Vi ska på visning av ett hus som verkar väldigt lovande. Det är samma mäklare som vi har anlitat för att förbereda försäljningen av vårt hus och vi är de enda på förhandsvisning just nu.
Säljaren har lagt bud på en annan fastighet och behöver få sitt hus sålt för att kunna gå vidare där.
Tänkt utgångspris är 5,5 milj. Om det är så bra inne som vi tror så kommer vi verkligen vilja ha huset då läget är perfekt för oss.
Hur ska vi tänka när vi lägger bud? Vi behöver inte ha några villkor på att få sålt vårt innan vi skriver på något. Ska vi lägga bud under utgångspris eller matcha det v för snabb affär?
“Måste” du inte ha just denna fastighet så kan du ju alltid lägga ett bud och säga att det gäller i X timmar/dagar för att du har andra objekt du överväger. Men man får känna sig fram lite med säljaren/mäklaren först.
Jag hade kollat marknaden och vad som anses vara normalpris i området och för den ytan. Matchar det utgångspriset och ni är så sugna så ska ni inte dumpruta och riskera att missa bostaden. Vad är några 100k om tio år jämfört med fortsatt jakt och/eller budkrig?
Lägg er strax under, få mäklaren att förmedla bilden av att ni är seriösa och oproblematiska. Lägg tidsfrist på budet, t.ex 24 timmar, gör gällande att budet är hemligt för andra intressenter, föreslå en dag för kontraktsmöte och som sista grädde på moset säg att de inte behöver flyttstäda.
Det tar ofta timmar (inkl alla parters inblandning) med att iordningställa visning av en bostad. Som säljare hade jag inte sålt till någon som kommer och begär att få se bostaden före alla andra, och sen inte vill ge utgångspriset.
Vi gjorde dock det en gång, men den köparen blev “räddad” av att vi hade haft strul med en dålig mäklare som misskött sitt uppdrag, som länge varit okontaktbar, och vi fått byta mäklare och göra om en massa arbete. Efter mäklarbytet så fick vi en förfrågan om förhandsvisning och vi sa ja, med villkor att han var beredd att ge utgångspriset. Det var han, sa han. Men sen ändrade han sig.
Vi började skratta av resignation och sa vi pallar inte mer. Vi gick minus på den bostadsaffären, men den hade redan gett oss så mycket huvudvärk att vi sa nu orkar vi inte mer. Vi hade ju ändå gått plus på tidigare bostadsaffärer, så vi förlorade inte på det stora hela.
Hade vi inte haft strulet med första mäklaren, så hade vi meddelat den budgivaren att han inte var välkommen att delta i kommande budgivningar heller- oavsett hur mycket han var beredd att ge i en budgivning. Han hade varit utesluten, jag hade inte velat göra affärer med honom. Det finns en risk att ni går miste om huset ifall ni verkligen vill ha det.
Frågan är vad som är viktigast för er, att köpa just detta hus eller att göra en bra affär ?
Vill ni verkligen ha huset skall ni inte göra något som får er att framstå som jobbiga ur säljarens synvinkel. Lägg ett bud strax över utgångspris och sätt en tidsgräns.
Brukade vara så när marknaden var bra, men absolut inte så längre. Känner flera som har vunnit på dolt bud innan visning under utsatt pris. Faktiskt så att jag inte känner någon som gjort det över utsatt pris senaste åren i alla fall.
Jag skulle trots allt lägga utgångsbud eller något över.
Säg att ni ”lägger bud på denna summa men under förutsättningar att det är dolt för andra och att de bara godtar det (!) och att papper skrives ikväll (eller senast imorgon).”
Var tydliga med att budet inte gäller över nästa visning.
Exakt hur man bör göra är så svårt att veta. Beror bl a på förutsättningarna på den lokala bostadsmaknaden, förutsättningarna för säljarna (här har ni fördelen att de vill ha en snabb affär) och era egna förutsättningar så klart.
Ni ska väl buda det ni tycker huset är värt? Tycker det finns många utgångspris som helt klart är glädjepriser, så det går väl inte att ge något generellt råd om hur budet ska se ut jämfört med utgångspriset utan att veta hur det ser ut. Vill man verkligen få det avklarat snabbt så får man väl räkna med att betala för det också. Det finns ju liten motivation för säljaren att ta ett bud under utgångspris innan det funnits chans för andra att titta, om de primärt var intresserade av en snabb affär så har de väl redan satt utgångspriset lågt med tanke på det?
Vi ska göra lite research men jag har stort förtroende för denna mäklaren och hur den byrån normalt resonerat kring prissättning så jag tror de är rätt ute med priset som ligger.
Vi landade 200k över utgångspris innan visning i slutet av 2024 då säljaren nekade både utgångspris och +100k. Huset var perfekt för oss, men dyrt för att vara i området. (3.8M)
Ångrar mig inte en sekund, om vi inte hade köpt det hade jag nog fortfarande gått och tänkt på ”huset vi missade”.
Om huset är perfekt för er skulle jag vara beredd att lägga lite över utgångspris. Man ångar sig alltid att man snålade med några tusenlappar bara för att göra en på marginalen bättre affär och istället gick miste om objektet. Man kan säga att ni betalar premium för att huset verkligen ska bli ert och ingen annans. Hade det funnits massor med liknade hus ute och huset inte va perfekt för er så kan man testa att lägga under för att göra en bra affär.
Jag letar själv sommarstuga i ett väldigt smalt område. Det handlar om 1 km i diameter ungefär och området är mestadels natur. Det kommer ut max 1 objekt om året som motsvarar våra ganska lågt ställda krav. Inom det området är jag beredd att betala en relativt saftig premium för att försäkra mig om att få tag i något öht så länge det ligger inom vår budget. 100 tusen hit eller dit spelar ingen större roll om 15 år, eller 5 år för den delen.
EDIT: jag läst igen för snabbt, fatta inte att de var förhandsvisning.
Kolla på vad likadana hus blivit sålda för, viktigt här är att de är av samma storlek, skick och i samma område. Undvik hus som har blivit sålda av kommunen, eller av släktingar för de brukar ha alla de möjliga egna påhitt som inte speglar marknadsvärdet eller huspris som avviker rejält från andra likadana objekt.
Du kan även räkna med en direkt avkastningsmetod som är enkel, Värde = driftnetto/avkastningskrav.. Större ställe och mer stabila hus = mindre avkastningskrav och i små byar osv högre risk därmed högre avkastningskrav.. Man får iallafall en ide om hur mycket de kan vara värt.
Köp aldrig heller något om ni inte gjort en konditionsgranskning, de är ao..
Mäklare ska man inte lita på, jag skulle vilja påstå att varenda en lägger ut priset för 20% mer än vad de egentligen är värt, de ska ju ha betalt också.
Som säljare skulle jag aldrig tacka ja till ett förhandsbud under utgångspris. Uppsidan som säljare är exakt noll (förutsatt att utgångspriset är marknadsmässigt satt).
Som köpare (av ett objekt man verkligen vill ha) undvik budgivning till varje pris. Ett fint förhandsbud utan klausuler kan vara en strategi. Försök framstå som krångelfri. Att ni har samma mäklare i er egen kommande försäljning är till er fördel. Mäklaren (som alltid ser till sitt eget bästa först och främst) har möjlighet att sluta två affärer. Det innebär att mäklaren kommer att pusha er som köpare. Det kommer hen inte att kunna göra om ni lägger ett bud under utgångspris på förhand.
Som säljer däremot skall du göra allt för att dra igång en budgivning….
Rekommenderar Alexander Noréns bok ”Hög på hus”. Säkert 10 gammal nu, men många bra tips och roligt skriven. Finns som e-bok på b la Storytel.
men sist och slutligen handlar det ju om vad ni kommer överens om, och går det till budgivning så finns det alltid någon som bjuder över. Så är det något ni faktiskt vill ha så får ni nog bjuda nära begärda priset.
Just detta känns väldigt rimligt. Jag skulle inte som säljare tacka ja till ett bud under utgångspris om jag inte var väldigt desperat och medveten om att det satta utgångspriset i “stretchat” uppåt för att testa marknaden.
Jag tror vi har landat i att hålla oss till utgångspriset dock i och med att vi har mycket annat som kan vara värdefullt för dem när vi inte har några krav på villkor att sälja vårt eget, de kan avgöra tillträdesdag etc.
Frågan är bara hur öppen man kan vara med mäklaren när hen sitter på två stolar. Hon har varit väldigt behjälplig som “köpar-stöd” när vi tittat på andra hus, men nu har hon ju två parter att ta hänsyn till.
Om de inte tar utgångspriset borde vi ju kunna ha möjlighet att öka budet och att affären inte är “död” efter första budet?
Frågan är bara om hon även vill försöka få till en öppen budgivning för att ev. öka priset, eller om de hellre vill få affären i hamn snabbt och tryggt. Mäklaren vet att vi har bra förutsättningar och vill ju gärna undvika budgivning om det är så bra som vi hoppas.