Nyproduktion. 35 av 78 lägenheter sålda idag. Varningstecken?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej!

Vi funderar på att köpa en nyproducerad lägenhet med preliminär inflyttning Q3-Q4 2023. Byggherren är en mindre aktör, alltså ej JM, PEAB, Ikano etc. Vi antar att den ekomiska kalkylen i BRF:n ser bra ut för att vara en nyproduktion.

Idag har 35 av 78 lägenheter blivit sålda. Jag är lite orolig över att det fortfarande finns en hel del lägenheter som är osålda under Q1 2022. Så här står det om osålda lägenheter: “De lägenheter som inte är försålda senast 3 månader efter godkänd slutbesiktning kommer att upplåtas till byggherren eller annat bolag inom koncernen”

Vi är intresserade av lägenheten för att vi vill bo där, inte för att köpa/sälja.

Hur bör man tänka här? Ska man vara orolig?

2

Det där är inget konstigt. Någon ska ju äga bostadsrätterna. Alternativet vore att föreningen köper loss bostadsrätterna från byggherren men då får ni som är medlemmar skjuta till mer pengar eller så måste föreningen ta mer lån. Det vill nog ingen. Ett annat alternativ är att vänta med att dra igång föreningens arbete tills att de sista bostadsrätterna är sålda. Men det vill ni ju inte heller.

Att byggherren äger osålda bostadsrätter betyder att det är de som står med risken. Byggherren kommer inte vilja ha kvar dem utan kommer fortsätta att försöka sälja.

1 gillning
3

Välkommen hit :slight_smile:

Antaganden är the mother of all FUs :slight_smile: Kolla upp ekonomin för föreningen är mitt råd.

  • Hur mycket lån föreningen kommer att ha per m2 (ofta tyvärr hög belåning). Det är en ränterisk för er. Om föreningens ränta går upp så riskerar de att tvingas höja avgiften, vilket gör lgh mindre attraktiva. Räkna på det - förväntad låneränta (står säkert i prospektet) mot ett antagande om tex en fördubbling - hur mycket skulle det påverka er avgift.
  • Äger föreningen marken är också viktigt att kolla
  • Verkar kalkylen på uppskattade kostnader i föreningen rimlig. Jämför med andra klara nybyggen tex där du känner någon som bor. Bara så det inte är någon glädjekalkyl
  • Kolla upp entreprenörens historik, om de levererat bra på tidigare projekt och att de inte haft tex kvalitetsproblem.
  • Fråga byggherren hur de skakar fram kapital om de står kvar med osålda lägenheter, och hur mycket de klarar. Antagligen får du ett Happy Thinking svar men det kan ge en indikation på om/hur de tänker. Gör det gärna face to face så du kan läsa personen

Vi tittade mycket på nybyggen för några år sedan men landade i en gammal förening, som vi hade tur att hitta. Det som avskräckte mig mest var belåning i föreningen och vad som kändes som rätt aggressiva kostnadskalkyler. Men så behöver det ju inte vara i det projektet ni tittar på, men värt att kolla upp ordentligt. Lycka till :grinning::+1:

4 gillningar
4

Jag tänker, liknande JFB som jag tolkar det, att bostadsrätt i nybyggnation är the perfect shitstorm. I vart fall i större stad där man dels måste ta höga lån bara för att köpa rätten att bo i lägenheten och sedan är föreningen i sig skyhögt belånad eftersom den är ny och har köpt och byggt till dagens priser och ränta utan att ha amorterat av något. Stiger räntan blir det en double whammy där kostnaden för era bolån går upp samtidigt som kostnaden för föreningens bolån går upp och därmed avgiften.

Med det sagt så är det otroligt många som bor så här idag. Undrar ibland hur mycket det spelar in för hur Ingves hanterar räntefrågan. Hävstång rakt in i depression.

Eller så blir det jättebra. Man måste ju ha någonstans att bo också. Men tänk ett extra varv om det gäller svindyr nyproduktion.

5

Nej, man behöver inte besöka byggmästaren för att leka amatöropsykolog. Så här fungerar det:

Entreprenörens bank är smärtsamt medveten om att banken tvingas finansiera entreprenörens köp av osålda lägenheter. Man sätter därför en gräns på hur många lägenheter som måste vara tecknade, innan man trycker på startknappen för byggnadslånet.

Enkelt uttryckt, ju svagarre entreprenör desto mer lägenheter måste vara sålda innan byggstart. I mitt arbete har jag varit med om att finansiera ett stort antal bostadsrättsprojekt. Kravet på antalet tecknade lägenheter har varierat mellan 75 och 88 procent tecknade lägenheter.

Du behöver därför inte oroa dig för del delen. Däremot finns det en risk för att projektet inte blir av på grund av för dåligt intresse. På rak arm kommer jag på fyra projekt under årens lopp som fick läggas ner när när tilltänkta bostadsrättsinnehavare “köpstrejkade”.

4 gillningar
6

Så du tycker inte att man behöver ta reda på mer information - tex. vilken banken det gäller, var gränsen går för hur många som måste vara tecknade etc. ?

Vet du vad som händer om det inte blir av? Pengar tillbaka till fullo så man har “bara” tappat tiden mellan man köpt och tills projektet blir nerlagt?

Kompis som tittar på nybygge.

1 gillning
7

Banken skulle bryta mot banksekretessen, så av den får du inget besked. Frågar du entreprenören eller fastighetsmäklaren så är det upp till dem att svara eller ej. Det är ju ingen hemlighet att sådana gränser finns, så du borde få ett svar.

Betalar du in en anmälningsavgift på säg 25 000 kr, så beror det på vad som står i ditt avtal med fastighetsmäklaren hur mycket av pengarna du får tillbaka. När det blir “skarpt läge” och du skall betala handpenning så är denna inbetalning skyddad. De pengarna skall in på ett spärrat konto tills tillträde sker.

2 gillningar
8

Tack för svar! Så de står alltså för “risken”, inte de som bor där.

9

Tack! Ny på forumet :slight_smile:

Föreningen kommer att ha 16k kr/m2 i lån. Det är över de 15k som är gränsnivån enligt det man läser på nätet.

Föreningen äger marken, ja. Detta var superviktigt för oss, att det inte är tomträtt.

Gällande kalkylen är det svårt att som någorlunda okunnig veta om kostnaderna är rimliga. Hur vet man det? Siffror kan man så klart läsa men hur vet man ifall det är en glädjekalkyl?

Gällande entreprenören är det en relativt ny aktör med ett färdigt projekt och 3-4 på gång, varav ett av de är det jag tittar på. Det är därför jag är lite fundersam kring så många osålda lägenheter så nära inpå inflyttning. De har alltså 15-20 månader på sig att sälja fler lägenheter, där majoriteten är osålda.

Tack så mycket för svar förresten :slight_smile:

10

Tack för feedback!

Lägenheterna vi tittar på kostar ca 2 500 000 kr → kontantinsatsen ca 375 000 kr. Vi har hyresrätt idag så detta blir vår första bostadsrätt. Kontantinsatsen är relativt låg, månadskostnaderna klarar vi av även räntan går upp med 3 procentenheter. Men här behöver man även försöka räkna på hur mycket föreningens räntekostnader ökar och hur det påverkar månadsavgiften. Svårare med den biten.

11

Men är det närapå inflyttning om det var Q3-Q4 2023 som gällde? Det är ju mer än 1½år. Hur långt har bygget kommit?

12

Jag tycker att det låter underligt med start av byggnation med så lågt antal sålda lägenheter. När vi kollat runt i stan har det alltid varit en minsta gräns av antalet sålda lägenheter till ett givet datum. Har de inte fått sålt över den gränsen, drar de i bromsen och avslutar projektet. Det kan såklart startas upp igen vid ett senare tillfälle. Låter väldigt riskfyllt om det dessutom är ett tämligen nytt bolag som bygger i sitt namn. Hade det varit jag skulle jag kontaktat dem och bett dem förklara processen och vilka krav de har för att starta bygget. Sedan följa upp kring deras ekonomiska plan och vad händer om de inte får sålt fler lägenheter men ändå startar bygget. Det vore väldigt trist att putta in pengar i något som inte blir färdigt för att de går i konkurs.

13

15 000 kr per kvm är ingen exakt gräns, och inflationen rullar ju på. Ligger området “off side” är det högt. Ligger det i centrala Stockholm är det OK.

14

Det står inte i frågan att byggnationen har påbörjats. Jag tar för givet att så inte har skett.

15

Jag vet, det jag skriver är i relation till att byggherren inte verkar ha kommunicerat en gräns av sålda lägenheter för att starta bygget. Den ekonomiska risken det innebär kan inte ignoreras.

16

Tvärtom. Om det inne fanns någon gräns skulle risken var extremt hög.

17

Nej inte tvärtom. Det är precis det jag försöker skriva :laughing: . Att det inte finns en gräns. Att just det är hög risk. Framförallt för en ny byggherre utan historik.

18

16 kkr/m2 är nog rätt normalt nu för tiden. Högt men normalt. Många nybyggen längs havet i Malmö som vi tittade på låg på den nivån redan för en 2-4 år sedan. Du kan lätt räkna ut vad det innebär i räntehöjning för er.

Ränterisken för er lgh pga belåning i BRF (kr/månad) = BRF belåning kkr/m2 * Lägenhetens m2 * Räntehöjning %enheter / 12.

Tex om räntan går upp med 3%enheter så sätter du in 3% (0.03) i formeln. Ränterisken är då hur mycket er avgift skulle gå upp om BRFen vältrar över en så mycket ökad räntekostnaden på er.

Sen är det bra att kolla upp vad räntan är på lånen i föreningen om det är känt, eller när det blir känt, samt hur det är tänkt att ha de lånen, rörligt eller bundna.

Bra att de äger marken. Tyvärr en del som inte kollar upp sådant.

Jag brukade titta på “underhålls och amorterings-utrymme” på två sätt. Detta mått innebär alltså hur mycket pengar det skulle kunna användas för dessa viktiga poster.

I absoluta tal. Nu var det några år sedan men om det låg på 150 kr/m2 var det bra, 120 kr/m2 OK men helst inte under 100 kr/m2. Såklart är “problemet” att nybyggen inte har mycket reparationer och underhåll så det kan vara budgeterat lågt de första åren men kommer förr eller senare.

Underhålls- & amoterings-utrymme räknade jag ut för hela föreningen och sådana data / budgetar / uppskattningar finns säkert i prospektet. Du får ta det som beräknas vara för denna föreningen för det finns ju inga faktiska data

Underhålls- & amoterings-utrymme i kr/m2 = (Reparationskostnad i kr + Underhållskostnad i kr + Avskrivningar i kr + Årets resultat ) / Totala antalet m2 i föreningen

Som % på förenings omsättning. Över 30% var bra. Över 15% för nya föreningar eller skuldfria.

Underhålls- & amoterings-utrymme i % på omsättningen = (Reparationskostnad i kr + Underhållskostnad i kr + Avskrivningar i kr + Årets resultat ) / Netto omsättningen i föreningen i kr

Några andra mått som jag tittade på är

Räntetäckningen = räntekonstnad i kr / Netto omsättningen i kr. Under 20% var bra. 20-40% var OK.

Avskrivnings%en = avskrivningskostnad i kr / anskaffningsvärdet i kr. Över 2% var bra (typ 50 års avskrivning). 1-2% var OK.

Nu finns det ju tyvärr ingen standard för hur BRF ekonomiska rapporter ska se ut så man kan behöva klura lite, bläddra i ekonomi redovisningen för att hitta alla data. De kan heta lite olika, men det löser du. Om inte så fråga byggherren var du hittar info. Det fick jag göra i ett fall.

Jag hade försökt hitta info om det projektet de genomfört. Kanske du känner, eller kan ta kontakt med, någon som bor där. Hade ju varit intressant att jämföra vad de sa i det prospektet och hur verkligheten är idag … men det är kanske lite överkurs typ. Oavsett så hade jag nog gått dit och tittat på det projektet och kanske försökt prata med någon som bor där vad de tycker, hur det fungerat, ev. problem mm.

Ja det är klart att man blir lite skeptisk med så få sålda. Men det kan ju också vara ett tillfälle att få rätt lägenhet så att säga. Kanske det är att folk är lite skraja i nuläget, eller att många redan flyttat och är nöjda. Kanske värt att kolla om de eventuellt kan tänka sig rabatter tex avgiftsfria månader om de inte får sålt. Så var det ett tag på nybyggen i Malmö när det var lite rörigt (2017?).

Det finns ju en alterantivkostnad också. Om ni bor i hyresrätt idag så lägger ni ju ut mer på hyra, så det får man ju också ta med i kalkylen.

Eftersom du är orolig men kanske gillar lägenheten så tycker jag du/ni ska satsa på att ta reda på så mycket som möjligt, och först därefter bestämma er. Det är inte lätt för det är ju en stor investering. Sen brukar man helt glömma det efter ett halvår eller så :slight_smile:

5 gillningar
19

Tack så mycket för all info :slight_smile:

Åkte förbi stället och de har börjat bygga. Vi kommer nog att avvakta lite innan vi tar ett beslut. Vi ska ta reda på all info vi kan, kontakta brf:n som har samma byggentreprenör bland annat.

1 gillning