF’er under livet, både större och mindre men oavsett vilket har jag alltid blivit överraskad på årsmöten etc… Trots att många yngre och barnfamiljer bor där är det väldigt liten andel som bryr sig, dom är bara intresserade av att bo i lägenheten dom köpt och resten får någon annan sköta om.
Vi har precis varit på husjakt och det är precis sådana hus som blir straffade hårt i dagens klimat. Antalet spekulanter sjunker drastiskt så fort väggarna ser sjaskiga ut. 50000 till en målare kan göra 500000 på försäljningspriset.
Väggarna utvändigt tror jag inte det är något fel på, om det är det du menar. Frågan är inte aktuell ”här och nu”. Sannolikt kan läget på marknaden hinna ändras både en och två gånger innan det blir något vi behöver göra.
Tycker du gör helt rätt som ser till att skaffa dig hela bilden innan affär.
Apropå små föreningar så kikade vi å några släktingars vägnar på en bostadsrätt i en förening med 4 lägenheter.
De banker vi var i kontakt med ville inte låna ut till ett sådant objekt. Bostadsrätten såldes av mäklare från LF och som tur var kunde deras egen bank tänka sig att låna ut dock. Men tråkigt att vara låst till en bank.
Du har missförstått begreppet fond för yttre underhåll.
Sedan vet jag inte på vilket sätt 10 000/kvm är hög skuldsättning om marknadspriset är över 75 000/kvm.
Skulle även sagt som övriga att det är enklare att hitta dolt värde i en dålig lägenhet i en bra föreningen än att kunna göra klipp på en bra lägenhet i en dålig förening.
Nej, du missar ingenting. Tanken med podden och boken är att skapa kunniga konsumenter. Men det kräver ju alltid lite ansträngning. Köpet som du beskriver verkar våghalsigt. Det finns säkert bättre köp med tryggare ekonomi där ute. Men, för den som trevar i mörkret är alla ekonomiska katter gråa.
