Känner en oro för prisfall på nybyggda parhus/radhus som BRF kopplat till räntehöjningar

Hej!

Jag känner en oro över att parhus/radhus byggda för 1-5 år sedan som bostadsrättsförening kommer att minska betydligt i pris på grund av rådande räntehöjningar. Frågan är om det är lika intressant att köpa ett parhus eller radhus med avgifter över 6 000 kr och därtill höga driftkostnader. Jag tror dessa kan falla mer i pris procentuellt än villor som äganderätt. Vi bor själva i ett radhus med en räntekänslighet runt 17 %. Vad tror ni? Är det värt att försöka sälja sin bostadsrätt så snart som möjligt för att istället köpa en villa? Detta är trots allt planen, men egentligen om kanske 2-3 år.

Mvh,

1 gillning

Dessa hus var, rent krasst, oattraktiva redan för flera år sedan bland folk som var lite insatta och även bankerna blev ju restriktiva att låna ut till dessa bostadsköp för några år sedan. Jag personligen hade aldrig köpt ett sådant hus, som i de flesta fall hade en brf som bara konstruerats för att lassa på lån som oinsatta husköparna fick ta över.

1 gillning

I 9 fall av 10 skulle jag säga att det bara är att sitta still i båten om man trivs i bostaden men i fallet nybyggda BRF-radhus/parhus måste jag säga att jag förstår din oro :worried: Hade du verkligen velat bo kvar för alltid hade det varit en sak, men nu har du ju siktet på en fristående villa…

Tyvärr håller jag med dig i din spaning men man vet aldrig hur bostadsmarknaden beter sig!

Varför skulle just dessa parhus/radhus påverkas mer av ränteläget än andra objekt? Eller är det mer att dessa kanske i största allmänhet varit överprisade som är oron, om de är så pass unga som ett par år har dom förmodligen inte sålts så många gånger annat än till förstagångsköparna?

Så här tänker jag (och anledningen till att jag aldrig skulle köpa radhus BRF som var nybyggt, eller alls):

Nybyggen tenderar att ha en relativt hög belåningsgrad, de lånen betalar ju du med. I de årsredovisningar jag läst finns inte någon direkt avsättning till underhåll, händer något måste man låna mer. Detta gäller ju även lgh. Ökar räntan slår det mot avgiften som behöver höjas. I nybyggen är de ofta en ganska hög avgift redan

Ofta betalar du, när det är radhusformen, för egen drift med.

Som TS skriver, avgift på 6000kr, sen tillkommer drift och dina egna ränteutgifter samt amortering. Elpris upp påverkar dig samt räntan upp påverkar dig, den senare x2.

Något lägre köpeskilling än äganderätter men p.g.a antalet kvadratmeter och den inbyggda skulden på i runda slängar 15-20K/kvm kan boendekostnaden bli rätt hög jämfört med driften i en motsvarande äganderätt.

Det är inte som att det är risk för konkurs eller så utan “bara” att avgiften kryper upp till 7-10K beroende på storlek. Då blir både lånelöftet och köpsuget sannolikt betydligt mindre för framtida spekulanter!

Med det sagt är det ju nybyggda hus med (förhoppningsvis) lägre underhåll på kort sikt och lägre energiförbrukning. Det betalar man ju en premie för!

Precis som du skriver så gäller detta då det mesta som är nyproducerat, oavsett om det är radhus/parhus eller lägenheter. Så min undran var vad som gör just denna typ av byggnation mer eller mindre påverkad.

Upplever att frågeställningen i OP är något spretig, då det jämförs både nyproducerade radhus med äganderätter och villor men utan att dessa specificeras mer i detalj, som om dom också är nybyggda osv.

Lite äldre objekt tenderar väl att vara inprisade i marknaden redan oavsett vad det är för typ av ägandeform osv. medan nyproducerat alltid kräver lite mer undersökning då det kan finnas en del gömt som du är inne på.

Skillnaden mellan nybyggd BR-lgh och BR-radhus är att i lgh ingår uppvärmning och varmvatten. Det gör det aldrig i radhus.
Och det är betydligt mindre energikrävande att värma upp motsvarande yta i ett lägenhetshus jämfört med ett radhus. Så visst kommer avgiften höjas max ett per tusen pga elpriserna i vinter. Men inga 20 000 kr/mån.
I vår nya BR ligger förbrukningen för värme (bergvärme), varmvatten, ventilation, belysning, hissar på 50 kWH/kvm/år. I kalkylen (avgiften) har man räknat med ett elpris på 3 kr inkl allt och elnät. Hade man bott i en lägenhet här på 100 kvm hade avgiftshöjningen blivit 2500 kr/mån i snitt över ett år om elpriset är tot 8 kr/kWh.

Det beror ju mest på hur mycket man har betalat? Vi betalade 20k/kvm köpesskillning för ett nyproducerat radhus och sedan är det 13k/kvm lån i BRFen = 33k/kvm totalt. Genomsnittlig bostadsrätt i samma område kostar 26k/kvm med genomsnittlig 6k/kvm belåning = 32k totalt. Genomsnittlig villapris i samma område är 36k/kvm.

På total räntekostnad (avgift + eget bolån) ligger radhuset alltså inte så dålig till. Fördelen är att radhuset som nyproduktion är välisolerat enligt gällande byggregler och har relativ låg energiförbrukning (ca. 83kWh/kvm för uppvärmning inkl. varmvatten) jämfört med äldre objekt. Samt att man har garanti på mycket och slipper förhoppningsvis större underhållsåtgärder/utbyten/reparaturer de första åren.

Så det beror mest på om du köpt ditt radhus för ett rimligt pris (köpesskillning + BRF belåning = ungefär samma som villa kvm-pris). I så fall finns ingen anledning att känner oro tycker jag.

Just att du, utöver en dyr avgift, även står för driften tillsammans med lån (egna och BRF) är för mig risken ialf. Men absolut, jag skulle nog inte köpa in mig i en ny BRF lgh heller iof. Har bott i äldre BRF innan, belåningsgraden var ca 3500kr/kvm där, med egna lånet landade vi på ca 20’/kvm. De flesta nyare föreningar jag ser verkar ligga på runt 10-20’/kvm. Nu med hus ligger vi på 13tkr/kvm.

Anekdotiskt här, men med TS uppgifter om avgift på 6000kr samt drift för ett radhus BRF och jmf med mitt egna boende, fristående, relativt stor, villa så ligger vår drift på i snitt 5500kr (inklusive el, V/A, försäkringen, bredband, etc). Till det kommer, som för TS, lån och amortering. Vi behöver ju såklart sätta av för underhåll och liknande, huset är inte nytt, men skulle vi sätta av 6000kr varje månad så är ju det bara våra egna pengar sen, i TS fall utgör ju sannolikt större andelen av avgiften lån och amortering för föreningen inget sparande till underhåll. Garantier etc löper ju på sikt ut, och frågan är få hur mkt lånen har amorterats ner.

Räknade som dig och då ligger vi på ca 12k/kvm i lån och ca 24k/kvm i köpeskilling. Detta går att jämföra med övriga radhus och hus i området som ligger på strax under 50k/kvm.

Det jag är mest orolig för är att räntehöjningarna ligger kvar ett bra tag framåt och skapar nya förutsättningar för dessa typer av boenden med höga avgifter.

Endast för info var 6000 kr i avgift något jag är orolig över. Just nu är avgifter lite över hälften, men med en höjning med ca 500 kr snart.

Om föreningen har en belåning på 12k per kvadrat så kan du räkna såhär tänker jag: låt säga att huset är 100kvm (säkert i underkant). Det blir 1,2 miljoner i lån extra för ditt hus. Vid en ränteökning på 1% borde dina avgifter öka med runt 12 000 per år , 24 000 vid 2% osv. Naturligtvis är dessa typer av radhus extra räntekänsliga än ett äganderättshus men det beror såklart också på vad huset i sig kostat. jag har personligen aldrig förstått varför man köper ett sådant men om totalbelåningen är lika jämfört med ett annat boende ser jag ingen anledning till att vara mer orolig än nödvändigt

Radhuset är lite under 100 kvm. Anledningen till att vi köpte radhus i brf istället för villa var att vi inom en snar framtid tänkte bygga hus, men behövde nytt boende under tiden, i ca 5 år. Väl då kändes detta säkrast och slippa stämpelskatt samt oförutsägbara nödvändiga renoveringsbehov som kan hända i en äldre villa. Men dessa typer av räntehöjningar hade jag inte en tanke på.

Jag är inte direkt orolig med att gå med förlust då dessa ökat med nästan 1 mkr i pris. Det jag tänker på är om det blir ointressant för köpare att köpa en brf med hög avgift. Främst också om dessa låga räntor som varit är förbi och att 3-4 % i bolåneränta kommer vara det nya normala.

Hör med en mäklare om det är läge att sälja nu. Jag skulle anta att folk redan nu är kostnadsmedvetna vilket sannolikt betyder att dessa radhus inte är så attraktiva, dvs att situationen redan nu påverkar priset mer negativt än på andra bostäder. Men samtidigt spelar det förstås roll var de ligger, hur attraktiva de är som boende och vad alternativen är, osv.

1 gillning

Ytterligare en sak att tänka på är att räntehöjningar borde slå hårdare ifall belåningen ligger i föreningen då brf:er inte får ränteavdrag.

Ger mig in i diskussionen då jag är i en liknande sits. Pga. separation sålde jag en 60-tals villa 2021 och köpte ett BRF radhus byggt 2017. Detta i tron att jag skulle behöva oroa mig mindre för dyra renoveringskostnader på villan (hade gjort väldigt mycket men fanns många förhållandevis dyra saker kvar att ordna, bl.a. ett sönderruttet garage som höll på att säcka ihop, dränering med mera). Kände inte heller att jag ville bo kvar ensam i huset. Gick dock antagligen i en jäkla fälla. Köpte på peaken (sålde i o f s på peaken också).

Betalade 22k/kvm och sen är det 10k/kvm i lån = 32 k/kvm totalt. Avgift just nu 4100 kr men kommer pga aktuell lånesituation stiga till ca 4900kr vid årsskiftet. Därtill driftskostnader fjärrvärme o hushållsel på över året i genomsnitt 1100 kr men kommer stiga ytterligare. Enda man kan vara lite glad över är att antalet kwh är förhållandevis lågt.

Att den redan tappat kanske 20% i värde är jag ganska övertygad om. Det som jag dock är desto mer orolig för är om den överhuvudtaget kommer gå att sälja?! Legat andra likadana ute - i princip noll intresse! Och eftersom jag inte riktigt trivs i BRF:en och området som sådant känns det inte så kul. Har inga miljoner på banken till en ny kontantinsats för annat boende heller…

Ni tänkte nog rätt i situationen och är läget okej så kommer även det här gå över. Just nu är alla lite extra på tårna och försiktiga. Folk kommer att fortsätta behöva bo.

Det här däremot är ju snarast det gamla normala. De senaste tio åren är anomalin.

Ja, experimenten med noll och negativ ränta är förhoppningsvis historia.

2 gillningar