Jag har tagit fram ett kalkylark för att räkna på kostnaderna för en bostadsrätt. Några gånger tidigare så har länkat kalkylen här i forumet och fått hjälp att fånga upp några misstag. Nu har jag uppdaterat kalkylarket med flera nya avsnitt. Vad tycker ni? Har jag missat något? Går det att förstå hur kalkylarket ska användas? Är det för avancerat?
Jag tar tacksamt emot alla kommentarer!
Kopiera eller ladda ner filen om du vill använda den.
Jag tog ett grovt överslag på att badrum+kök kanske kostar 100t kr var och behöver renoveras var 20:e år. Sen tillkommer ju golv, väggar, kanske ytterdörr och el så jag avrundade uppåt.
Kollat lite snabbt.
Saknade en värdeökning som redan skett innan man börjar använda kalkylarket.
Inte helt säker på hur jag skulle vilja använda fältet men funderar på om jag tycker att värdeökningen ska ligga med i “bundet kapital” fältet eller inte.
Om arket endast är till för att räkna på kostnader inför ett köp är värdeökningsfältet givetvis inte aktuellt.
Nu har jag testat på en person som inte är privatekonominörd. Då fick jag förklara några delar. Bland annat skillnaden mellan “total/månad” och “kassaflöde”. Hen är mest intresserad av kassaflödet nämligen.
Hade nog också behövt lite bättre kommentarer på vissa fält.
Något att fundera över och att ta med är att jämföra utvecklingen av din alternativkostnad hyran med utvecklingen av månadsavgiften.
Om vi antar att båda stiger med inflationen cirka 2 procent varje år, så blir detta positivt till bostadsrättens fördel. Hyran är högre än månadsavgiften.
Förmodligen blir effekten bättre än så. Hyran sätts ju oberoende av hur fastigheterna är belånade. I avgiften till föreningen däremot är en viss, eller kanske till och med stor del föreningens räntekostnader. Den eventuella kostnaden för räntehöjningar finns ju på annat ställe i kalkylen.
En petitess. Kostnaden för bostadsrättens försäkring är väl något högre än en vanlig hemförsäkring.
Sedan finns ju detta med risk. Med en hyreslägenhet har du möjligheten att flytta. I en bostadsrätt gäller det att kolla upp föreningens ekonomi innan köp. Dock svårt att få in detta i en kalkyl.
Fick upp ögonen för ditt kalkylark via en discord-server i går men kopplade inte det till detta forum förrän jag idag googlade på det.
Du som verkar ha bra koll på Excel kanske skulle kunna lägga till möjligheten att lägga till föreningens lån på ett lite “exaktare sätt” tänker att många nu kan ha en rejäl ökning av BRF-lånedelen om föreningens lån haft lång bindningstid. De flesta föreningar har ju flera lån med olika bindningstider.
Samma sak att vissa saker som kanske fjärrvärme etc går upp med ett antal %.
Hon som skrev uttryckte sig i stil med:
Har svårt att sova på nätterna och det är bättre med The Devil you know.
Jag tror det vore bra att ha med en bättre sammanfattning av föreningens ekonomi. Jag tänker då att du kunde titta på soliditeten i relation till räntan. Du skulle alltså utgå från att alla lån har rörlig ränta. I praktiken är det inte så men det innebär ju bara att kostnadsökningarna kommer med viss fördröjning. Du behöver även titta på kostnaderna för drift och underhåll och eventuell tomträttsavgäld. Med en sådan här modell skulle du kunna jämföra kostnadsläget i olika föreningar.
Jag skulle definitivt kunna ta med fler mått från årsredovisningen, bra idé. Från och med nästa årsstämma så kommer alla redovisningarna också att innehålla mått på räntekänslighet och energikostnad per kvm.
Det är så kalkylen funkar idag när den använder lån per kvm
Annars tycker jag att kalkylen är bra. Vi ser ju vad som har hänt på både börs och bostadsmarknad det sista året. En allt för detaljerad kalkyl få kanske den tilltänkta köparen att känna en falsk trygghet.
Den stora fördelen är, som jag ser det, att man får en insikt hur man skall tänka, och hur det hela fungerar!
Alla kalkyler har stora felmarginaler. Jag håller på att döstäda just nu och hittade min egen huskalkyl från 70-talet. Lite eller snarare mycket överdrivet, inte en siffra rätt. Då var jag ändå en (oerfaren) yrkesman…
Ja lägg gärna in något mer för de som vill laborera mer.
För mig som bor i hyresrätt så kan det ju vara ett mycket bra hjälpmedel om jag skulle få för mig att köpa en BRF.
Jag själv är rätt novis på de här frågorna men vill gärna lära mer så jag ser gärna att den här tråden blir en bra tråd för att samskapa vad man “ska” tänka på när man köper BRF.
Hej, bra samanställning! Det enda jag börjar fundera över är amorteringen. Hade man inte kunnat resonera att amorteringen dels är en kostnad där det man amorterar är en missad avkastning på börsen, ifall samma belopp hade investeras på börsen (med genomsnittlig avkastning på 7%). Dels är amorteringen också en intäkt då det minskar ditt lån som du också behöver betala ränta på (4,5% ränta idag). Skillnaden däremellan hade kunnat räknas in som en kostnad i kalkylen eller hur tänker ni om det? Rör sig inte om mer än några hundralappar varje månad så är kanske försumbart…
