Jag har nyligen fått en analys av en bostadsrättsförening för nybyggda radhus (byggda 2022) och skulle uppskatta era synpunkter och erfarenheter. En sak jag har lagt märke till är att belåningen är ganska hög. Jag undrar om detta är normalt för nybyggda föreningar och om det finns andra faktorer jag bör hålla utkik efter?
Jag förstår att vissa saker kan vara lite sämre när det gäller nybyggnation, men är det något specifikt som brukar dyka upp som man bör vara extra uppmärksam på? Hur ser det ut med underhållsplaner för nya radhus och är det något annat man borde undersöka när föreningen är så pass ny?
Säg att du skulle köpa ett radhus på 100 kvadrat med äganderätt. Anta att du måste ta över ett bundet lån på 1,5 miljoner (15 000 kr per kvm). Då blir det en väldig skillnad på om du betalar 20 000 kr per kvm, 2 miljoner, eller om du betalar 50 000 kr per kvm, 5 miljoner.
I ditt fall är belåningen 14 964 kr per kvm. Du måste förstås sätta denna belåning i relation till vad du betalar för bostadsrätten!
Jag kan svara på en av dem direkt: bostadsrättsföreningen äger inte marken. Är det bra eller dåligt?
Det är Lyckos som är företaget bakom projektet. Jag ska undersöka hur deras ekonomi ser ut och om det finns några pågående tvister med dem eller andra parter.
Tack för förklaringen! Det hjälpte verkligen att sätta saker i perspektiv och förstå hur jag bör tänka kring belåningen i relation till priset per kvadratmeter. Jag uppskattar din hjälp!
Det är väldigt dåligt att inte äga marken eftersom BRF:en behöver betala hyra till ägaren av marken. På senare tid har många BRF:er köpt marken vilket kan vara väldigt dyrt.
Utan att veta så mycket om din situation skulle jag vara försiktig att köpa i en BRF som inte äger marken eftersom det ökar osäkerheten kring vad det skulle kosta att köpa marken.
Äger kommunen marken betalar man något som heter tomträttsavgäld varje år. Detta gäller både villor och brf. Avgiften sätts på ett antal år i taget. Skulle kommunen få för sig att höja avgiften kraftigt när bindningstiden går ut är detta givetvis väldigt negativ.
Hur byggherrens ekonomi ser ut, tycker jag är mindre viktigt. Husen är ju redan färdigbyggda. Du köper ju en bostadsrätt i ett hus, inte en del i ett företag. Men visst, en bra ekonomi hos entreprenören indikerar kanske att byggnationen är bra gjord.
Ett vanligt trick med underhållsplanen är att sätta t.ex takbyte till vart 50e år men bara räkna underhållskostnader på 40 år. Då påverkar inte kostnaden för takbyte avgiften(ännu).
Är en allmän punkt om nybyggda BRFer. Vet inte om det är applicerbart på föreningen i trådstarten.
Föreningens skuldsättning bör ställas i relation till vilka tillgångar den har också. Har man t.ex 1ha mark för styckning eller parkering skulle en högre skuldsättning också vara rimligt. Har föreningen större trapphus och gemensamma utrymmen finns i teorin ett övervärde men i praktiken mer för medlemmarna att betala underhåll för.
Riktigt så går det väl ändå inte till. Du menar på fullt allvar att man skulle börja fondera för ett byte av tak år 41?
För de föreningar som använder regelverket K2 är det en schablon man använder. Sedan kan det i och för sig alltid diskuteras hur hög avsättningen för Yttre underhåll skall vara.
Man räknar med allt underhåll från början. Enkelt uttryckt. Tror man att taket behöver renoveras efter 40 år, så sätter man av 1/40 av beräknad kostnad varje år. Tror man att taket behöver renoveras efter 50 år sätter man av 1/50 av beräknad kostnad varje år. Man börjar givetvis inte år 11.
Däremot kan man givetvis diskutera vad som är rätt underhållskostnad för ett takbyte.
Varför bostadsrätt? Ser inte riktigt någon poäng att bygga radhus som bostadsrätter. Lånen blir utan ränteavdrag, du äger inte din bostad så om föreningen går i konkurs förlorar du rätten att bo i radhuset.
Tänka på att du är extremt beroende av de i styrelsen. En del fall där styrelsen typ rånat föreningen på pengar. Ovanligt men att bosätta sig och inte vara aktiv och hålla koll är inte att rekommendera.
Äger föreningen marken eller arrenderas den?
Vem sitter i styrelsen innan det är färdigbyggt? Kan de ta mera lån?
Förstår inte riktigt varför nybyggda föreningar har lån överhuvudtaget
Du har helt rätt här. Egentligen är det en varningsklocka att ett radhus är i formen av en bostadsrätt. Den enda fördelen som finns är att det är en juridisk enhet och att den t ex kan gruppupphandla bredband och få ned priset. Detta kan man såklart lika gärna göra genom att gå ihop en massa hushåll men det blir såklart med arbete med avtal mm då.
Ta priset på bostadsrätten (radhuset) och lägg på den indirekta skulden på priset och räkna fram totalen. Jämför sedan denna total med likvärdiga radhus i närheten som inte är BRF och se om det är under eller över, då får man ett humm om det är en bra affär eller inte.
Dvs. det är den som säljer som tjänar på det inte den som köper. Man döljer en uppenbar kostnad och hoppas på att den som köper inte ska förstå det / kunna räkna på det.
Så här funkar det. Något eller snarare mycket förenklat.
Säg att du vill ha ett radhus. Detta kostar 4 miljoner. Då måste du ha 600 000 kr i kontantinsats. Lagfart och pantbrev kostar kanske 80 000 kr och du vill ha en buffert på 100 000 kr. Problemet är att du inte har så mycket pengar.
Då hittar du ett nästan likadant hus i bostadsrättsform som kostar 2,5 miljoner Då blir kontantinsatsen enbart 375 000 kr. I stället för lagfart och panbrev får du betala enbart några få 1000-lappar till föreningen i administrativ avgift. Går värmepumpen sönder belastar detta föreningen varför du är beredd att sänka din buffert till 50 000 kr.
Ditt behov av sparande sjunker från 780 000 kr till 430 000 kr. Bra, du kan köpa din bostad. De 1,5 miljonerna som brf har lånat betalar du via månadsavgiften.
MEN, detta innebär även nackdelar. Inget ränteavdrag för föreningens lån och du tar en risk, då föreningens ekonomi oftast sköts av amatörer. Helt uppenbart är en ägd bostad bättre, men saknas pengarna, så kanske. I brist på bröd, får man äta limpa…
Fast i teorin borde detta täppas till genom att man betalar en avgift varje månad som gör att lånet man får ta på objektet minskar då man behöver ange avgiften till banken.
Min visst, har föreningen en aldelles för låg avgift som inte tar höjd för räntehöjningar, ökade kostnader mm kan det såklart bli så att man helt plötsligt “har råd” genom BRF-form men inte friköpt
Jag tänkte på det bolånetak som är på runt fem gånger bruttoårsinkomsten. Om det är detta som utgör hindret för en potentiell köpare så kan det avhjälpas genom att flytta en del av lånet in i en BRF.
Det är ganska vanligt att man omvildar bostadsrättsföreninhen till äganderätt efter några år. Då har man haft fördelen av att köpa huset billigare men får då också fördelen med ränteavdraget. Man slipper också kostnaden för styrelsearbetet. Drssutom kan man göra en del underhållsarbete själv som föreningen annats skulle behöva anlita ett företag för att göra. Men eftersom det är tomträtt kommer inte en ombildning att kunna ske.
