Bra frågor att ställa, särskilt den om att 3e part ska ha gjort underhållsplanen. Vasafyran består atv olika fastigheter medan Väsgötagatan bara verkar vara en, om än väldigt stor. Tyvärr är lägenheterna i Vasafyran troligen utanför min budget (Vasa är dyrt), vilket är synd då den verkar ha den bästa ekonomin.
Värderar man sitt boende så kan det definitivt vara värt det. Jag tycker att du hade rätt inställning att inte nödvändigtvis tjäna på att sälja, vilket många verkar ha; en lägenhet jag tittar på vill säljarna ha 1 milj mer för än senast den såldes för två år sedan (enligt booli i alla fall), vilket för mig verkar orimligt.
Detta är en bra strategi överlag när man förväntar sig framtida förändring i ekonomin. Absolut något att överväga.
Det är här det knepiga med brf:er kommer in. Givetvis har position extremt stor påverkan på pris, samt lägenhetens skick. MEN du betalar också extra för att allt annat är i ordning, sköter föreningen sitt underhåll, hur ser lånen ut, hur är skicket på gemensamma utrymmen.
Om en lägenhet i den andra föreningen är billigare för att avgiften är högre. Så betalar du kanske i stort sett samma summa varje månad ändå. Du behöver ta hänsyn till nuvarande skick, vart avgiften är just nu och vart den kommer vara om 10 år. Det kan mycket väl vara så att den dyrare lägenheten är billigare i längden.
Det är väldigt svårt att veta och analysera. Men det är värt att ha i åtanke.
Ett exempel från mitt område är att flera av husen behöver byta tak samt dränera. Men de flesta skjuter på det. Pga det är mycket pengar och ingen av föreningarna har likvida medel för det. (inte ens i närheten) så då måste man låna och då ökar avgiften (mycket) vilket sänker värdet. Så många skjuter på det.
Vår styrelse bestämde oss för att bita i det sura äpplet och låna upp för att göra en hel del underhåll. Sen kom covid och en ganska stabil inflation i några år. Vi har en avgift som är 35% högre än nästan alla andra lägenheter i samma / liknande skick. Så till synes är vi den dyra föreningen.
Men det är bara en tidsfråga innan de andra föreningarna måste göra detta. Nu har priserna på material och arbete gått upp, så de kommer troligtvis betala 10-25% mer än oss när de väl gör jobbet. samtidigt som vi har amorterat 2% om året i kanske 5-12 år innan de börjar. Helt plötsligt är vi den billigaste föreningen i området.
Det är extremt svårt att hålla koll på sådant här och tänka i dem stegen. Kanske är jag bara nördig och överanalyserar, men när det rör sig om hundratusentals kronor till miljonbelopp som det troligtvis gör för dig kan det vara väldigt bra att försöka tänka i dessa banor och göra sin research, Om det nu är primärt 2 föreningar du tittar på borde det inte vara omöjligt att komma fram till vilken som faktiskt är billigast i längden.
Problemet med sån här research har jag upplevt är att i slutändan så står man inte och väljer mellan två likadana lägenheter i två olika föreningar. Det finns så mycket annat som avgör och som kan vara drastiskt olika mellan lägenheterna, även om de ligger geografiskt bredvid varandra. T.ex. miljön precis utanför porten, på innergården eller i trappuppgången, väderstreck, planlösning, våning och placering i huset.
På listan över saker som gör att man kommer trivas i sitt hem så ligger föreningens ekonomi och underhållsplan tyvärr väldigt långt ner, så länge den inte är katastrofal. Jag har själv gått i fällan att överanalysera ekonomin i olika BRF:er och nästan helt missat frågan om jag ens kommer att trivas i bostaden.
Det är absolut också en faktor att ta in. Det gör det hela svårt. Letar du efter lägenehter i en hel stad eller flera städer är det omöjligt att hålla detaljkoll på allt. Det är extremt svårt.
MEN om du kollar på specifikt 2 föreningar som inte är jättestora. kan det löna sig att lägga tid på det. Jag säger inte att det är ett måste. Men jag säger att du kan spara mycket pengar och om det är det som gör att du faktiskt har råd med din drömlägenhet. Så tycker jag det är värt att försöka.
EDIT:
Jag håller inte med alls när det kommer till detta. Helt fel ingångsvinkel. Föreningens ekonomi är något av det viktigaste att ta hänsyn till när du köper en lägenhet, långt mycket viktigare än lägenhetens fysiska skick.
Föreningens ekonomi är det viktigaste att ta hänsyn till för att man ska trivas i sitt framtida hem? Jag är helt med på att man ska kolla föreningens ekonomi, men då utifrån perspektivet hitta röda flaggor för att undvika de största riskerna, inte för att väga föreningarna mot varandra.
Ungefär så här:
Sortera bort föreningar med för dålig ekonomi eller för hög risk.
Gå på magkänsla och köp den bostad du kommer trivas bäst i.
Ja, det är dyrt. Problemet är att det verkar dåligt att köpa något som inte är stort nog för att faktiskt bo kvar under längre tid. I min nuvarande lägenhet på 34 kvm har jag bott 9 år, men jag närmar mig 40 och vill inte bo trångt resten av livet.
Självklart kan jag köpa något mindre centralt, alternativt billigare fastighet. Men jag försöker tänka på hur jag verkligen vill bo, och kan tänka mig att bo kvar i 10+ år. Det sägs ju att man ska ta höjd för förändrad livssituation (familj, etc.), men det är inte säkert att det någonsin händer, och att ha “tillfälligt” boende är ju vad jag har i nuläget. Fram till förra året var bostadsrätt tvärt nej, men jag har tänkt om.
Jag känner visserligen visst obehag inför att vara högt belånad, men jag har samma obehag inför alla större utgifter så jag vet inte om den känslan är något att gå på. Dessutom brukar den gå över när jag väl motiverat utgiften det gäller.
Det sagt så har jag hittat två lägenheter på Kugnshöjd som ser OK ut, framförallt bra storlek. Lånelöfte har jag, så åtminstone okej för banken.
Hvitfeldtsgatan går minus 2024, men jag känner inte att jag har kompetens att bedömma om det är rimligt. Stora avskrivningar och ökade driftskostnader ser ut att vara orsaken, samt höga räntekostnader som de flesta verkar dras med.
Om någon har tankar/synpunkter är de mycket välkomna.
Att en förening går plus eller minus i resultaträkningen säger nästan ingenting tycker jag.
Istället ska man titta på kassaflödet (vart de riktiga pengarna går, inte virtuella avskrivningar) och vad avgiften behöver ligga på långsiktigt för att resultatet ska vara noll.
Jag har räknat lite mer på detta, och som påpekats tidigare är det vettigt att gå in med mer kapital om jag nu vill köpa centralt. Det är en mental spärr jag haft i någon form av “trygghetskapital”, men att ha det i ett boende är väl inte fel. Dessutom börjar även min hyra bli ganska hög (närmar sig 8k) för en så pass liten lägenet.