Jag har efter en lång tids fundering (och många timmars lyssnande på Rika Tillsammans) kommit fram till köpa min första bostadsrätt vid 36 års ålder. Jag har en nettoinkomst på 42k kr och har 600k till en kontantinsats, med ytterligare 1,1 milj i aktiefonder.
Anledningen till att jag skjutit så länge på beslutet är för att jag haft en relativt låg hyra i en central lägenhet, samt att jag under en längre tid varit ensamstående. Det har känt riskfyllt att köpa ett boende enbart för mig, men nu när jag är närmare 40 än 30 inser jag att jag måste ta den risken eller bli kvar i hyrt boende resten av livet. Vilket i sig inte är ett problem, men det handlar mycket om att det blir billigare att äga sitt boende, samt att jag i alla fall har förhoppningen att “köpa” mig bättre grannar och ett trevligare område.
De lägenheter jag tittat på är 2:or i sekelskifteshus i centrala Göteborg, dels för att jag själv vill bo i både de husen och i de områden de ligger (tenderar att vara lugnare och gångavstånd till jobbet), och dels för att jag har en förhoppning av att de kommer att behålla sitt värde bättre än nyare bostäder då de tenderar att vara eftertraktade. De är dock dyra, och de jag tittat på ligger på 4 milj, och då kommer vi till hur rimligt det är att ta ett lån till 85 % belåningsgrad i min situation? Jag försöker göra en finanisell avvägning mellan att ha kvar stor del av mitt kapital på börsen, mot en större kontantinsats. Jag har inga fasta utgifter förutom boendet.
Belåningsgraden är inte det viktiga, jag skulle kolla mer på skuldkvoten. Men en nettolön på 42k så tjänar du ca 58k brutto. En bostad på 4 miljoner till 85% belåningsgrad skulle innebära en skuldkvot på 4,9, vilket är mycket högt. Vid 5 börjar vissa banker säga nej. Men man blir ju inte yngre, så ska man ha en hög skuldkvot är det bättre nu än senare i livet. Personligen hade jag nog inte lagt mig högre än 4.
Också bra att fundera på vad man tror ens lön kommer ligga på om 10-15 år. Ungefär som nu (inflationsjusterat)? Eller mycket högre? Om mycket högre så har man utrymme för högre risk och större lån.
Har du bott i eller besökt några sådana hus? Jag tänker att de ligger centralt och ser fina ut både på utsidan och insidan, men det finns nackdelar. Tänker främst på ljudisolering, värme, ventilation, sådant som är svårt att fixa efter att huset byggdes. Behöver inte vara en dealbreaker, men man betalar mycket pengar för gammal byggstandard.
Håller med att skuldkvoten är mkt hög! Tänk om du vill byta jobb, arbetslös, sjuk eller ngt annat och sitter med höga lån.
Viktigt är Brf ekonomi/skuldsättning/framtida behov av renoveringar mm.
Håller med att det kan vara bra att äga ngn form av fastighet men inte till vilket pris som helst och man ska inte underskatta friheten med hyresrätt.
Så jag hade inte köpt så dyrt i förhållande till inkomst.
Vad har du för hyra idag? ser ut som att de blir 5k för ränta, 5k för amortering, + avgift (+ev bredband /el). Dubblas räntan för man räkna med 5k ökning iaf per månad.
Något jag själv inte tänkte på var att man blir lite oflexibel i sin boendeform, allt kan hända, partner, byte av jobb, andra tankar. Så att man faktiskt vet att man kommer bo kvar än längre tid.
Göteborg är kanske rätt säkert kort annars för att köpa boende. Men jag hade nog inte tänkt att loppet är kört för att man inte köper. Din portfölj växer ganska rejält varje år.
Å andra sidan betalar många gärna mer för att få massiva trädörrar med spegel, fasade dörrfoder av trä, äkta spröjs i fönstren, riktiga plankgolv. Istället för ihåliga innerdörrar med raka foder som ser ut att ha tillverkats och monterats med 0% kärlek till hantverk, tunna klickgolv i träimitation, låga innertak. I gamla byggnader kommer det dra kallt på vintern och golven kommer knarra, det är en del av dealen för att slippa de ihåliga dörrarna
Är man ensamstående utan en massa ekonomiska förpliktelser så skulle jag säga att man har man ”råd” att ta lite högre ekonomisk risk. Dessutom sänks risken lite av att en sådan lägenhet alltid kommer att vara intressant på marknaden så den kan säljas om någon katastrof uppstår, objektet i sig är inte så riskfyllt. Som ensamstående kan man ju dessutom dra ner många kostnader till ett minimum om det behövs.
Personligen hade jag nog hellre valt kombinationen hyresrätt plus fritidshus så har man lite mer skalbarhet i sin ekonomi. Då kan man hyra ut fritidshuset vid behov, eller sälja av, utan att flytta från sin primärbostad. Dessutom trevligt att ha omväxling.
Du kommer slå i skuldkvotskravet och behöva amortera 3% av skulden årligen då skulden är på över 4.5 gånger din bruttoårsinkomst. Om du vill få ner amorteringarna kan du antingen gå in med mer av sparandet, köpa lite billigare än för 4 000 000 eller vänta tills våren då det utredningsförslag kring amorteringskrav och belåningsgrad som varit ute på remiss väntas röstas igenom och börja gälla från 1/4 2026 där skuldkvoten slopas från amorteringskravet.
Så länge du är trygg med att du kommer lägga mer än 30% av din nettolön på boendekostnader tycker jag det är ok i din situation att ta klivet. Du har sparat ihop mycket som det är och det är självklart att du ska kunna nyttja sparande till kontantinsats.
Absolut, jag ifrågasätter inte en sådan bostad skulle behålla värdet, utan bara att man ska tänka på att man vill ha det man betalar för.
Allt det här kan man ju ändra i en bostadsrätt om man tycker det är viktigt. Till ett betydligt lägre pris än vad det skulle kosta föreningen att sänka tak för att installera ordentlig ventilation och välisolerade golv, samt installera moderna 3-glasfönster.
Hmm ja vissa saker går såklart att ändra, men många går inte. Vackra fönster, trapphus, portar. Sen är det ju enklare att bara köpa en sekelskifteslägenhet istället för en nyproducerad där man sen ska börja riva bort dörrfoder och golv. Resultatet lär ju knappast bli bra heller.
Men håller med om att dålig ventilation och högre energiåtgång är vanliga i gamla byggnader, något många förstagångsköpare kanske inte tänker på.
Tack så mycket för alla svar. Det är verkligen värdefullt att höra andras syn.
Min nuvarande hyra ligger på ca 7 500 kr för 34 kvm2, och även om huset är ganska nytt (ca 15 år) så är det byggt mycket billigt (drag genom ytterdörren, bardum som moduler staplade på varande, lukt av matos från någon granne, etc). Så det är en anledning till att jag känner att jag vill flytta till ett hus som förhoppningsvis i alla fall är ordentligt byggt.
Ni har absolut rätt i att skuldkvoten är mycket hög, och det är vad som bekymrar mig mest. Jag har fast anställning (mjukvaruutvecklare) i ett bolag går väldigt bra, och även om AI är en risk (beroende på hur man ser det) ser jag inte att det kommer att göra någon av oss arbetslösa än i alla fall. Men, en av mina viktigaste värderingar är frihet, och att ha så pass mycket kapital bundet har känts olustigt. Men samtidigt, vad ska jag med pengar till annars? Det enda jag verkligen älskar att göra är att teckna och måla, och förutom materialkostnader utbildning så är inte det särskilt dyrt i förhållande till min inkomst.
Jag håller mig helst centralt då jag slipper ha bil, och sparar mycket tid på att pendla, båda som ger plus på frihetskontot. Så att hålla mig i innerstan är mer eller mindre bestämt, särskilt då jag tror att jag annars lätt skulle tappa kontakten med alla former av socialt liv.
Jag har tittat på ett par sådana lägenheter, och har kollat upp föreningarna. En av dom verkade vara i en dåligt skött förening, med höga skulder och dåligt underhåll. Egentligen tycker jag illa om konceptet bostadsrätt, men det byggs knappt annat.
Annars har du 2or för 2-3msek i Örgryte/Lunden/Torp med cyckle/gång avstånd in till stan. Vill du bo mer centralt så har du Kungshöjd som är lite billigare med 2or för runt 3msek i fina hus med promenadavstånd till allt.
Visst, det är inte vasa/lorensberg. Men sen så kostar det, i mitt tycke, mer än det smakar. Jag vill ha det lite lugnar men ändå nära till allt.
Bara för att klargöra så kan man ju bara ansöka om omvärdering efter att det går igenom och då sänka sin amortering antar jag. Inte så att man är fast med 3% för att man köpte innan det gick igenom.
Sedan är det väl inte garanterat att det går igenom.
Du har helt rätt i detta, och jag har också tittat på dessa områden, särskilt Kungshöjd då det fortfarande är väldigt centralt.
Det är väl främst osäkerheten som är mitt problem. Ja, jag kan fortsätta hyra, men min lägenhet är för liten och för nära spårvagnstrafik. Det är svårt att få något större i centrum, och jag har blivit medveten om hur mycket billigare det är att äga på sikt, baserat på att man inte tar alltför stort lån dvs. Och det är väl främst det som gör att jag tycker att jag borde köpa, men som sagt faller hela det argumentet om jag belånar mig för högt.
Så är det helt klart. För att köpa en större(dyrare lgh) centralt behöver man normalt en av 3 saker.
Likvida miljoner
Höga lån
2st Inkomster
Just nu har du 1 och 2 att spela med som jag förstår det. Det betyder att du ganska bekvämt kan köpa med lån på ca 2,5MSEK. Det ger en månadskostnad kring 11500kr innan avdrag plus avgift till föreningen. Så räknar vi med mellan 4-6000kr i avgift så landar dina boendekostnader på ca 15-17000kr innan ränteavdraget. Släng på 1500-2000kr för relaterade saker som fastighetsskatt/bredband/streaming/försäkring/etc och du landar i löpande utgifter mellan 16-20 000kr för boende. Du har då ca 22 000kr över för liv och rörelse + sparande.
Skulle du gå in med ett lån på 2MSEK och under 70% belåning så ser kalkylen lite roligare ut.
Ca 7500kr för ränta och amortering innan avdraget.
Så 7500+(4-6000)+(1500-2000) = ca 15000kr totalt vilket ger dig ca 27000kr att leva för. Det kräver dock att du går in med ca 500k extra från ditt sparande.
Räknar med att du har en ränta på ca 2,5% + 2%(1% under 70% belåning) i mina antagande.
Så i slutändan så är det bet som du får göra följande:
Kommer jag kunna fortsätta att leva och spara som jag gör med mitt nya boende?
Kommer värdet öka tillräckligt för att motivera en investering på ca 1MSEK?
Kommer värdet av att äga och styra vart/hur du bor ge dig välmående?
Jag satt i samma sits som du för ett par år sedan där jag funderade på hur jag ville bo. Vi kikade då på 3or i centrala stan. Det vi landade i var att då vi ändå hade ett bilberoende för arbete och med trafiken på ca 45-60min enkel väg varje dag flytta ut på landet och köpa en gård där det tog mig ca 45min att köra in till jobbet. Billigare att köpa, och gav mig mer välmående. I slutändan så anser jag att man bör lägga sig på en bekväm kostnadsnivå och köpa nått som ger en välmående och glädje. Hur det än ser ut.
Man skall ändå tillbringa väldigt mycket tid i sitt boende över åren
Dom flesta här fokuserar på dina ekonomi och hur du reellt skall klara av det med kostander och risk osv. Väldigt viktigt såklart.
Jag ska försökra komma med ett lite annorlunda perspektiv:
Du beöhver lära dig analysera bostadsrättsföreningar. Jag har själv varit och kikat på dessa typer av lägenheter i gbg och de är helt underbara. MEN du måste ha i åtanke att oftast är det 1-2 hus som är 2-3 våningar som är en egen förening, detta ger allt från 6-30 medlemmar i föreningen.
Detta öppnar upp för både risk och tidsåtgång för dig, desto mindre förening desto mer kommer ni behöva göra själva, det blir väldigt dyrt att ta in proffs som gör bokföring och inderhåll åt er om ni är under 18 personer. Det innebär att du kommer behöva göra mycket själv.
I vår förening (4 hushåll) sköter vi trappstäd, snöskottning, moppning av källaren själva. Samt att vi gör renoverandet också, vilket innebär att åsidosätta några helger varje år för att måla, snickra, kitta fönster samt svära åt gamla rör som “ligger fel”.
Det är mycket tid som går åt, gillar man det är det superkul. Men när lekmän hanterar saker kan ofta mycket missas, behöver taket bytas? när gjordes dräneringen senast? hur ser fasaden ut? Sitter det bara en massa 70+ are i styrelsen som inte vill göra underhåll för det kostar och dom vill inte höja avgiften. Har själv varit med på våra årsmöten där det vid flertalet gånger hänt att någon klagar på att avgiften skall höjas i år för “jag ska sälja snart, kan vi inte vänta med höjningen”. Blir lätt den typen av konfilkter ofta i små föreningar.
Det är extremt svårt att analysera en sådan liten förening och få en helhetsbild. Men det är görbart.
Jag försöker inte avråda dig att köpa, tvärtom jag bor i en liten förening och älskar det, men det är väldigt få som faktiskt uppskattar det. Så se till att hitta rätt förening.
Tack för uppställningen, och efter detta och andras synpunkter ser jag absolut att det är viktigt att ha max 70 % belåningsgrad för mig då jag vill ha rörelseutrymme. Jag ser absolut att det för vissa kan vara värt att bo utanför stan, men i och med att jag i dagsläget inte har bil och har 5 minuters promenad till jobbet så vill jag inte ta på mig extra kostnad eller ägna tid åt pendling.
Tack. Perspektiv är just det jag är ute efter här så att jag inte missar något i mitt resonemang. Just risken med föreningen är huvudanledningen till att jag inte gillar bostadsrätter, men det finns som sagt inget alternativ centralt förutom att hyra.
De är främst två föreningar som ser bra ut av dem jag tittat på: Vasafyran och Västgötagatan. Båda ser hyfsat välskötta ut och är stora (51 respektive 98 lägenheter).
Alternativet är som sagt att fortsätta leta hyresrätt, och där ser det ut att hyran skulle ligga på mellan 11k och 13k utifrån vad jag har möjlighet att få på homeq.
Fantastiskt, jag trodde inte det fanns föreningar med sekelskifteshus som hade så många lägenheter.
Rent generellt är större bättre, men om det nu är specifikt 2 föreningar du tittar på så kan du faktiskt ta dig tid att sätta dig in i dem båda, gå på visningar. kolla på både lägenheter sant gemensamma utrymmen.
Fråga om underhållsplanen, den borde vara framtagen av 3e part. när togs den fram, hur länge gäller den, följs den? hur stor del av avgiften går till underhåll. föreningen borde ha en kalkyl på underhåll per kvadratmeter per år.
Är det uppdelat i olika hus, hur är skicken på alla husen?
Stora kostnader att se upp för, takbyte, stambyte, fasad, fönster, värmesystem.
Det är inget fel med att dessa saker görs. Tvärtom, det är jättebra. MEN det skall göras planerat och det skall finnas budget till det.
Jag köpte en lägenhet i centrala Stockholm i en liknande situation sent i 2021. Jag hade en skuldkvot på 5.9x (SHB) och drygt 1M besparing på sidan.
Jag ångrade inte det, älskade att bo där trots att skulden kändes hög (… i början, sedan blev jag mer van av det, for better or worse). Jag sålde det nuligen på +/- 0 inklusive alla kostnader, så den höll värdet bra. Jag köpte inte det för att tjäna pengar på det, så det var rätt bra utfall.
Några saker:
Det kan bli dyrt om du börjar renovera, jag gjorde inte det (målade om en av rummen bara).
Du ska planera kassaflödet utifrån 3% amortering i början, det blev rätt mycket mer i cash drain jämfört med min tidigare hyra. Å andra sidan blir det ganska mycket tvångssparande (3% amortering), så du förlorar inte pengarna, bara låser dem i bostaden.
Jag trodde inte att min lön skulle öka men den gjorde det en del, så det blev lättare med kassaflödet sedan.
Gångavstånd till jobbet/vänner ökade min livskvalité markant!
Detta är en intressant sak som man kan jobba med innan.
När jag köpte min gård så höjde jag min sparkvot under de 2 år som vi letade bostad med motsvarande den budget som jag avsatte för Gården.
För mig blev den simulerade kostnadsökningen ca 6,5K per månad, min sambo och jag hade då tid att anpassa oss efter vår framtida verklighet. Utfallet blev ca 5K i ökade löpande utgifter och 3K i avsättning för renoveringar. Så jag var lite off, men nära nog för att det skulle passera omärkt när vi justerade om vår sparkvot till original nivån efter flytten.
Nackdelen är att jag känner att vi sparar för dåligt numera. Men det löser sig med tiden
