I boken Köpa osett hittade jag tre föreningar där markavstyckning/framtida byggrätt inte ingick vid fastighetsöverlåtelsen. I Kostnadskalkylen framgick ej informationen. Detta då fastighetsöverlåtelse inte behöver redovisas förrän i Ekonomisk plan, då lägenheterna upplåts med bostadsrätt. Kostnadskalkyl finns vid säljstart när Förhandsavtal tecknas. Fastighetsöverlåtelse redovisas i Ekonomisk plan, ca 2-3 år senare.
Då det ibland kan vara fråga om värdeurgröpning i storleksordningen 25-100 miljoner kr, där konsumenten inte gynnas, tyckte jag ändå att detta område bör belysas. Just paketerad fastighetsöverlåtelse, där fast egendom paketeras och överlåts som ett bolag, med diverse villkor, är det idealiska verktyget för denna typ av värdeurgröpning. Ja 3 fall i Stockholm fann jag, vem vet det kanske finns fler? Så väldigt udda tycker jag nog inte det är. Dessutom kan fallen av 3D-avstyckning öka. Fastighetsöverlåtelsen bör framgå redan när Förhandsavtal tecknas.
Det finns 30 000 st bostadsrättsföreningar och du har hittst tre i Stockholm. Entreprenören i dessa fall har väl dessutom inte det bästa ryktet. Är det inte dessutom så att har man inte angivit byggrätten som en tillgång i prospektet, så har väl knappast köparna blivit förda bakom ljuset?
För den absoluta majoriteten av bostadsrättsköpare i Sverige är detta som du beskriver ett ickeproblem.
I min värld är huvudproblemet att köparna till bostadsrätter inte har förstått att föreningen har lån (i alla fall fram tills nu). Köper man en lägenhet på 100 kvm för 2 miljoner och tror att man har gjort ett klipp så är det oftast inte så. Föreningen kan ha motsvarande 1 miljon i fastighetslån också. Då framstår inte köpet som lika bra.
Detta innebär att köparen inte har någon som helst uppfattning om föreningens räntekänslighet.
Ett stort problem är givetvis också att köparen sällan har kompetens att göra en bedömning huruvida årsavgiften är rimlig eller ej.
Här behövs sannerligen mera information. I grunden tycker jag därför att detta inlägg i Rika tillsammans är väldigt bra.
Roligt att höra att du tycker om inlägget. Dock avses här inte 3 av 30 000 föreningar. När Ekonomisk plan, och senare Årsredovisning finns, ligger alla fakta på bordet och köparen kan då själv tolka om detta är bra eller dåligt, då denne har undersökningsplikt och det finns något att undersöka.
Vid planerad nybyggnation då förhandsavtal tecknas, saknas vissa fakta och köparen har fortfarande undersökningsplikt, men inget att undersöka.
Vi pratar då om 3 (eller fler) av kanske 100-talet nybyggnationer där lägenhet köps på ritning och där fastighetsöverlåtelse inte skett. Dessutom representerar varje förening kanske hundratalet köpare. Vi borde istället fråga dessa 2-300 köpare om de anser om detta är en ickefråga eller ej? Om dessa anser frågeställningen oviktig håller jag helt med dig.
I dessa tre fall är det givetvis oerhört jobbigt för de inblandade. Jag vill ändå påstå att detta är en minoritet av bostadsrättsmarknaden.
Under 30 år i bank jobbade jag med ett 20-tal nyproducerade bostadsrättsföreningar. Under alla dessa år inträffade det aldrig (!) att Utkast till Ekonomisk varierade i någon nämnvärd utsträckning med Ekonomisk Plan. I samtliga fall (!) behövde årsavgiften inte justeras uppåt. I något fall kunde den till och med sänkas. Under alla dessa år höll dessutom alltid (!) tidsschemat för inflyttning.
Mina erfarenheter dock närmare 15 år gamla eller mer. Men visst, det är kanske andra tider nu. Åtminstone på den tiden hade man säkerhetsmarginaler. Vi jobbade enbart med större seriösa byggföretag. Den största byggherren var dessutom börsnoterad. Dessutom kan ha berott på att jag jobbade på seriösa banker och var en seriös handläggare själv. Vad vet jag…
Vilken trevlig överraskning att dessa böcker tas upp, läste de för ca 4år sedan!
@MikaelGoldstein I avsnittet berörs som hastigast kvarvarande hyreslägenheter i befintlig brf samt att dessa kan tolkas som dold tillgång. I din bok och även i avsnittet verkar du tycka att det är självklart att dessa ska avyttras vid tillfälle.
Vad baseras denna slutsats på? I min brf finns 3 st lägenheter som fortfarande är hyreslägenheter. Hur räknar jag lättast på om det är fördelaktigt att sälja dessa? Borde man renovera innan? Finns proffs att anlita för detta?
Det brukar vara fördelaktigast för föreningen att upplåta hyreslägenheten med bostadsrätt och sälja den på öppna marknaden till marknadspris, om den blir ledig. Detta beroende på att Bruksvärdesprincipen råder. Baserar sig på det år då byggnaden åsattes ett taxeringsvärde. Hyran är då reglerad. Det går sålunda inte att sätta marknadshyra. Hade marknadshyra tillåtits kanske upplåtelse med bostadsrätt inte är rätt val.
Bör föreningen renovera innan? Beror på. I förorter kan det vara ett bra val, då man kan anlita en känd firma och se till att t ex våtutrymmen blir ordentligt gjorda, i kombination med ev partiellt stambyte.
I innerstaden och speciellt då större våningar med statusvärde, är kunden mer kräsen och vill nog själv välja kakel och extra tillbehör. Här är en oslipad diamant att föredra.
Är lägenheten liten är det alltid bekvämt att flytta in i något som är färdigrenoverat, och detta är köparen villig att betala extra för.
Problemet är, att man aldrig kan veta när en hyreslägenhet blir ledig; nästa månad eller om 10 år.
Ja, om föreningen tillåter andrahandsuthyrning. Ofta är sådan tidsbegränsad, t ex om man vill provbo med sin framtida flickvän. Att hyra ut i andra hand i en BRF utan styrelsens tillstånd rekommenderas ej.
I mitt fall rör det sig om tre källarlägenheter om ca 40-60m2 där varje lägenhet omsätts nästan varje år. Har du tips på vilka nyckeltal jag kan pitcha till övriga styrelse för att ha en solid grund att ta beslut om försäljning på?
Har föreningen lån så kan du ju enkelt räkna ut vad ett par miljoner i intäkter från försäljningen skulle innebära i form av minskade räntekostnader om man använde dem till amortering. Sen får du lägga på vad avgiften för en bostadsrätt skulle bli. Drar inte hyran in ens så mycket så är ju argumentet glasklart redan där, men en hyresrätt innebär ju också lite mer administration för föreningen än vad en bostadsrätt gör.
Min förening sålde några kvarblivna hyresrätter för ett tiotal år sedan, och är sedan dess helt skuldfri. Det är rätt najs att som brf ha ett par miljoner på ett räntekonto när grannföreningarna vojar sig över att behöva höja avgifterna. Men förr eller senare är nog sötebrödsdagarna över även för oss, om inte annat när den stora fasadrenoveringen blir nödvändig om en tio år eller så.
Har svårt att hitta en bra beskrivning av avsnittet om att köpa BR. Med den höga kvalitet som podden normalt har blir betyget den här gången: Sämsta avsnittet med råge.
@janbolmeson som i vanliga fall åtminstone har lite koll på ämnena och gästen @MikaelGoldstein sitter stundtals och spånar och gissar om vartannat om saker de inte har tillräcklig kunskap om. Förstår att det är tacknämligt för en författare att få delta i en podd för att få lite skjuts i försäljningen. Upplevelsen efter podden är dock att det är en lekman som inte kan tillräckligt om sakområdet.
Det finns mycket om BRF jag inte kan, men med de erfarenheter jag samlat på mig bl.a. efter att ha varit styrelseledamot i två nyproducerade och en “ung förening i gammalt hus” är det uppenbart att det förekommer många faktafel, konstiga slutsatser och ren FUD (fear, uncertainty and doubt). Det var utmanande att lyssna på hela avsnittet, men det gick med ett antal “andningspauser”.
Med det sagt finns det absolut ett antal poänger och tankar som en BR-köpare behöver ta med sig. Tyvärr väger det inte upp helheten. För att gottgöra bör ni inom kort bjuda in folk som faktiskt kan BR(F) på djupet. T.ex. någon som kan mäklarens roll (från mäklarförbundet?), någon som kan BRF-ekonomi (från ekonomisk förvaltare?), någon som kan processen för nyproduktion (lämplig representant från byggherre eller lämplig jurist?), någon helt vanlig men kunnig styrelseledamot (inte jag, jag kan för lite). För att toppa bör ni också läsa på lite själva, kanske kan @carolinebolmeson som hade intressanta och relevanta frågor och perspektiv ta ledartröjan.
Jag vet ett rättsfall där en ombildad BRF i centrala Stockholm gjorde en 3D fastighetsreglering och sålde gatuplanet som hade många butiker. Då löstes den latenta skatteskulden ut som föreningen fick betala. Samma fenomen uppkommer då paketerade småhusföreningar ombildas till äganderätter.
Hur ser din kalkyl ut i nuläget givet räntehöjningar och att du måste betala skatt?
Min erfarenhet är att enstaka HR inom en Brf oftast är resultatet av de som inte önskade delta i ombildningen på t.ex 90 -talet. Mäklare i Sthlm. har på senare år blivit duktiga på att lyfta fram HR och råvindar som dold tillgång då värdet i vissa fall kan vara omfattande. Givet besittningsrätten behöver styrelsen ta ett raskt beslut i de fall en HR står tom.
Givet hur få ägarlägenheter det finns i förhållande till Brf i Sverige känns det inte som ett akut avsnitt
Om du tycker att dessa personer, som till 120% skulle tala i egen sak, har något värdefullt att tillföra förstår jag att du är besviken på avsnittet. Det finns alldeles för många såna avsnitt snarare, där man bjuder in en ”expert” som egentligen bara försöker vrida allt till sin egen ekonomiska fördel och sliskig-bilförsäljare-som-idiotförklarar-en-attityden lyser igenom. Nej tack.
Här har vi istället en ”vanlig snubbe som ska köpa bostadsrätt med sin son” i form av @MikaelGoldstein som upptäcker hur svårnavigerat det faktiskt är, men istället för att bara se om sitt eget hus skriver en 600 sidor lång bok i ämnet. Ska han, som egentligen är yrkesverksam inom något helt väsensskilt, komma ihåg varenda detalj i den boken flera år senare? Självklart inte. Köp eller låna boken.
I grunden är avsnittet bra. All “utbildning” vad gäller bostadsrätter är av godo eftersom kunskapsluckorna är enorma.
Visst någon skönhetsfläck finns det väl. Avsnittet om paketerade fastigheter upplever jag som väl alarmistiskt som är ett marginellt problem. Detta kunde man gått förbi snabbare.
I stället borde man fokuserat på detta att folk hittills i gemen inte har förstått att föreningarna har lån överhuvudtaget. Därmed har man inte heller förstått föreningens räntekänslighet. Här kunde man ha utvecklat detta mera.
Sedan kunde man lagt till att för väldigt många har köpet av en bostadsrätt varit deras bästa affär i livet. Det finns väldigt många bra förvaltare. Undantag finns säkert, men jag upplever HSB som ytterst kompetenta.
. Ringde mäklaren och bad om
