Hyresrätten är faktiskt ett lyxboende

Ett samtal om bostadsmarknaden med f.d. mäklar-VD Pontus Kopparberg, del 2 av 2.

Jan och Caroline Bolmeson

1 juli, 2019

Dagens avsnitt är en fortsättning på förra veckans intervju med Pontus Kopparberg. Han har en lång erfarenhet som VD i mäklarbranschen. Idag delar han med sig sina bästa tips för vid köp och försäljning av villor, sina tankar om hyresrätter, tips när man väljer mäklare, nyproduktioner och svar på era läsarfrågor. Han delar även med sig av de tips han ger och kommer ge till sina barn när de tar steget ut på bostadsmarknaden.

I mer än 10 år bodde jag och Caroline i en hyresrätt, både för att vi inte hade råd att köpa en bostadsrätt men också för att vi var fascinerade av hyresrätt som boendeform. Hyresrätten är nämligen i mångt och mycket underskattad. Lite det svarta fåret av boendeformer. Men jag håller med Pontus om att det egentligen kan vara ett lyxboende. Den finansiella risken är ofta begränsad till 3 månadshyror – till skillnad från bostadsrätten eller villan. Transaktions- och skattekostnaderna är noll. Man behöver inte ta något lån och känna den ekonomiska pressen att räntor och amorteringar ska betalas. Det enda (och jättestora)problemet är att få tag på dem.

Just nu befinner jag mig i Kenya med dålig internetuppkoppling så jag får skriva mer i nästa vecka. På återseende då!

Tack för den här veckan!
Jan och Caroline

Transkribering av hela intervjun

För dig som hellre läser intervjun än tittar eller lyssna på den följer nedan en komplett transkribering.

— START TRANSKRIBERING —

Jan: Välkommen tillbaka. Vi sitter här med Pontus Kopparberg. Vi fortsätter på förra veckans avsnitt, där vi slutade på bostadsrätter. Jag tänkte att vi ska prata om villor, för det känns som den andra stora boendeformen, jämte bostadsrätter. Vi pratade om att en skillnad mellan bostadsrätter och villa är att man har en lagfart på sin villa. Men vad skulle du säga till de som funderar på att köpa villa? Vad är bästa sakerna att tänka på, de bästa råden?

Viktigt med en buffert vid villaköp och att räkna in transaktionskostnaderna

Pontus: Det man kan tänka på som en fördel med bostadsrätt, som är lite tuffare med villor, det är det att du måste ha kanske en rejäl buffert där. För du går in och tar hela ansvaret för fastighetens skick och så, själv. Därför är bostadsrätten ett bra nybörjarköp, när man är ung och inte har så mycket pengar. Kommer man till villan ska man vara beredd på att när man flyttar in så kan faktiskt pannan gå sönder veckan efter man har flyttat in. Ofta gör den ju det. Så man behöver en rejäl buffert för att kunna hantera akuta reparationer.

Jan: Vi kan ju bara ta vårt exempel. Vi hade ett element som började läcka ner på parketten. Vi har ett hus från 30-talet och det var de här fina elementen. Då får vi offert från VVS-firman som sa att ett nytt likadant element kostar 18,000. Då fick vi användning för den där bufferten.

Pontus: En annan sak är att det faktiskt kostar skatt. Vi pratar inte så mycket om omsättningsskatten.

Det är en omsättningsskatt på att köpa, på 1,5%. Så allt du köper får du betala en halv procent på, vilket är ganska mycket på sju miljoner. Lagfartsavgiften tillkommer sedan, över det. Du ska ha pantbrev också. Då blir det 2% på det. Omsättningsskatten är en ren skatt som vi inte har på bostadsrätter.

Pontus Kopparberg

Tittar man återigen på utlandet så är bostadsrätter väldigt billigt att köpa och sälja. Det är bara mäklarkostnader, i princip.

Men att sälja och köpa hus, det får du ändå tänka på att det kostar 1,5%. Det är garanterat. Sedan är det kanske köpt av en person som inte har så mycket pantbrev. Då kan du lägga till 2%. Så det är inte ovanligt att man betalar över 100,000. Det vill jag skicka med då till de som är unga eller är förstagångsköpare, att det där kommer ibland som en överraskning.

Pantbrev är egentligen ett sätt för staten att tjäna pengar. Det är ett sätt att hålla ett register. Man ska ha ett fastighetsregister där man har full koll, så att det inte är så att det finns gamla skulder. Det blir en bra säkerhet för bankerna helt enkelt. Vi har väldigt väl fungerande system, sedan många, många år tillbaka. Det finns länder där det är tveksamt kring det där också, men då har man en uppgift. Det är en administrativ avgift kring det. Det kostar ju att hålla det. Men att ta 2% för att skriva ut ett papper? Tar du ett lån på en miljon så kostar det 2% på det i pantbrev, plus 1,5% i omsättningsskatt. Så det är ganska mycket pengar.

Jan: Ja, och det är egentligen bara för att säkerställa att ett hus inte kan ha lån från två banker, mer eller mindre.

Pontus: Ja, och förr i tiden var själva brevet värt. Det var ett pantbrev som var väldigt viktigt. Det fick man inte tappa bort. Nu är de inte fysiska längre, utan elektroniska. Det är en väldigt viktig del av en fungerande fastighetsfinansiering men jag tycker att de här pengarna, det är en skatt för att tjäna pengar rent ut sagt. Det kanske man skulle ha tagit några tusen för, men inte så mycket som nu. Så det ska man räkna på så att det inte kommer som en överraskning. Det finns ofta med naturligtvis i mäklarens kalkyler, men det där tänker man kanske inte på. Så det är ett råd.

Om kommunikationer och rätt tidshorisont

Pontus: Sedan ett annat råd angående att köpa villa då, det är att titta på vad det finns för framtida kommunikationer planerade i området. Villa köper man oftast på lite längre sikt. Som du nämnde här, utbyggnad av pågatåg, vi har utbyggnader av tunnelbanan för första gången på 30 år i Stockholm, till exempel. Det tycker jag är viktigt.

Jan: Jag brukar säga så här, apropå att vi började förra avsnittet också med frågan om det är en investering eller en kostnad, då brukar jag säga att när man köper ett hus framförallt att man ska tänka på att bo där i sju eller tio år. Att ha den horisonten. Då brukar jag säga en av de anledningarna är just den här omsättningsskatten eller transaktionskostnaden. Skulle du hålla med om det? Att köp en villa först när du vet att du med stor sannolikhet kommer bo där i sju, tio år.

Pontus: Ja, det tycker jag. Sedan finns det orter där det inte finns bostadsrätter. Där villa är det naturliga boendet, men då är det också ofta betydligt mindre pengar i det. Men det är en större investering med vissa transaktionskostnader, så är det.

Jan: Där har vi sett en ganska intressant effekt som en investering, att så länge du bor där och kan betala räntan, så spelar egentligen inte värdet på huset någon större roll. Med till exempel en aktie är det väldigt intressant att veta vad den har för värde under tiden.

Pontus: Ja, så är det. Men många köper väl aktier och stoppar i byrålådan. Det är så man ska göra. Jag håller med dig delvis, men jag tror också att det finns en, framförallt om vi talar om Stockholms innerstad, så tror jag att väldigt många följer och får en värdering på sin bostad automatiskt via mejl, från till exempel Booli, varje månad och följer värdet med spänning. Jag har en känsla av att det har blivit så lite om man är på middagar och så där. Så tittar man att nu har det gått upp så här mycket.

Får man igen pengarna vid renovering?

Pontus: Det har blivit mer liknande aktier, men jag håller med om att man får tänka på att framförallt köpa villa som en längre investering. Absolut. Och man fattar ju hela tiden investeringsbeslut, eftersom renovering är ett stort beslut. Ska vi renovera fritt eller får vi igen de pengarna? Är det värt det?

Jan: Får man igen pengarna? För det upplever jag också, att många gånger får man inte det.

Pontus: Jag tycker inte att man får igen pengarna på renovering heller. Det är många som har det som, jag tror att det kanske är en liten ursäkt också.

De säger: ”Det är aldrig fel att renovera, man får ju alltid igen det.” Ganska sällan skulle jag säga.

Pontus Kopparberg

Grundläggande renovering i en lägenhet av bra snitt som alla tycker om… det har jag noterat på mitt papper här också. Tänk igenom när du gör en renovering. Om man nu ska vara väldigt ekonomisk. ”Är det jag som gillar det här, eller kommer alla att gilla det och kommer man tycka att det är ok om tio år?”

Grundläggande renoveringar är en sak, men många specialrenoveringar med tekniska lösningar som man tycker är jättespännande själv, eller om man slår ner väggar, det är inte alls säkert att nästa tycker det är bra. Om man är ekonomisk ska man naturligtvis fundera på vilka typer av renoveringar man gör. På många orter tror jag inte att det lönar sig, förutom att man njuter av att bo som man vill så klart. Men man ska kanske inte lura sig själv.

Caroline: Man pratar också om det att om man ska renovera badrum eller kök eller så, att det inte ska ske för ofta. Precis som du säger att man renoverar så att andra också kan gilla det, av hållbarhetsskäl. Det ska funka i tjugo år liksom.

Jan: Jag tänkte på det, kommer du ihåg när vi flyttade hit? Kan inte du ta det exemplet med köket? Jag tyckte att det var så sött.

Caroline: De som sålde var jättegulliga och sa att de hade gillat sitt kök. Mannen vände sig lite till mig och frågade om jag skulle vilja renovera där eller bygga om köket. Och jag sa, ”Nej, det är ju jättefint här.” Sedan såg vi i papperna på huset att de hade lagt 300,000 inte för så länge sedan på att få köket precis som de ville. Det är ett jättebra kök. Då fattade jag den känslan säljaren hade när han tittade på mig och frågade mig om jag skulle vilja renovera köket.

Pontus: Det är vanligt att man byter kök. Det tror jag har kommit på senare tid. Det har varit några ”skräckexempel” på det, att man river ut ett kök efter fem år när man har tröttnat på det. Så var det inte förr i tiden.

Så var det förr i tiden

Jan: Du har ändå refererat till detta ett par gånger, ”förr i tiden”. För det är oftast något man får höra från sina far- eller morföräldrar. Till exempel, ”Vi var minsann kloka förr i tiden. Vi använde inte huset som bankomat. Vi sparade mer. Vi utnyttjade köket till dess livslängd.” Alltså, var det så eller bara så att de låter så snusförnuftiga?

Pontus: Jag tror att det var så i mångt och mycket. Delvis, om man går in på hur det var innan kreditregleringen, så var det faktiskt så att det fanns ett visst antal pengar att låna ut för varje bank. Pengar kunde ta slut, så att säga. I slutet av året, om inte Sparbanken hade sparat och varit försiktiga med utlåningen, då hade de inga pengar kvar att låna ut. Det var en stark reglering.

Jag tror att det delvis berodde på det. Sedan naturligtvis det här att det fanns en mentalitet att man skulle spara och inte slösa. Man skulle ha en sund inställning till det. Jag tror absolut att det var så. Man hade det väldigt djupt och så fick man inte låna så mycket heller och man skulle betala av. Det fanns en amorteringskultur. Nu tycker jag att den är tillbaka med full kraft. Det visar sig nu, av tvång, men ändå… Det var ett tag då det inte amorterades. Det var amorteringsfria lån.

Jan: Det pratade vi om här i pausen. Apropå det här med Booli att de skickar ut värdering varje månad och att folk tänkte att nu när det har ökat med en miljon så kan man köpa bil, åka på semester eller renovera.

Caroline: Är inte det också en förtäckt uppmaning från Booli att du kan ju sälja? Eller varför skickar de ut det här?

Pontus: De gör det för att de har samarbete med mäklare och så också, naturligtvis. Det här är ett första steg och så blir man nyfiken. Så jobbar man som mäklare. Det får ni säkert fortfarande i brevlådan, att nu har de sålt för nytt rekord, och då blir ni nyfikna på hur mycket erat hus är värt och tar in en mäklare. Det är det som är tanken, att föda det intresset. Jag tror att det har skett en stor förändring mentalt i att man ser bostaden på ett litet annat sätt än den yngre generationen.

Vanligaste misstagen vid villaköp

Jan: Jag tänkte vi ska ta sista frågorna här på villa. Vanligaste misstagen som du har sett när man köper villa?

Pontus: Det vanligaste misstaget är att inte besiktiga ordentligt, att inte undersöka ordentligt med en egen anlitad besiktningsman. Att förstå vad det innebär, det är ganska krångligt. Det här med besiktningsprotokoll, vad innebär det? Det ska man verkligen sätta sig in i och lägga och möda på. Det är min uppmaning. Om man inte är väldigt duktig själv på det.

En annan grej som kan vara lite känslig är att man kan titta lite på grannar runtomkring också. Det vet jag att det görs idag, att man kollar upp sin närmaste granne och vad det är för några.

Pontus Kopparberg

Jan: Det upptäckte jag på hitta.se, där man kan se allt från vad de kör för bil, till vad de röstar på, alltså man tittar på området. Där kan man få det ganska detaljerat. Det var så vi upptäckte när vi bodde på Möllan, som är lite som Söder i Stockholm, då var det valet 2016 eller 2014 att 60% röstade på Fi och Vänsterpartiet, så var det två personer som röstade på Alliansen i vår valkrets. Då insåg vi att det var vi två.

Pontus: Det du beskriver är den snälla funktionen, att man går in och tittar på strukturer i området. Sedan tror jag att det är fler och fler som går in och tittar i brottsregistret eller i tvistemål och kring det också. Jag tror att 90% gör absolut inte det, men det förekommer.

Jan: Tumregeln med fastigheter och villa har alltid varit ”location, location, location”. Du kan göra vad som helst med ett hus förutom att flytta det. Nu går ju det, vi har sett bild med hus på lastbil, men skit samma.

Pontus: Det är det jag pratar om med kommunikationer och hur den ekonomiska infrastrukturen runtomkring och hur det ser ut. Man kollar om området är på gång uppåt. Dels kan man titta på kommunens planer. De är offentliga. Där ser man vilken infrastruktur som ska byggas. Det går att ta reda på så. Man kan titta på prisutvecklingen i området också, hur det har varit och så.

Tänk på detta vid villaköp

Jan: Om dina barn skulle köpa villa, vad hade du sagt då?

Pontus: Om de hade ett speciellt område så hade jag nog uppmanat dem att verkligen titta på prisutvecklingen och vad det är för slags område. Dels hade jag nog ringt kommunen och tittat på vad det blir för typ av exploateringar. Det är ganska vanligt att man köper nära ett grönområde, men kommer det vara ett grönområde för alltid då? Det förtätas väldigt mycket. Hur kommer det se ut runtomkring och hur viktig är den där parken man har? Om den försvinner och det byggs radhus där, vad händer då?

Sådana saker ska man titta på i närområdet. Det är ganska viktigt. Så är det kommunikationer och självklart husets skick. Jag hade också varit förmanande också vad det innebär med en villa. Det är ett större åtagande, så är det. Jag hade frågat om de hade tänkt igenom det ordentligt, om de har en buffert. Man måste bli lite duktig på att vara lite händig. Att måla fönster är inte svårt, det kan man till och med göra själv, men att byta alla fönster om de är ruttna, vad kostar ett fönster? Det kommer bli som elementet där, att man upptäcker att det är ett måttbeställt fönster som kostar 20 000 – 30 000 kr i värsta fall.

Caroline: Men du, en helt annan fråga. Har du varit med om när du var mäklare att det var ett hus eller något som hela tiden lades ut på nytt? Att folk inte vill bo där, för att har spökat eller någonting.

Pontus: Det finns hus som är sådana hus, och det kan bero på att man flyttar in och sedan upptäcker man att såhär är läget här. Dels kan det vara grannar eller något man upptäcker som många inte trivs med. Eller så kan det vara en lägenhet som kanske har en ventilationstrumma fäst på fasaden från en restaurang, som har tillstånd för det.

Det kan röra sig om någonting som inte märks när man är på visning. Om man då har en seriös mäklare så kan de uppmana dig att komma dit på kvällen och lyssna, för att det är sovrummet du ska sova i. Man får räkna med det när man bor i stan, att det blir störning, men det kan vara ett ljud som är svårt att leva med.

Om tomträtter och tajming vid försäljning

Jan: En parentes är att tomträtt ska man också tänka på med villa.

Pontus: Ja, naturligtvis, det är självklart. Jag tycker att man ska tänka på en sak där bara.

Oftast är det i dagsläget lönsamt att köpa ut om man har en tomträtt, eftersom räntorna är så låga. Det är en ren räkneuppgift.

Pontus Kopparberg

Men då begränsar man sitt låneutrymme. Har man råd med det eller inte? Det blir en väldigt privat fråga för varje person att ta ställning till.

Tomträtt behöver inte vara fel, om man bara ser till att det är prissatt på det sättet. Det handlar om att då ska man ha en ordentlig rabatt. Ibland får man inte köpa ut och jag har en färskt exempel där en bostadsförening ville köpa men inte fick. Det finns löpande erbjudanden, men du har ingen rätt till det. Det är kommunfullmäktige som fattar beslut om att nu är det detta priset som gäller. Då kan sanningen vara att alla har alltid ett pris och då kan man köpa ut, men det är en politisk fråga.

Jan: Jag tror att det är så i Malmö kommun. Min upplevelse när jag kollade upp det var att i Malmö kommun som privatperson får du alltid köpa ut, men föreningar och företag, då är det ett politiskt beslut som ska tas i nämnden. Men det är ingen naturlag.

Jag tänkte att vi skulle prata om tips angående försäljning. När man ska sälja, oavsett om det är bostadsrätt eller villa, vad är dina bästa tips?

Pontus: Det var lite som jag nämnde i förra avsnittet, att man ska inte stirra sig blind på att sälja när alla andra gör det. Januari kan vara en jättebra månad att sälja villan, för att man vill undvika högt utbud. Ju mindre utbud, desto bättre är det. Oftast i alla fall.

Hur man väljer en bra mäklare

Jan: Hur väljer man en bra mäklare? Hur skulle du ha gjort?

Pontus: Jag tycker att man ska välja mäklare man har förtroende för. Man ska alltid ta in flera och jämföra. Jag tycker kanske att det är för stor fokus på priset ofta. När man väljer andra saker så väljer man ofta kanske något som är lite bättre, man får mer kvalitet och det blir dyrare. Jag tycker man ska välja den man har förtroende för och vara beredd att betala lite mer om det känns rätt med den mäklaren.

Jan: I det området där vi bor där finns det en stjärn-mäklare som heter Sofia. Hon hade sålt fastigheter i Malmö på ett år för typ 350 miljoner. Hon säljer mest villor. Får man bättre med en stjärn-mäklare?

Pontus: Då skulle jag säga så här att den mäklaren är antagligen duktig. Men då får man fråga sig om den personen har tid med ditt hus, om hon har så mycket att göra. Det är väldigt seriöst om hon säger att tyvärr kan jag inte ta ditt uppdrag just nu, för jag har andra, men du får stå i kö och vänta ett litet tag. Det kan upplevas nästan lite snobbigt ibland, men om hon dessutom är duktig och tar sig tid, då är det säkert ett väldigt bra val då.

När folk frågar mig om jag känner till någon bra mäklare, då är det antingen en person jag känner väl och då skickar jag den mäklaren som jag tror att de kommer att klicka med, eller så frågar jag vad de vill ha för mäklare. Om de vill ha en person som stenhårt jobbar jättemycket bara för att det ska vara högsta möjliga pris, eller vill du ha någon som är mer social och det ska vara en positiv känsla och så där. Vilken typ av mäklare trivs du med? Vad är viktigt för dig? Sedan är det naturligtvis så att priset oftast är det allra viktigaste, men det är inte alltid så.

Sedan är den största frågan om man väljer fast pris eller på provision. Då får man också känna efter själv. Väldigt många svenskar vill ha ett fast pris. Vi älskar fasta prislistor. Då slipper man pruta och man kan välja ett pris man är nöjd med så får man sin tjänst. Men om man känner att man är beredd att betala bra och priset blir bra, då ska man göra det. Allt beror på kunden tycker jag. Jag skulle inte säga att det finns något omedelbart samband mellan det pris man får och vad man väljer. Kanske i en marknad där det är väldigt svårt så ger det kanske en effort att ta ett steg till.

”Gör det själv” versus mäklare

Jan: Det har kommit en massa sådana här företag som är så här ”Gör det själv”. Där har det varit väldigt olika. När jag har pratat med mäklare så säger de att det funkar inte. Sedan pratar man med de bolagen och då säger de att alla deras undersökningar visar att man inte får mindre betalt för att man gör det själv. Vem ska man tro på?

Pontus: De här företagen har kommit och gått. De har tagit en väldigt liten del av marknaden. Jag tycker absolut att man ska anlita en mäklare. Sedan är det ganska billigt med mäklare. Skulle ni sälja det här huset så pratar vi kanske om 1,2% – 1,3%. Så det är relativt billigt för allt du får. Om du själv ska anordna en visning eller förmedla lån och så, det blir lite… Och framförallt efteråt, om det blir några problem, så har du mäklaren där mellan säljare och köpare. Du får väldigt mycket pengar nu när du anlitar en mäklare tycker jag, i dagsläget. Jag hade inte sagt till barnen att göra det själv.

När ska man anlita det här företaget då? Det finns tillfällen till det kanske. Det är när bostadsrätten är väldigt billig. Om du ska sälja typ en liten etta i Härnösand och den kostar 125,000. Visst, då kan du sälja själv. För då är mäklarprovisionen en sådan stor del av priset. Det är kanske 20% av priset.

Bra förberedelser inför försäljning

Jan: Toppen. Är det några andra grejer man kan tänka på själv? Typ att om säljaren hade gjort det här innan de kom till oss, då hade det varit den bästa kunden någonsin. Hur förbereder man sig?

Pontus: Man förbereder sig genom att ta fram all dokumentation om t.ex. alla renoveringar när det gäller villa och i viss mån bostadsrätt också. Återigen pratar vi om det gamla generationen som tar fram sina pärmar då. Där allt finns sparat. Även elräkningarna från 70-talet. Men skämt åsido, allt du har gjort på huset eller lägenheten, att det är nerskrivet och att kvitto finns och när du har gjort det. Det är en stor viktig del. Du kan förbereda väldigt mycket på det sättet och det höjer också värdet. Och det här man pratar om med styling.

Även om man väljer bort styling… Det har ju spritt sig och blivit väldigt vanligt på många ställen, men om du inte vill göra en styling så kan du göra det själv. Att bara rensa trädgården från alla prylar. Man har det lite enklare. Det kan stå bord och stolar, men hälften bort skulle jag säga. Kör bort det till någon granne eller så. Man kan göra mycket för att fräscha till det. Det har också börjat komma lite där att man går in och gör enkla reparationer som ser snygga ut. Listen som inte är fastsatt eller något sådant, som man själv inte tänker på men som andra ser.

Det kan vara bra att ta dit någon kompis och gå på visning, som inte har varit där tidigare. Allt som ögonen landar på, som stör, det tar man bort. Kan vara ett tips. Det gör ju styling-bolagen, men om man nu inte vill det så kan man göra det själv.

Jan: Jag såg en studie från Holland där de hade kommit fram till att de viktigaste faktorerna när man sålde för att få mest betalt var tiden. Alltså att man märkte att när mäklaren sålde sina egna objekt, så tog de i genomsnitt mycket längre tid att sälja än när de sålde för klienter. Ligger det någon sanning i det här eller?

Pontus: Det är en intressant undersökning. Det är klart att det finns en risk i det. Eftersom det är relativt låga provisioner nu, på bostadsrätter i alla fall, så kanske mäklaren ibland lockas att får man ett bud så tar man det. Det ska man ärligt säga. Man kanske inte väntar ut, framför allt om man är lite yngre. Sedan kanske man har en provision på 25,000 – 30,000, vilket är ganska lite. Man måste sälja fyra lägenheter i månaden för att tjäna riktigt bra. Då kanske man tar ett bud för snabbt, istället för att vänta och ta en visning till.

Den professionella mäklaren går till säljare och säger att nu har vi fått ett bud. Är det så att man har köpt någonting och behöver pengarna eller sitter lite trångt till, då är rekommendationen att ta det. Men är det så att man inte gör det, att man kan ha lite is i magen, då tycker jag att man ska säga att det finns en möjlighet att få lite till om man gör ett nytt försök. Det är det jag gillar att höra av en mäklare. Då kan jag ändå välja om man vill ta det. Så man får inte vara för snabb heller.

Tips för budgivningsprocessen

Jan: Jag vet också att du är intresserad av mental bokföring och beteendeekonomi. Det finns få grejer som är så… kring beteende och psykologi som en budgivning. Eller som en sådan process. När vi lade bud under utgångspris, då fick man aldrig. Då chansade alla och tog en visning. Medans när man lägger på utgångspris eller lite över och sa att vi vill att ni ställer in visningen, då blev det jobbigare för säljaren. Det är lite det här som Kahneman skriver också, hellre en säker vinst än en förlust, för då chansar vi. Vad tänker du kring budgivningsprocesser, bra tips där?

Pontus: Utgångspriset är bland det viktigaste en mäklare jobbar med. Det är precis som du beskriver, vart ska vi lägga utgångspriset, för det är inte bara för marknaden, utan det är även säljaren som binder sig vid det mentalt också då. Så det är naturligtvis viktigt att sätta rätt pris. Sedan är det också det här med att man ofta sätter ett något lägre utgångspris för att locka. Ju fler budgivare, desto högre resultat. Det är viktigt att få in många budgivare i sig. Det har gjorts utredningar och studier vid universiteten, men jag vet inte om man har något entydigt svar. En del höjer med 5000 på en villa på 10 miljoner, för att ok, det kostar 10 miljoner men 5000 är 5000.

Jan: Men hur skulle du göra om barnen var i en budgivning? Hur skulle du coacha dom?

Pontus: Ett standardråd då, bestäm dig innan. Vad är max som du är villig att betala. Så tycker jag också med aktier. När man köper aktier så säger man nu ska jag köpa H&M idag och jag tycker att det är det här priset som gäller. Då ska jag ju gå efter det och inte ryckas med.

Jan: Vi var i en budgivning innan detta huset och plötsligt gick det upp en halv miljon och då rycktes vi med. Det var mindre än 10%. Sedan bara gjorde en annan sådan här beteendeekonomi framing, alltså en halv miljon är en årslön efter skatt. Då ville vi inte vara med längre.

Pontus: Så man kan bestämma sig innan hur mycket man är beredd att ge. Och att tänka själv. Jag brukar säga det till de par som det oftast är då, att det är ni som bestämmer hur mycket ni är beredda att betala. När kommer det komma nästa hus som känns helt rätt? Man ska inte gå över det man har tänkt, men inte vara beroende av om det är några andra som har bjudit. Om ni vill bo där, gör det då. Man vill ju helst att andra ska buda mycket, men man vill samtidigt ha det billigt.

Hantering av skatt vid flytt

Jan: En fråga från min bror, faktiskt. De har precis sålt en bostadsrätt och så letar de efter en villa. Hur ska man göra med skatten?

Pontus: Jättebra fråga. Det är en ganska allvarlig situation just nu. För vi har en situation där vi har ett 72 punktsprogram där det står väldigt slarvigt att man ska ta bort flyttskatten eller något sådant. Men sanningen bakom var att det finns ett förslag om att den här så kallade uppskovsräntan ska försvinna. Jag har faktiskt till och med pratat med Annie Lööf om det och hon kan inte heller riktigt svara på vad det egentligen innebär. Det är dramatiska förändringar för de som ska sälja sin bostad, så det är upprörande att man kan hålla det här på halster så länge.

När man säljer sin bostad betalar man ju skatt på vinsten. Den skatten får du så att säga skjuta upp. Du behöver inte betala den när du flyttar, om du köper en ny likvärdig eller dyrare bostad. Då man kan ta med sig det inom en viss tid, och det är väldigt viktigt för alla som ska flytta och har gjort vinster. De flesta har ändå gjort vinster de senaste åren. Då kan de ta med det i stället för att låna upp de pengarna.

Tidigare har det varit uppskov för evigt, om man säger så, till man säljer det sista boendet. Sedan införde man en skatt på det, det är en ränta, men det är en skatt, men det är en ränta som är rätt hög. Den motsvarar 3,25%. Nu är det diskussion om att man ska slopa det och det hänger i luften sedan ett år tillbaka, vilket är mycket olyckligt.

Vänta med att betala flyttskatten

Pontus: Men tillbaka till frågan, så har min synpunkt då varit att inte betala in skatten nu. Därför att det kan hända att det blir helt fritt. Då blir det som att få en kredit med 0% ränta på i stort sätt evig tid, tills man säljer.

Sedan ska jag komma med ett tips också som kanske inte alla känner till. De som nu där ute redan har betalt kan rätta deklarationen fem år tillbaka i tiden. Så när de tar bort det här och det blir retroaktivt, så kan man ångra sig och få tillbaka pengarna. Så det finns möjlighet att rätta i efterhand. Jag rekommenderar alltså att man väntar, betala inte in någon skatt nu och betala framför allt inte in den nu när man har sålt, utan vänta till deklarationen eller efter.

Vi kom in på det på slutet det här nu som många debatterar i branschen, att det är mycket politiskt styrda beslut som styr. Vi har stora inlåsningseffekter i Sverige nu. Det är för dyrt att flytta ifrån villan.

Jan: Ja, vi har grannar som inte kan sälja, för att det blir så mycket skatt, och då kan de inte köpa en lägenhet inne i stan, på grund av skatteeffekten.

Pontus: Skulle man få bort det så skulle man frigöra… Vi skulle inte ha någon bostadsbrist i Sverige längre, om man ska sticka ut hakan, om alla som var äldre och bodde ensamma sålde sina villor och flyttade till lägenhet. Då skulle vi frigöra väldigt mycket yta. Det är angeläget kan man säga.

Om hyresrätter

Jan: Jag tänkte att vi ska prata om det svarta fåret i familjen – hyresrätt. Det är alltid så mycket kritik kring hyresrätt. Bor man i hyresrätt får man alltid frågan om man inte ska flytta.

Pontus: Ja, lite så är det ju. Det kommer sig av vår gamla fina hyresreglering, som är väl 70 år gammal nu. Som bygger på politiska beslut att bostaden ska inte vara en handelsvara. Det innebär att vi inte har en hyresmarknad i Sverige, utan det är staten som bestämmer vad hyran ska vara. Väldigt är intressant. Även om du har ett privat hus så får du inte ta ut vilken hyra som helst. Det är staten som bestämmer. Bruksvärdesprincipen innebar tidigare att det var samma pris att bo i Umeå som det var på Östermalm i Stockholm.

Nu har den så kallade lägesfaktorn kommit in, så nu är det en viss lägesfaktor. Men länge var det samma pris. Man tittade bara på standarden. Det innebär att sekelskiftesvåningar på Östermalm till exempel, det var låga hyror, för det var gammalt och omodernt. Man fick betala med i Umeå, en stad som är ganska nybyggd, till exempel. Så det var det som styrde. Nu har det förändrats något, men fortfarande är det hyresreglering. Resultatet har blivit att vi inte har några hyresrätter, så vi har ingen hyresmarknad.

Jag brukar också sticka ut hakan och säga att vi har en brist på bostäder i Sverige. Det har vi. Men den bristen är delvis konstruerad, eftersom vi har oftast för låga hyror. Hade vi haft marknadshyror så hade vi inte haft någon brist. Då hade man kunnat hyra en lägenhet imorgon, varsomhelst i Sverige.

Hyresrätt är lyxboende

Det här har både för- och nackdelar, men det får med sig att vi har en bostadsmarknad som är helt avreglerad, i princip, och så har vi hyresmarknaden som ska fungera tillsammans. Och det gör det inte. De som bygger har tidigare inte byggt några hyresrätter, för att man får mer betalt av att bygga bostadsrätter. Så är det ju. Då kan man säga så här, på tal om det svarta fåret, så egentligen är hyresrätt lyxboendet. Det är det bästa boendet man kan ha.

Tänk dig en lägenhet man bor i och så har man en fastighetsvärd, som du är kund hos, som kan tillfredsställa speciella behov, du kan byta inom beståndet kanske och en hyresvärd som är på tårna verkligen, för du är kunden. Du kan säga upp den på tre månaders varsel och bara flytta där ifrån. Full flexibilitet och ingen finansiell risk. Går det sönder något så dyker det upp en man och så betalar de elementet. Det är ett väldigt lyxigt boende. Tänk dig att du hyr en lägenhet i Hamburg i Tyskland till exempel… Det gör ju de som har pengar också och kan efterfråga en exklusiv hyresrätt, till exempel.

Det finns hur mycket som helst. För att inte tala om New York. Där finns det mycket mer hyresrätter än bostadsrätter och man ser de här fina fastigheterna uppe vid Central Park med en portvakt utanför eller door man och annan service. Det är hyresrätt också, så att säga. Jag är verkligen förespråkare för hyresrätt och jag tror att Sverige skulle må jättebra om man kunde flytta från Malmö till Stockholm och ta ett jobb och hyra en lägenhet imorgon.

Nu har vi en andrahandsmarknad som fungerar så att det är väldigt dyrt och där är det osäkra kontrakt och man har med privatpersoner att göra. Ibland hyr man ut i andra hand utan tillåtelse, till och med i tredje hand. Så en fungerande hyresmarknad skulle vara fantastisk för en massa människor, tycker jag.

Jan: En vanlig invändning, som många har kring hyresrätt, är att många säger att om jag bor i en bostadsrätt eller villa, då betalar jag till mig själv istället. Den stora invändningen är att man gör någon annan rikare nästan när man bor i en hyresrätt.

Pontus: Det beror ju väldigt mycket på vart hyresrätten ligger, för om man har hyresrätt i Stockholms innerstad så har man en subventionerad hyresrätt, som är mycket lägre än marknadshyra. Så det stämmer inte riktigt på det sättet då. Men jag håller med om att ska man långsiktigt bo i en fastighet så är det oftast billigare och bättre att förvalta den själv, än att ge någon annan vinsten. Jag håller med om det i principen.

Riskfritt och flexibelt med hyresrätt

Jan: Skulle man kunna säga då, som vi hade tumregeln innan med villa sju till tio års sikt, kan man säga så att under fem år funkar hyresrätt?

Pontus: Ja, det tycker jag, eller om du blir äldre och vill köpa någonting i Spanien så kan du ha en hyresrätt hemma. Det viktiga är ju att man kan välja. Idag tvingas många köpa bostadsrätt. Vad ska du göra? Du måste köpa en bostadsrätt, trots att hyresrätt en ofta är det bättre valet, för ungdomar. Vi pratade om mina barn där. Det är självklart att de ska ta en hyresrätt. Sedan kan man tillägga att det är inte bara nattsvart, utan vi har en spännande utveckling nu när vi har satt så kallade presumtionshyror.

Jag kan nästan kalla det för marknadshyror, det vill säga att man kan sätta sådana hyror på nyproduktion nu som gör att det är lönsamt att bygga hyresrätter. Där är jag väldigt positiv. Vi kommer få se mycket nya hyresrätter i Stockholm, Göteborg och Malmö nu, för nu finns det möjligheter att bygga dem. Invändningen mot marknadshyror är att man sätter många på backen som inte har råd att bo kvar. Men man inför fri hyressättning i alla nyproduktioner. Det är ett väldigt långsamt sätt att göra det på, men det är ett väldigt bra sätt att göra det på. Invändningen brukar vara, ”Vem har råd med dem då?”

Jag bor utanför Stockholm i Älvsjö till exempel och där kostar en nyproducerad fyra ungefär 21,000 – 22,000 i månadshyra. Men står de tomma då? Nej, det gör det inte. Det finns många som kan hyra en sådan för 22,000. För det är samma kostnader som det är att köpa ändå. Dessutom så har man då ingen risk. Om man kommer hem till pappa och säger att man ska hyra en etta för 8500 i månaden, gör det. Det är ingen risk. Det är en jätteliten risk. Det som händer om du blir arbetslös, då får du bo där i två, tre månader till, och sedan säga upp den. Ta gärna risker med höga hyror. Sedan på sikt kanske det inte är någon bra ekonomi, men det är ju ingen risk.

Perfekt för tillfälligt boende

Caroline: Jag tycker att det är roligt det du säger, för du ger en annan kontext till det här med hyra och att reglera av hyrorna. Vi har väl varit i diskussioner med människor som har sagt att 20,000 kronor i månaden är helt otroligt. Men nu fattar jag det på ett annat sätt, faktiskt.

Pontus: Man kan tänka sig er situation här då. Om vi säger att ni ska flytta ett år till Stockholm för att ni har fått ett jättebra uppdrag. Det är bra pengar. Vad gör ni då? Ni får ju då köpa en lägenhet i princip. Det kostar ju bara 60,000 – 70,000 i mäklarprovision och styling. Det kostar 150,000 bara att byta. Men om ni kan hyra en fin fyra i Stockholm för 25,000. Det kan ni ju räkna på, det kostar så länge ni är där. Det är klart ni ska göra det. För er är inte bostadsrätt något bra alternativ i det fallet och det är det som jag tycker är synd. Den möjligheten skulle man behöva ha överallt, inte bara i Stockholm. Man ska kunna hyra bra bostäder.

Jan: Bloggrannen Cornucopia skriver mycket det här att bostadsbristen på det sättet är en myt. För han säger att om du är beredd att betala marknadshyror så finns det möjligheter. Han säger att det som det är brist på, som aldrig kommer att komma tillbaka, det är det den där hundrakvadrataren på Östermalm för 7000 i månaden. Att det är de det är brist på.

Pontus: Det är sant, det finns ingen bostadsbrist på det sättet. Vi bor också på den tredje största ytan i världen. Om vi skulle börja anpassa oss till någon annan stad i Europa, så skulle det inte finnas några bostäder. Man kan jämföra det med om man skulle sälja en ny Volvo då, som ni har valt att inte köpa, men om den skulle kosta 120,000. Skulle ni köpa en då? Ja, väldigt många skulle köpa.

Det skulle bli jättestor brist, för det skulle bli svårt att tillverka dem. Det blir så när man är ensam kvar som pensionär och så bor man i en trea, då bor man kvar för att man har råd med det. Men man anpassar inte bostaden till en etta då, eller tvåa, utan man bor kvar i en trea för att man har råd, så att säga.

Ett behov av bra hyresvärdar

Pontus: Jag ser verkligen fram emot också att man sätter lite press på fastighetsvärden så att man får kunder istället för bara… För att i dagsläget om någon skulle flytta ut så bryr man sig inte. Det går att hitta en ny. Så kundperspektivet finns inte heller. Därför blir också hyresrätten, som du säger, dåligt rykte. Varför ska man bo i hyresrätt? Det är bara för de som inte har råd att köpa och så där. Men om du får in en grupp som väljer att bo i hyresrätt och som är kunder hos hyresvärden, då kommer vi får se en massa spännande lösningar. Tänk dig Oscar Properties fast då i hyresrätter.

Jan: Det där är jättekul. Vår kompis Filip som har varit med här i podden, han har ett ganska stort fastighetsbestånd. De delar ut Aladdin-askar till sina hyresgäster, sätter upp kransar för att hyresrätterna önskade det till julen och fixar digital app för bokning av tvätt. De gör jättemycket för sina hyresgäster och har väldigt låg omsättning på hyresgäster.

Pontus: Ja, och Annika som var här för många avsnitt sedan, som uppenbarligen har köpt på orter som åtminstone i början var svajiga. Men hon har då genom att vara en bra hyresvärd och jagat hyresgäster fått jättebra lönsamhet. Det är ett jättebra exempel. Hon är en riktig hyresvärd. Det finns många bra hyresvärdar, men man behöver inte göra någonting för att få kunder, om vi säger så.

Om nyproduktioner

Jan: Jag håller med. Jag tänkte att vi ska ta prata om nyproduktioner. Det har varit mycket i media nu, med både domstolar och så vidare. Det har varit tuffare att sälja nyproduktioner och en del spekulationsköp som riksgälden har skrivit och folk har köpt lägenheter för att sedan flytta inom tre år, men då har man kunnat sälja dem innan man flyttar in och tjäna pengar. Det har varit en massa avarter på det sättet.

Men det har också varit att det har gett många problem. Man har köpt den, sedan har bolaget gått i konkurs, så det är en massa sådana saker som har pågått just nu. Men vad är din syn på nyproduktioner?

Pontus: Nyproduktionen är en väldigt bra värdemätare på marknaden i stort. Därför att priserna har fallit med 10% på sina håll borde inte innebära några problem för nyproduktionen, för den är ju planerad för många år sedan och skulle kunna klara ett prisfall på 10%. Men jag kan säga så här, när folk frågar om nyproduktion så säger jag, ”Ok, du ska köpa någonting då på ritning.” Återigen, om ni skulle köpa en nyproducerad lägenhet här i Malmö City och den är klar om två år eller ett och ett halvt år. Vad gör ni då? Då köper ni en option.

Om vi säger att ni säljer det här huset för sju och köper en lägenhet för sju miljoner, då är ni plötsligt med 14 miljoner i marknaden. Därför är nyproduktion mycket känsligare för svängningar. Det är där temperaturen är egentligen. Många säger att det finns inte utrymme och det är bara lyxiga lägenheter, men det finns massa lägenheter som säljs runt om i Stockholm och de är inte alla lyxiga. Det är däremot så att man måste ha mycket mer finansiella muskler när man köper och framför allt blir folk osäkra.

Tidigare när folk köpte nyproduktion, då steg deras egen lägenhet, och alltså blir det dubbelt. Så allt det här med risken, man pratar om det. Ok, nu har ni sju miljoner i marknaden. Vill ni dubbla er insättning just nu i bostadsmarknaden? Ja, det kanske ni vill om ni har tio miljoner till på banken och känner att det är säkert. Men det är bara så att man vet om det att nu har ni dubbel effekt på bostadsmarknaden. Det är en del av orsaken till att nyproduktion faller med. Sedan är naturligtvis osäkerheten med vad som händer om… Vem betalar om inte allt är sålt, och så där. Nu finns det garantier kring det, men det har varit diskussioner kring det.

Risker med nyproduktion

Jan: Jag gillar det här exemplet med barnen. Om de säger, ”Pappa, vi funderar på att skriva på för en nyproduktion.” Hade du då rekommenderat dem att istället köpa en befintlig bostad?

Pontus: Jag hade väl varit lite feg att köp hellre befintligt, kanske, om man inte måste köpa nyproduktion. För det finns en viss osäkerhet där. Sedan är det så också att, vilket har blivit med de här tvisterna där, så har det blivit uppenbart att de kanske inte har köpt det här av byggföretaget. De köper av en bostadsrättsförening, som sedan köper själva byggnationen av ett byggföretag.

Det har varit lite problem med att man sitter på två stolar och så där. När man ska gå in och reklamera så kan det ha uppstått några problem, för att föreningen kan ha godkänt vissa saker i besiktningen innan man har flyttat in, och så där. Och de här som jag tror att många tycker är fullständigt orimliga, att man är bunden av köpet fast det skjuts upp i flera år. Sådana problem har funnits, så det måste man vara medveten om att sådant kan hända. Man bör helt enkelt titta på vilka avtal man skriver under, vilket inte alla har gjort.

Sedan kan man inte avråda generellt sätt från nyproduktion. Generellt sätt så tror jag, det är bara en personlig reflektion, att det är nog tryggare att köpa av större bolag. Det är trots allt så att när JM säljer och de finansierar det delvis själva, så kan kännas tryggare än en liten bostadsutvecklare.

Jan: Vi hade ett par kompisar som köpte på ritning och det såg jättebra ut och allting. När det sedan var byggt och de kom dit så insåg de att det var mycket mindre än vad de trodde. Det kan vara svårt att föreställa sig.

Pontus: Det är naturligtvis så att det står i många avtal att kvadratmeterpriserna är lite flytande, för det beror på hur man planerar gemensamma utrymmen. Och annat också. Man kan alltid komma till en lägenhet som är mindre än den man köpt. Man får betala mindre men den kan vara mindre på ett tråkigt sätt. Eller det kan vara lösningar man har valt eller komma ett hus framför. Så det är en viss risk med nyproduktion, absolut.

Sedan är det, vi kommer tillbaka till det också, det här med nyproduktion med lokaler då som man har planerat, sedan kanske inte området kommer igång. Utan man flyttar in i en byggarbetsplats, för om man köper från ett stort område så kanske de andra har valt att skjuta upp sitt bygge ett år. Då får man bo på byggarbetsplats ett tag och de lokaler man skulle hyra ut till restauranger och annat på bottenvåningen, de är oklara. Det är alltså mer risker.

Studera de ekonomiska planerna och alla avtal

Pontus: Så får man titta på vilken ränta man beräknat. Har man räknat med 0.92% rörlig ränta, för det är det bästa man kunde få. Ska nu verkligen föreningen ha alla sina lån till det eller ska man kanske räkna på lite längre tider och så där? Så man kan vara skeptisk och läsa ekonomiska planer noggrant också.

Sedan kan det finnas ett värde i nyproduktion, att man köper någonting helt nytt. För det finns en viss säkerhet i det också. Så är det vissa garantier, men man ska heller inte tro att man flyttar in en ny förening och tro att det aldrig blir några renoveringar. För det är inte så lång tid. Idag byggs det ibland med lägre kvalitet, vilket gör att efter kanske tio år måste man ändå göra vissa saker.

Det kan finnas avtal som interim-styrs. Jag tycker de sköter det ganska bra, men jag har sett skräckexempel från 90-talet, då de skrev väldigt konstiga avtal. Till exempel när man byggde ett stort område och för att få ner kostnaden så skrev han avtal med en hisstillverkare att man får leverera en hiss och så skrev de samtidigt service-avtal på ganska hög nivå på 15 år. Man försökte skjuta så mycket kostnader som möjligt till bostadsföreningen för de som flyttade in blev ändå miljonärer och det märktes inte. Den tendensen fanns ju då. Jag säger inte att det är så, men man ska vara försiktig och titta på hur avtalen ser ut.

Tips för hantering av bostadsbubbla

Jan: En annan läsarfråga är, ”Jag är lite rädd för den här bostadsbubblan. Vad kan jag göra för att förbereda mig, om den inträffar?” Då har jag vid något tillfälle gett mitt favoritråd att investera i relationen, så att ni inte behövs skilja er. Men vad säger du?

Pontus: Jag kan hålla med om det, det blir ju problematiskt. Det de menar är väl vad händer om det går ner 25%. En arbetslöshet, en riktig nergång, så kan det falla 20% – 25% om det skulle gå illa. Det tror jag. Vad händer då? Då bor man bara kvar. Man får då se till att man har buffert så att man klarar sig. Det kanske är så också faktiskt i vissa fall att man är i situationen där man är i slutet av sitt yrkesliv eller ser framför sig att man ska trappa ner. Då kanske kan vara bra att låna lite pengar nu. Det där är något som kanske ryggmärgsmässigt tar emot, men man kanske inte kan låna mer av banken då. Det kanske är bra att låna upp en buffert på några hundra tusen och som ni nämnde tidigare kan man placerade det i en bred blandfond. Det innebär att det lånet kanske inte kostar någonting idag om avkastningen blir minst 1%. Det är väl bra att kunna göra sin ekonomi lite motståndskraftig och ha mer att spela med. Så att man inte behöver flytta om marknaden går ner.

Ha personlig kontakt med din bank

Jan: Jag tycker det där är coolt. Min mentor lärde mig det. Han sa, ”Banken ger dig paraply när du inte behöver det, när det är sol ute, och vill ha tillbaka det när det börjar regna.” Därför brukar jag ibland också säga när folk får arv, gör inte en extra amortering, för det kan hända att du inte får tillbaka det där.

Pontus: Det kan bli ett eget avsnitt om bankernas kreditbedömning, för den har också förändrats ganska mycket genom åren nu. Idag kanske man tror att banken sitter där och gör en bedömning. Jag har jobbat som kredit/bolånhandläggare från förr i tiden och då tror jag att vi pratade om ungefär en till två timmar. Alltså typ en timme i snitt att bedöma. Idag tar det 13-14 minuter. Mycket sker väldigt automatiserat.

Det du framförallt ska tänka på är att ha gärna en bra relation med din bank, där du fysiskt går ner och pratar med den personen. Då är det lättare. Många får inte lån för att man inte passar in i mallen. Därför finns det företag som Bluestep, till exempel, som har varit väldigt framgångsrika de senaste åren. De lånar ut en massa pengar till de som inte passar in i mallen.

Jan: Vi företagare passar aldrig in i någon mall. Där fick vi jättebra hjälp av Swedbank, gratisreklam, för att då fick vi träffa företagsrådgivare och en privatrådgivare. Då kunde vi ha ett samtal om hur det såg ut på riktigt. Innan dess var det en lång väg att gå. Som företagare tog vi inte ut mer lön än vi behövde och för att hamna under skattenivå.

Pontus: Så ett gammaldags råd mitt i den här digitala yran är att se till att ha en bankperson som du kan gå och träffa, som känner dig. När det sedan kniper så har du i alla fall större möjligheter. Det är ett bra råd.

Kort om amorteringskravet

Caroline: En annan läsarfråga är: ”Vad tänker du om amorteringskravet/bolånetaket?”

Pontus: I grunden så är det väl sunt att de som har de högsta belåningarna kommer ner. Det är väl bra för hela samhället. Sedan är det väl som vanligt det där med att det är lite för sent. Det skulle vi har gjort för fem, sex år sedan. Man skulle ha gjort det för att bromsa utvecklingen då när det fanns möjlighet. Nu kommer man med ett amorteringskrav precis när marknaden mattades av. Om den gjorde det på grund av det, delvis, men nu sitter den som en hemsko för unga som ska in på marknaden. Framför allt amorteringskrav nummer två är dags att ta bort nu.

Jan: Det stod faktiskt i den här riksgäldsrapporten också, att amorteringskravet gjorde att de billiga lägenheterna ökade mest i pris. Vilket var intressant. Vi kan ta nästa fråga.

Tips om attefallshus och lägenheter med uthyrningsdel

Läsarfråga från Daniel: ”Vad är din åsikt om attefallshus som investering och passiv inkomst? Finns det en marknad om attefallshus i Sverige idag?”

Pontus: Det är också en gammal käpphäst. Det finns ju lägenheter med så kallad uthyrningsdel, som byggdes förr i tiden. Det var väldigt vanligt under en viss period och det finns viss nyproduktion på det också. Men då är det två ingångar till lägenheten, men man kan också ha den sammanslagen. Då har man hela familjen där och när barnen flyttar hemifrån så kan man hyra ut den andra. Det är ett tips. Jag har själv köpt det. Jag har två lägenheter i min förening. När mina tre barn flyttar ut så kan jag dela upp min lägenhet. Så jag kan antingen välja att behålla den minsta, största eller båda. Det finns mycket sådana lägenheter som man inte tänker på, men det kallas för uthyrningsdel helt enkelt. Det byggdes väldigt många sådana på 50/60-talet. Det tycker jag är ett jättebra tips.

För att gå över till attefallshus. Ja, att ha ett attefallshus på tomten, som byggs med högsta standard och som dessutom kanske kan bli större snart. Det pratas om det. Det är väl jättebra att bygga ett sådant och låta tonårsdottern eller sonen bo där under en tid kanske. Sedan kan man hyra ut. Ja, jag tycker det är ett perfekt exempel. Och med låga räntor bygger man det och belånar sitt, då kan man utnyttja belåning i sitt hus till en investering som man styr själv då.

Pontus boktips – ”Beslut och Beteenden”

Jan: Vi brukar alltid fråga om det är någon bok du skulle tipsat om? Ja, du har ju till och med tagit med dig en bok. Det var ju roligt.

Pontus: ”Beslut och beteenden” av Richard Thaler. Det är en nobelpristagare, det var sju, åtta år sedan han fick Nobelpriset tillsammans med några andra. Det låter jättetråkigt men den är väldigt humoristiskt skriven och det finns mycket roliga exempel på hur vi beter oss kanske inte helt rationellt hela tiden. Vi har politiker och beslut fattas väldigt ofta rent… Vi tror att människan fattar väldigt ekonomiska beslut, men det visar sig att det gör vi nästan aldrig helt i alla fall. Den är rolig och tänkvärd, vad man än jobbar med tycker jag att den kan vara bra. Så det är mitt tips.

Jan: Är det något citat eller ordspråk du har i livet?

Pontus: Det finns alltid fler sätt att se på saken. Det är lite tråkigt, men man går ofta in snabbt och men så kan man fundera på hur mycket är det mitt arv som jag har med mig. Så kan man tänka kanske.

Mer tips om kreditbedömning

Jan: Är det någon fråga som du önskar att vi skulle ha ställt under de här två avsnitten?

Pontus: Vi snuddade egentligen bara det med finansiering. Vi nämnde det här med kreditbedömning, att jag tror att det är många som tänker sig att bankerna sitter och gör, det finns säkert på sina håll och kanter, med det är en väldigt statisk bedömning i grunden. Man träffar oftast inte banktjänstemannen utan man gör det nätet och algoritmen som finns är väldigt statisk. Den tar inte så stor hänsyn. Förr i tiden satt man ändå med kunden och ställde frågor. Det blir mycket bättre kreditbedömning.

Det ska man tänka på också att om man får nej så är det absolut värt att kontakta banken. Jag tycker att det är en konst med kreditbedömning som har kommit lite på skam. Man vill ha en rationell hantering och det beror på att de här bankerna ska packa alla de här lånen och sälja dem vidare, för att banken i sig belånar det här. Det finns regler kring det och så vidare.

Jan: Vi var inne på det tidigare att det är bra att ha en personlig relation. Det är ett bra tips.

Pontus: Jag tror att framtiden är också mer personlig kreditbedömning. För jag tror att när det börjar svaja kommer man se vem som badar naken, när tidvattnet drar sig tillbaka. Men en ordentlig kreditbedömning där man känner sina kunder. Det kommer säkert bli misstag i de här algoritmerna som har kommit fram nu. Slå ett slag för riktig kreditbedömning där man tittar på individen.

För att ta ett exempel, två sjuksköterskor som bor ihop, vad är risken för att de blir arbetslösa? Den är väldigt liten. Vad är risken för att de får en inkomstminskning? Den är väldigt liten. Men man kanske lånar ut till en föresäljningschef som jobbar på provision. Där är det mer osäkert i jämförelse. Så den typen av kreditbedömning ska jag slå ett slag för, att man gör det mer noggrant.

Caroline: Hur konstig är du på en skala från 1-10?

Pontus: Det får väl ni bedöma efter det här. Men jag vill gärna komma högt på den skalan. Jag tycker det är en ära att vara lite konstig, för då kan man se på saker på ett lite annorlunda sätt.

Håll koll på din risknivå och diversifiera

Jan: Är det någonting som är sant för dig som nästan ingen annan håller med?

Pontus: Jag kan känna igen mig. Jag lyssnade inte på er blogg från början, utan det var min pappa som tipsade mig. Han har fått tagit emot mycket av mina teorier och så där. Då sa han att det är precis det de säger i den där podden. När han hade sagt det tillräckligt många gånger så sa jag ok, jag får väl lyssna då. Men litegrann hur man ser på bostaden då på ett annat sätt, och även på sina investeringar.

När folk frågar mig, ”Tycker du att jag ska göra det?” Så frågar jag vad de har för risknivå i livet nu. Återigen på 90-talet, två personer som jobbade på Ericsson, har båda optioner på Ericsson, och bor på en ort typ Kumla. Ligger inte ni lite över? Hur ser din risknivå ut? Gå hem och titta hur risken ser ut i ditt liv. Om du äger en bostadsrätt som är högt belånad i Stockholms innerstad, ska du verkligen jobba på ett bostadsutvecklingsbolag eller ska du verkligen köpa en lägenhet till då? Nej, då ska du naturligtvis investera dina pengar i sådant som går åt andra hållet. Vad går upp när fastighetsmarknaden går ner? Så kan jag tänka.

Caroline: Det är lite så att du tänker holistiskt och lite det stora perspektivet.

Pontus: Det är det jag tycker att man borde göra. Är man mäklare så kanske man då av det skälet inte ska köpa på sig en massa nyproduktion-spekulation, för om det går ner så förlorar jag både jobb och inkomst. Ofta dubblar man. Tänk tvärtom.

HappyX – en app för skilda föräldrar

Jan: Tack till din pappa också, som gjorde denna intervjun möjlig. En annan spännande detalj. Du har gått in som delägare och VD i en startup, Happy X. Du har ju varit med här i två avsnitt nu, kan du bara kort beskriva vart ni är på väg, så får ni lite gratis reklam?

Pontus: Det är en app som ska hjälpa föräldrar, som oftast är skilda med gemensamma barn. Då kan det också vara en utmaning att hålla reda på alla utgifter och man kanske inte alltid är bästa vänner heller. Då får man ett väldigt smidigt verktyg att hantera det. Man kan notera alla utgifter på kläder och sådant till barnen, så räknas det automatiskt ut så man får en slags clearing varje månad vad den ena föräldern är skyldig den andra.

Det är grundidén. Men vi tror att det finns stora möjligheter att även starta Happy Boat till exempel, om man delar en båt tillsammans. Ofta delar man ett fritidshus och som jag nämnde tidigare i avsnittet så är det väldigt bra att man samlar alla dokument kring sitt köp, till exempel fastighet och så där, då får man automatiskt allting där.

Den finns snart att ladda ner. Vi är i väldigt tidigt skede, så vi söker investeringar. Vi har byggt halva appen kan man säga och vi kommer göra resten i höst. Nu söker vi lite finansiering till det, sedan kommer vi ut och marknadsför. Man kan mejla mig på kopparberg@hotmail.com. Det får man jättegärna göra.

Jan: Du nämnde också i en parentes att du har mycket erfarenhet som nämndeman, så du kommer få komma tillbaka. Så får vi prata om Happy X och sedan gissar jag att det kommer in mycket frågor på det där. Vi ska också prata om bostäder utomlands, för det vet jag är väldigt poppis. Så det får vara en liten ”cliff hanger”. Stort tack, Pontus.