Går i tankarna att göra en intresseanmälan för en bostadsrätt som planeras bli klar i slutet av 2026. Jag har själv aldrig köpt ett hus på detta vis så har lite funderingar då brf erbjuder två olika ekonomiska lösningar som jag hoppas ni kan hjälpa mig förstå bättre.
Jag har bifogat de två olika ekonomiska lösningarna, antingen högre eller lägre insatsnivå.
Radhuset som vi vill ha kostar i lägre insats 3 095 000kr med en månadsavgift på 5277kr. Den högre insatsen skulle kosta 3 535 000kr med en månadsavgift på 3894kr. Det är en skillnad på ca 1400kr i månadsavgift men får betala 440 000kr mer vilket skulle ta ca 26år (om jag räknat rätt) att tjäna igen vilket inte verkar ekonomiskt.
Jag frågade Mäklaren och han sa att den lägre insatsen med högre avgiften är som ett normalt upplägg av bostadsrätt där jag får ta del av förenings lån. Vet inte om detta är värt att betala mer i insats för.
Sedan tänker jag på försäljningsvärde i framtiden om vi vill flytta till ex villa. Då har vi betalt nästan en halv miljon mer som kanske blir svårt att få tillbaka då jag tycker att dessa radhus redan ligger rätt högt prisade för ett radhus i Luleå.
Med högre insats behöver jag sälja av mer av mina fonder vilket jag också ser som en nackdel…
Många tankar men hoppas ni har goda råd till en nybörjar i detta område.
Är du född 90 skulle jag satsa på den lägre insatsen.
Är du 90år kan det finnas olika omständigheter som gör den högre insatsen bättre.
En BRF är generellt ett ganska dåligt ’skal’ att stoppa in en massa pengar i. För att förenkla är alternativ att t.ex stoppa in 440k på ett sparkonto, räntefonder eller extra amortering. Dessa alternativ är dock sent i resan för ett ekonomiskt liv. En yngre person skulle istället prioritera att stoppa in 440k i pensionssparande, aktiefonder eller lösa konsumentkrediter.
Be att få ta del av förhandskalkylen, då kan du se vad de utgår kring för belåning (mer än ~12500 kr/kvm är riktigt mycket i detta fall) och kalkylränta i föreningen. Det bör också framgå vad du som medlem står för avseende underhåll. Vanligt tex att man får stå för byte av värmepanna i radhusbrf. Också vanligt att radhusbrf utgår från anemiskt låga driftskostnader.
Jag och min familj har gjort den resan och det är ingenting jag rekommenderar i efterhand.
Massa byggfel som ej åtgärdas på korrekta sätt tjaffs med byggare tjaffs med t ex riksbyggen som ni köper ifrån vi är inne på tredje året nu och allt är fortfarande inte åtgärdad trots att det är besiktningspunkter från oberoende besiktningfirma. Avgifterna är rena glädjekalkylerna, läs även på vad som ska ingå i avgiften vilket troligtvis är ingenting. Gör inte samma tabbe som oss. Satsa istället på en förening som funnits åtminstonde 5-10 år eller hus.
Belåning i kostnadskalkylen var 11000kr/kvm, så väldigt hög. Sedan var räntekostnaden på 54% om jag räknat rätt. 29m i lån på 25 radhus där byggkostnaden skulle bli tot 102m och 1.5m i intäkter per år på avgifterna. Förening hade delat upp lånen på 4 perioder och fått en ränta på 2.93%, alltså ca 850k per år. Tycker räntan var väldigt hög för ett sånt stort lån. Dåligt förhandlat av föreningen?
I avgifterna ingick endast försäkring o vatten i princip.
Andelstalet var 4.2% för radhuset jag var intresserad av så då skulle jag få typ 1.2m av förenings lån också.
Efter att läst igenom kostnadskalkylen så valde jag att inte signa förhandsavtalet.
Föreningen är ju inte producerad än så det är inte en faktisk ränta utan den ränta som föreningen tar höjd för, en kalkylränta. Den vill du ska vara hög för annars kommer föreningen behöva höja avgifterna när lånen betalas ut med en högre ränta än föreningen tagit höjd för. Där kan man då diskutera om det är en tillräckligt hög kalkylränta, 2,93%.
11.000 kr/kvm är en ganska normal belåning för nyproducerade radhus. Den faktiska köpeskillingen kan du beräkna som belåningen/hus + insatsen du måste lägga.
Brf radhus har fördelen att man inte behöver lägga in en större kontantinsats men du får inte så mycket mer än belåning och visst underhåll som går via föreningen.
Jag tycker du missförstått lite av förhandskalkylen, jag hade nog inte hoppat av ett köp direkt på de parametrar du anger om jag i övrigt var intresserad av boendeformen.
Man lägger i princip alltid på en marginal på räntan i kalkylen. Räntan kan ju faktiskt gå upp…. Annars skulle man verkligen kunna snacka om glädjekalkyl.
I många fall anges påslaget i kalkylen. Om inte, kan man säkert få den uppgiften av entreprenören.
En belåning på 11 000 per kvm i nyproduktion känns inte orimlig. Du kan inte jämföra med en förening som är mer än 60 år gammal, och som har en belåning på 5000 kr per kvm med med stora framtida renoveringsbehov.
Kontanter är evig bristvara i en låneekonomi. Med lägre insats består avgiften av såväl drift- som kapitalkostnader. Räntekostnader för föreningens lån är inte avdragsgill. Avgiften betalar efter skatt, medan räntekostnader för det privata bolånet som utgår från bruttoinkomst, får rabatt.
Som plåster på såret får man en snällare amorteringsplan. Varken 2 eller 3%, som för det privata bolånet, utan ibland endast en 10-del (inledningsvis). Om det är fråga om Serieplan. Bör framgå av kostnadskalkylen. Å andra sidan blir avgiften med kapitalkostnader mer volatil, då den påverkas av såväl inflation som räntenivå. Är man ung räknar man med att med tiden få högre inkomster, som bättre kan matcha en högre avgift. Är man äldre, har lönen kanske redan passerat bäst-före-datumet?
Jag har gjort det här två gånger nu och en del praktiska saker som är bra att ha med sig:
Kolla upp vem det är som bygger och deras ekonomi också. I båda mina fall gick entreprenör eller underentreprenör i konkurs innan de var klara med allt eller hade åtgärdat alla garantiärenden. I ena fallet valde byggherren att gå in och täcka upp, i det andra fallet föll det på föreningen själva att åtgärda. Byggherren var inte till någon direkt hjälp där med att reda ut var ansvaret låg.
Ta upp precis varenda liten skitsak under den första “slutbesiktningen” och se till att det också står med i protokollet. Följ upp detta med samma irriterande noggrannhet under tvåårs- och femårsbesiktningen.
Besiktningsmannen ska springa igenom en jäkla massa lägenheter och kommer att titta på det mest uppenbara där det brukar kunna bli fel. Du behöver gå igenom din egen lägenhet också noggrant innan den gör det. Står det inte med i protokollet blir det körigt att försöka få någon att fixa till det sen. Man vill inte hamna i en situation där man ska lita på någons “goda vilja” att rätta till något ändå, för det kommer inte att hända.
Det är inte nödvändigtvis billigare att göra tillval direkt när man tecknar upp sig än att köpa till det senare. Kolla upp vad saker och ting faktiskt kostar!
För oss var det så jävla illa med besiktingsmannen som byggherren/byggaren plockade in att vi fick ta in jurist för att få en oberoende besiktnigsfirma, låter helt sjukt att många har sådana problem med företagen/byggherren
. Annars skulle man verkligen kunna snacka om glädjekalkyl.