Redovisa enligt K2, blir inte klok

Hej, detta är egentligen väldigt off topic känner jag men jag vet att det finns otroligt mycket duktigt folk här så jag tar mina chanser.

Jag sköter bokföringen för en liten brf och vi redovisar enligt K2.
Jag läste en ekonomikurs på högskola för några år sedan men bestämde mig för att youtubea runt lite och bläddra i lite gammal kurslitteratur för att fräscha upp minnet. Men jag blir inte riktigt klok här.

Vi har under föregående år tagit ett lån för att byta tak.
Såvitt jag förstått det hela innebär detta att pengarna hamnar som en tillgång i balansräkningen med en motsvarande skuld hos banken. Sedan när taket byts omvandlas tillgången i form av pengar till tak. Sedan har detta taket en avskrivningstid motsvarande takets livslängd.

Men nu sitter jag och kollar Nabo:s genomgång av årsredovisningar i brf:er och där hävdar dom att om man deklarerar enligt K2 är underhåll en kostnad dvs den hamnar i resultaträkningen. Detta skulle innebära att föreningen går back en ganska stor summa och det lära ta väldigt lång tid innan vi är plus igen pga resultatet släpar från år till år.

Finns det någon här som är kunnig i deklaration i K2, kan detta verkligen stämma?

Nej, det blir en tillgång hos banken. Väl? Annars kommer det inte balansera.

Ja det är ju det som är min huvudvärk.

För standard är väl som jag skrev först, att taket blir en tillgång som skrivs av och det berör inte resultaträkningen, väl?

Normalt hamnar löpande underhåll i resultaträkningen och påverkar resultatet året som underhållet utförs.
Ett negativt resultat drar ner det egna kapitalet i balansräkningen och balanserar skulden ni har hos banken.

Sen finns det gråzoner, om ni samtidigt satte på solceller skulle det gå att hävda ombyggnad och därmed läggs det som en tillgång i balansräkningen med årliga avskrivningar.

Huvudpruncipen är att underhåll som upprätthåller byggnaden i det skick och status den hade som ny är löpande underhåll och kostnaden påverkar resultatet direkt.

Gör vi ett undehåll som gör byggnadens status och skick bättre än den var som ny är det frågan om värdehöjande åtgärd och hamnar då på tillgångssidan. Tex byte från oljepanna till värmepump

Jag satt som kassör i en stiftelse som ägde ett församlingshem med en del byggprojekt och det var den ständigt återkommande frågan från revisorn underhåll eller förbättring. Men det finns gråzonet så jag skulle kolla med en revisor med bra koll på Brf.

https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2021.5/330996.html

1 gillning

Okej, ska läsa där. Men det måste ju ha inneburit att ni släpade på ett enormt minus hela tiden?
Om jag skulle exempelvis dränera och byta fönster också, vilket enbart är saker som görs för att upprätthålla byggnaden till den status och skick den hade som nu, så skulle det innebära att vi gick minus i 40 år.

Vidare, om vi lånar för att göra detta blir inte det väldigt konstigt i bokföringen?

Det Johan skrev ^

Jag är inte alls expert på detta, men vad jag vet handlar det om att avskrivningen det året hamnar i resultaträkningen, och resten i balansräkningen.

Den summan du skriver av på taket det året = resultaträkningen som kostnad, exempelvis 1/40 del av priset om avskrivningstiden är 40 år.
Resten av den totala summan för taket hamnar på anläggningstillgångar på balansräkningen. Takbytet är bara en underhållsåtgärd, och ingen investering (dvs det är inget nytt på fastigheten, då syftet är att upprätthålla samma standard som innan).

Men som sagt - dubbelkolla med någon fastighetsförvaltare eller revisor.

1 gillning

Will do!!!

Om man redovisar enligt K2 är det inte tillåtet att tillämpa komponentavskrivning, dvs att dela upp en fastighet i flera delar och skriva av dom var för sig. Detta eftersom att K2 är ett förenklat regelverk. Detta gör inte att du kommer gå back många år i rad, eftersom årets resultat nollställs inför varje år, däremot kan balansräkningen kraftfullt försvagas när större underhållsåtgärder görs (eget kapital minskar och skulderna ökar). I gengäld slipper man avskrivning av takbyte, vilket är den förenkling som avses.

Föreningar som tillämpar K2 kan ibland få väldigt svaga soliditetstal. Om man hamnar på negativt eget kapital tror jag att man brukar få skriva upp värdet på fastigheten i de fall det redovisade värdet av fastigheten är betydligt lägre än marknadsvärde eller taxeringsvärde.

Vill man skriva av varje komponent för sig är man vackert anvisad till K3, men då tappar du också några av de andra fina förenklingarna som kommer med K2

Pengar på banken är också en tillgång.
Skuld och tillgång balanserar, samma belopp.
När taket köps uppstår ingen tillgång med k2, då tas en kostnad.

1 gillning