Följer med spänning vad ni kommer fram till. Detta vill jag gärna ha en bra tumregel för.
Håller med om att det ju blir skillnad beroende på vilken standard man vill ha. Men inte att inköpspris eller beräknat nuvärdespris borde spela så stor roll.
Klart att det kan ge en vägledning om man jämför Fina gatan i storstan med Medelsvenssongatan i storstan. Men drar man plötsligt in Fina gatan på landet kan det bli helt galet. För på den gatan kostar husen mindre än på Medelsvenssongatan i storstan även om ägarna vill ha samma standard som på Fina gatan i storstan.
Så jag hade nog hellre sett en formell som utgick från storlek på huset i kombination med önskad standard. Har dock inget förslag på hur den ska se ut.
När jag funderat lite mer på detta tror jag som flera varit inne på att bland annat följande som spelar in:
Vilket skick är boendet i nu? Dvs vilka behov finns av renovering o underhåll som inte går/bör väljas bort?
Önskad standard dvs vill vi uppgradera tex högre standard på ytskikt, spabad, byta kök som är relativt nytt osv.
Hur mycket av ovan kan/vill och kommer du utföra själv eller med hjälp av kontakter. Hög andel outsourcing här i kombination med äldre hus o hög önskad standard blir såklart mycket dyrt.
Sen spelar såklart ytan roll då alla utrymmen behöver renoveras någon gång.
Tumregler i all ära men ska man göra jobbet ordentligt behöver man gå igenom huset och fundera över förväntade livslängder på alla delar samt vad det skulle kosta att renovera och sist men inte minst när det ungefär kan bli dags. Utefter det går det sen att göra en grov underhållsplan där man kan tex ha en månatlig avsättning likt man har kommersiellt eller i en brf. Tror personligen att 10 år är för kort horisont för de som flyttat till villa och inte ser sig själva flytta till annat boende då större kostnader som tex tak kan komma mer plötsligt än man tror och innebära stora pengar även om den förväntade hållbarhetstiden är längre.
Det går ju även att resonera kring att vissa förbättringar är skattemässigt gynnade vid försäljning och kan underlätta en försäljning. Kan alltså vara en del fördelar att plöja ned en del pengar i renoveringar
Jag tänker också att man skall ha en summa per m2, men i snitt tror jag den är mkt högre än 10k för 100m2. Bara en avskrivning/kostnad på en ny kvalitetsvärmepump är nog minst 7-8k per år om man har ett vattenburet system.
Tänk ett nytt badrum och ett nytt kök var 30år, säg för kanske 300k, bara det är 10k till per år. Sedan har man tak, dräneringar, ytskick i allmänhet, trädgård etc.
Jag skulle kunna tänka mig att man för en normal-kåk har kanske 20k som bas plus kanske 100-300kr/m2.
Men du måste ju slå ut det ni helrenoverade för varje månad tills dess att det är dags igen.
Du måste slå ut kostanden för att bygga huset varje månad tills dess att det är dags igen.
Ta ett exempel, om du bygger ett nytt hus så måste du då ut kostanden för taket på 30-40 år tills dess att det är dags att byta tak igen.
Jag tycker detta stämmer väldigt dåligt. Tittar jag på mig själv så blir vi tidigare i en villa för 2 miljoner och då räknade jag med jag fram kostnaden till 5000 i månaden. Nu blir vi i en villa värd 4 miljoner och jag räknar med ungefär 6000 i månaden.
Jag är även generellt skeptisk till 1% av bostadens värde, för jag har hört att värdet på marken som andel av fastighetsvärdet har ökat över tid. Med andra ord blir själva byggnaden mindre värd över tid. Och då marken normalt inte har någon underhållskostnad, så borde det bli skevt över tid.
Uppdatering:
Jag räknar med min kostnad för huset utifrån att vi gör lite själv och tar in hantverkare för merparten av jobben. Ska man göra allt själv bör man förvisso räkna in sin egen timlön för tiden man lägger.
Uppskattningen om ca 450kr/kvm för en hyresfastighet låter rimligt, kanske 500kr nu då med inflationen.
En villa bör ligga lite lägre i underhållskostad då de bör ha mindre antal kök, badrum etc jämfört med en hyresfastighet, då den bör ha mindre enheter.
För göra nån schablon för underhållskostnaden tycker jag defenitivt man skall bortse från tomtvärdet. Det slår för mycket beroende på vad huset ligger. Jag tror 1% av vad det skulle kosta att bygga ett nytt hus motsvarande det man har skulle fungera ganska väl.
I mitt fall skulle de bli ca 300kr/kvm.
Då detta är ett schablonsvärde för hålla huset i samma standard med mkt hantverkare. Om jag väljer att göra mkt själv eller ersätta utslitna saker med enklare dito, kommer ju kostnaden bli lägre. Motsvarande om jag väljer att ersätta saker med bättre alternativ.
Tycker det låter på tok för lite. Det är för lite sett till enbart material-kostnad, för att inte tala om arbetskostnaden. Dessutom är det godtyckligt då det är baserat på inköpspriset vilket kan variera kraftigt.
Det enda sättet att få en rättvisande bild av just ditt hus och göra en underhållsplan för huset.
En bättre schablon är då detta tycker jag; räkna med att du om 50 år måste “köpa” ditt hus igen, för då är den tekniska livslängden för i princip allt förbi.
Vet inte om du (Kvark)syftar på mitt inlägg när du säger att siffran är alldeles för låg.
Så klart att man får ett mycket säkrare värde om man gör en underhållsplan. Men det krävs mycket jobb för att göra en riktig underhållsplan med rimliga kostnads uppskattningarr. Tvivlar på att särslild många husägare klarar av det utan lägga väldigt mycket tid på det. Sen var ju tråden inriktad på schablonsuppskattning av underhållskostnad och då faller ju underhållsplan bort tycker jag. Även om även det är en uppskattning så ör det avsevärt mycket mer jobb än en enkel schablonsuppskattning.
När det gäller ditt föreslag på schablon vänder jag mig emot basen för värderingen att man skall ta värdet för köpa sitt hus igen, detta då läget påverkar priset alldeles för mycket. Dock kanske du menar bara huset och inte tomten. I så fall har vi väl ungefär samma bas.
Dock tror jag 2% är alldeles för högt. Min uppskattning runt 1% kan iofs vara lite låg. Jag baserade det på min erfarenhet från nästan 20år i brf styrelse och numera boende i en stor murad villa.
En mer normal stor villa med enklare stomme kommer behöva en högre procentsats då antagligen även delar av stommen kommer att behöva renoveras.
Sen kommer ju storleken på huset ha en avsevärd inverkan på kr/kvm. Har man som mig +300kvm att slå ut kostnaden på så gör det ju en stor skillnad mot en villa på 120kvm.
Så nu har jag jixat mig själv, 2% kanske inte är alldeles för lite om man har en mindre villa.
Någon var något på spåren här, att inte räkna tomten. Kanske man skall titta på taxeringsvärdet på själva huset och utgå från det?!
Jag skall kontrollera men i mitt fall tror jag den formeln kan fungera mkt bättre.
Oj, enorma summor skulle jag gissa. Fackverk från sent 1600-tidigt 1700, topprenoverat. Men med otroligt bra material, de flesta takpannorna har suttit där i +200 år (bara bytt skikten under och återanvänt de gamla pannorna), putsen i ca hundra år. Ytskikten inuti är en del orginal vilket tillför värdet etc. Men också nytt massivt kök mm. Det andra huset är sekelskifte, så bara ca 120 år men samma sak där, skulle kosta mycket att bygga nytt. Jag tror dock i det senare fallet är jämförbart med en ny villa i lösvirke, så det bör i slutändan handla om m2. Att underhålla bra med kvalitet kostar en gång, att hålla på med skräp kostar hela tiden, kvalitet är oftast mer lönsamt i slutändan.
Borax är för övrigt ett ganska kul username
Detta. Är ju stor skillnad på att renovera köket för man tycker det är fult jämfört med att byta tak som kan vara riktigt kritiskt. Sen tänker jag också att det beror på om man tar in hantverkare för precis allt(som jag tror Jan gör? ) då springer kostnaden iväg något djävulskt.
Jag tänker tillbaka på mina 20 år i huset:
Byte av träfasaden (ca 50% av ytan), målning, byte av santliga fönster, takbyte, byte av fasad på förråd, byte av vvb, byte av kyl (x2), byte av tvättmaskin och badrumsinredningar. Säg en halv mille med lite småkostnader som inte nämnts.
Det blir ca 127 kronor per år och kvadratmeter.
Då har jag gjort allt utom byte av tak, takfönster och vvb, och min tid och mitt kunnande tog jag inte betalt för.
Men, här har jag inte räknat in varken solceller eller luftvärmepumpsinstallation, som jag ser som uppgraderingar och inte inre ytskikt, som jag ser som trivselskapande poster.
Så, 1 dollar per kvadratfot är i min värld rimligt för en lagom händig hemmafixare.
Håller med om det här. Jag följer den franska bomarknaden och där uppfattar jag det som att det finns en starkare koppling mellan antal kvadratmeter och pris på villor än i Sverige. I Sverige kan estetiska kvaliteter dessutom dra upp priset rejält, tänker tex på Österlen eller Gotland där kalkstenshus kan vara mycket dyrare än betydligt större villor. I Sverige kan man också sälja ett charmigt sekelskifteshus i dåligt skick för lika mycket som ett ocharmigt men renoverat hus. Så är det sällan i Frankrike, storlek och skick är mer avgörande för priset. Mitt intryck är att amerikanska marknaden också fungerar på detta sätt.
Vill man ha en tumregel för underhållskostnader tror jag att det är klokare att utgå från antal m2 än inköpspris.
När vi letade hus runt 2019 så landade vi i ett nybyggt. Många begagnade hade krävt nivåer på det du skriver. Tak, grund, badrum, kök osv i olika kombinationer och tidsperspektiv. Vårt nya har såklart inte de kostnaderna de närmaste 10 åren. Så vi sätter av typ 100kr/kvm nu, vilket blir en buffert över tid. Vi kan alltid skruva upp lite framåt men 70 000/år lär dröja..
Om jag exempelvis låter bli att renovera köket om 20 år kommer upplupen underhållskostnad/slitage realiseras som ett lägre försäljningspris vid flytt.
Sedan så var en stor del av miljonen som renoveringen kostade inte underhåll utan kostnader för att få ett hus med personlig stil.
Exempelvis är det skillnad på att ersätta en trasig värmepump och att byta köksluckor till rätt färg.
Det är klart att man kan få fram lite olika siffror beroende på hur man räknar, alla de ovanstående posterna och massor annat skulle nog gå igenom en skatterevision om de var deklarerade som underhåll vid uthyrning, så det kan ju diskuteras om de ska eller inte vara med.
Inköpet av solcellerna kan jag köpa att de inte räknas med, men å andra sidan så kommer du ha en framtida underhållningskostnadpost på de när t.ex. invertern behövs bytas ut, så det är inte solklart (pun intended) där heller.
Luftvärmepumpsinstallation ska enligt mig definitivt räknas med, bara för att något råkar vara en bättre teknisk lösning än motsvarande system man hade innan kan det inte räknas bort tycker jag.
Om inte annat får du minst räkna med att du bytt ut alla elradiatorer du inte behöver använda nu, tycker jag.
Vi har ett konto för småsaker som dyker upp, det är cash på ett bankkonto. Räknar jag med amorteringen landar jag på 2% eller 350kr/m2 och år , räknar jag inte med amorteringen landar jag på blygsamma 57kr/m2 och år.
) då springer kostnaden iväg något djävulskt.