Blir alltid svårt att förhandla rabatten på den rörliga delen sen när banken vet att du är låst hos dom i ett par år.
Nej. Det tror jag inte alls. Banken är fullt medveten om att om man inte lämnar ett bra bud, så drar kunden så fort den kan och kommer aldrig, upprepar aldrig tillbaka.
Bankerna är smartare än vad många tror.
1 gillning
Har sett flertalet oberoende rådgivare som avråder från att dela upp bolånen, har dom fel menar du?
Nackdel – du sitter i knät hos banken
Fördelarna med uppdelade bundna lån är liten i förhållande till nackdelen. Du är i princip fast hos din bank.I exemplet ovan kommer halva Lenas lån löpa ut efter 3 år. I det läget sitter Lena med halva lånet bundet hos Handelsbanken i två år till. Det ger henne en dålig förhandlingssituation för den delen av lånet som skall läggas om.
Du bör i alla lägen försöka förhandla bolåneränta med flera olika banker och spela ut dem mot varandra. Om du har en bunden del kan du i praktiken inte göra det.
För många gör det stor skillnad att förhandla räntan och det är inte alls säkert att banken, Handelsbanken i exemplet med Lena, erbjuder en lika bra ränta nästa gång när de vet att det inte har någon konkurrens.
Tja, alla varianter finns säkert. Men en seriös bankman tänker långsiktigt. Ger man kunden ett skambud, så drar den för all framtid. Alla vet att bankkuunder är extremt långsinta.
Undrar hur många av dessa ovan rådgivare som har jobbat i bank…
Jag tycker att de har fel. 
Det är bara ett problem i de tider som räntan går ned. Dessutom utreds det nu på toppnivå att fasa ut dessa avgifter som lyfts upp. Det som kan kosta extra är om man har många pantbrev beroende på hur bostadens motpart hanterar pant och dess avgifter.
Tror tvärtom många bankkunder när oerhört godtrogna och stannar hos sin gammelbank år ut och år in, trots att dom vet att dom kan få bättre ränta på annat håll.
På vilket sätt har dom fel menar du?
Varför skulle det vara ett problem bara när räntan går ner?
1 gillning
Ersättningen baseras på “utebliven ränteintäkt” för den som lånat ut pengarna. Går räntan upp går de inte miste om en krona i ränta. Går räntan ned däremot, är lånet på en högre räntenivå än det låntagaren byter till. Den skillnaden är vad banken idag har rätt till.
Det är enda nedsidan jag kan se med att ha flera lån och sen avbryta de i förtid. Fyll i lite siffror och justera räntesatsen så ser du snabbt när banken går miste om ränta.
1 gillning
Det vi diskuterade var hur vida man hamnar i en sämre förhandlingssituation vid uppdelat bolån på dom delar av lånet som har kortare löptider eller ej. Jag vill mena att man har en betydligt sämre utgångspunkt vid förhandlingar när banken vet att man är fast hos dom som kund i flera år framöver. Min erfarenhet är att konkurrensutsättning är det absolut viktigaste vapnet man har som kund i förhandlingar, vilket man i princip ger bort om man delar upp lånet.
Precis och den länken jag gav precis ovan är det man ska betala till banken för att avsluta ett lån hos dem. Ditt argument gäller således enbart om räntan på lånet som ska avslutas är lägre än dagens ränta. Det har således ingen påverkan på ens förhandlingsförmåga att binda lånet, då man alltid kan avsluta lånet och ta upp ett nytt lån hos annan aktör. Det man under sådana fall kan riskera få betala är just ränteskillnadsersättningen. Vilket nu Handelsbanken avskaffat på lån upp till 2 års löptid.
1 gillning
Förstår inte hur du tänker. Ponera att man för två år sedan köpte bostad och delade upp lånen i 3 delar, 3mån, 5år och 10år. Då har du antagligen en grym ränta idag på dom två delarna med 3 och 8 års löptid kvar, men sitter i en skitdålig förhandlingssits på ränterabatten den rörliga delen.
För även om det är låg ränteskillnadsersättning att lösa lånen i förtid vill du ju ändå inte byta bank då du har väldigt bra ränta på dom låsta delarna, och kommer få acceptera en sämre ränta på den rörliga delen? Således är det även ett problem när räntan går upp?
Jag har ännu inte hört om en bank idag som accepterar att dela risken med en annan bank. Flyttar du ett (av flera) lån, behöver du flytta alla dina lån. Tiderna har förändrats på den punkten.
1 gillning
Tror aldrig jag hört en enda privatperson som fått igenom att dela upp sitt bostadslån hos flera banker.
Något här på forumet som har det?
Nej, men i andra ändan tjänar du i nuläget flera procents ränta på de bundna lånen. Även om du åker på ett par tiondelar i försämrad ränterabatt, så har du ändå gjort en kanonaffär.
Att förlora 2 procent i 8 år framåt för att tjäna 0,2 procent är ingen bra affär…
Det var bara ett exempel. Men när man tar beslutet att binda är det oerhört svårt att veta om man gör en bättre gissning om vad räntan kommer bli under bindningstiden än marknaden och banken, som du själv skrivit:
Men det nog rimligt att anta att man som kund förlorar pengar på att binda sina lån generellt, med tanke på att bankerna tar en större risk och tar ut en avgift för besväret.
Visst är det så. Som jag har skrivit förut: Mellanskillnaden mellan rörligt och bundet lån är att betrakta som en ren försäkringspremie. Personligen har jag ingen tro på att kunna vara bättre än marknaden.
1 gillning
Det som Handelsbanken erbjuder nu är nästan exakt samma ränta på rörligt som på 2 år bindningstid…
Och 2-åringen går att ångra utan att betala ränteskillingsersättning, därför låter det för mig som att man får en “försäkring” i 2 år till nästan ingen premie alls i dags läget. Dessutom kan man byta om räntan går ner innan löptiden passerat.
Än så länge har jag inte hittat någon nackdel med SHB erbjudandet, eller missar jag något?
2 gillningar
Nej, jag tror inte det.
@alec - en kanske kontroversiell åsikt. Nej, de har inte fel i det som de skriver egentligen. Men det finns ett annat sätt att se det. Jag vet t.ex. folk som går till sin bank och “hotar” med att byta, byter utan att säga något eller har ingen kontakt med sin bank alls.
Jag är kanske smittad av av att vara företagare och min relation till Carro där jag hela tiden utgår från att om jag har ett problem, så har någon annan det också. När jag bråkar med Caroline så är lösningen för oss ofta att göra det till “vårt problem” snarare än hennes eller mitt.
På samma sätt med banken. Jag har flera gånger ringt till Swedbank och sagt:
“Hej, Swedbank, titta här. Det här är vad andra banker erbjuder, jag gillar er, har varit kund hos er i hela mitt liv, har alla mina företag hos er och jag skulle gärna önska att vi löser det här tillsammans. Det är vårt problem.”
De har i perioder gett mig en bättre ränta än vad t.ex. Avanza eller Nordnet erbjudit sin PB-kunder. I hela mitt vuxna liv har det här fungerat. Det är faktiskt först nu de inte kunde matcha - men de erbjöd ändå en rabatt på lite över 1.6% mot listräntan (motsvarar ca 4.3% i ränte mot listräntans 5.9%).
Så nackdelen som beskrivs är att jag inte kan byta bank och precis som @nestor skriver, om man har sina stafflade lån och banken beter sig som en rövhatt genom att utnyttja så kommer det att kosta dem supermycket (dålig pr + förlorad kund etc). Det vill säga en stor kostnad till en marginell vinst. Få banker tror jag kommer göra det.
Så jag skulle nästan vända på frågan - finns det exempel i forumet på folk där banken betett sig som en rövhatt när stafflade lån har löpt ut?
(jag själv hade 1/3 rörligt, 1/3 på 3 år och 1/3 på 5 år).
Vill även slänga in att en lärdom är att:
Om du bestämmer dig för att binda - bind på lång tidsperiod!
Det flesta binder på alldeles för kort tid. Jag tycker att om man konstaterar att man har behovet av en försäkring, såsom @nestor beskriver det, så ska man binda på minst 5 - 10 år. Att binda på 12 månader är nästan meningslöst.
1 gillning