När vi köpte hus anlitade vi en egen besiktningsman från Anticimex. Han hittade fler fel än vad som fanns i säljarens besiktningsprotokoll. Gjorde att vi kunde pruta ner priset lite.
Visst hittar besiktningspersonen de stora felen oavsett om den anlitas av säljare eller köpare. Men det är svårt att komma ifrån att detaljerna och nitiskheten kan skilja sig åt mellan säljarens och köparens besiktning.
Krävs nog att man har ganska mycket högre bud än den som budar utan klausul just för jag tänker hur riskbilden blir för säljaren.
Exempelvis om jag säljer mitt hus och det visar sig finnas en rejäl fuktskada på vinden är det fullt rimligt att jag inte har ”upptäckt detta” och huset säljs i befintligt skick medan om en besiktningsman upptäcker det lär det vid en tvist aldrig bedömas att jag inte kan haft vetskap om felet.
Men som sagt, det är marknaden som styr. Man kan ju såklart vara en röv och lägga bud och sedan när det börjar bli dags att skriva kontrakt drar man till med
”Självklart, men innan vi skriver på vill vi självklart göra en egen besiktning bara för att säkerställa att ingenting har förändrats sedan er egen besiktning, självklart står vi för denna merkostnad”
Nja, det kan också handla om att köparen vill göra en egen besiktning för att ha en egen motpart ifall fel hittas senare, som inte är dolt fel, dvs något en besiktningsman borde ha uppmärksammat.
Som köpare kan jag aldrig vända mig mot säljarbesiktningen och i detta fall ha Anticimex som motpart. Sedan är säljarbesiktningarna ofta väldigt generella utan några större ingrepp eller resonemang där typ anticimex ofta sätter en 2a / orange markering på i princip allting för att ha ryggen fria.
Ni blev helt enkelt bortvalda som köpare för att ni ville genomföra en egen besiktning. Ur säljarens synvinkel ett enkelt val om inte buden skiljde speciellt mkt. Att ha sin försäljning svävande under 1-2 veckor efter avslutad budgivning när man kanske har köpt nytt boende vill få säljare och därmed väljer man bindande avtal. Fullt rationellt och ngt jag rekommenderar starkt till mina kunder. Att förhandla om priset med köparen efter ny besiktning eller i värsta fall få en återgång på avtalet för att sedan kontakta budgivare nummer 2 som ofta har gått vidare i tanken och är iskall brukar i de fallen rendera många 100 kkr i nedsatt köpeskilling.
Nu vet jag inte vilken mäklarkedja säljaren hade i detta fall men det är inte ovanligt att kundförhållandet med besiktningsföretaget överförs på köparen - ibland med krav på köpargenomgång per tele och ibland inget krav alls på genomgång av utförd besiktning. Detta kan vara viktigt om fel hittas som inte ska anses vara dolda men ngt som en besiktningsman borde ha upptäckt. Å andra sidan är detta mycket ovanligt skulle jag säga då protokollen ofta är allmänt hållna med många riskanalyser som i princip täcker in de flesta fel som kan uppstå med tanke på byggnadskonstruktion etc.
Summa summarum: ska man köpa hus i populära områden får man tyvärr ge avkall på vissa krav och vara en smidig köpare.
Vi förlorade ett sommarhus på 4 mille i somras på att vi hade krav på besiktning (säljaren hade inte gjort någon besiktning) . Det skiljde 100 000 ner till den som fick det utan besiktning. Att det var besiktningsklausulen är vi ganska säkra på eftersom säljaren meddelade oss via mäklaren att vi kunde få köpa till vårt bud om vi strök kravet på besiktning. Vi avstod.
Normalt tar man över säljarbesiktningen, d v s att man betalar en summa (inte jättelåg - i vårt fall 5 tkr) varefter besiktningsmannen rättsligt blir ens egen motpart. Sen är det säkert ofta en besiktningsman som vill hålla sig väl med mäklare vilket kan påverka incitament osv så jag förstår om man ändå vill ha egen. Anticimex är dessutom extra värdelösa då besiktningarna ofta är en lång friskrivning för att besiktningsmannen ska ha ryggen fri vilket gör att det blir svårt att dra några slutsatser alls tycker jag…
För att svara trådskapare så hamnade vi i ungefär samma situation i ett annat populärt område (ej Göteborg), vi valde att acceptera säljarens “krav”.
Man kan glömma ställa såna krav i populära områden, mäklare jag känner säger att det är ovanligt att man tar in en besiktningsman. Utan man utgår från säljarens besiktningsprotokoll. Om det kommer någon som vill ha det så uppfattas den som krånglig. För hittas det något avvikande så ska det prutas och man kanske tappar andra köpare för det drar ut på tiden.
Har även pratat med flera besiktningsmän inför mitt husköp och då ifrågasatte de ens varför de skulle besikta det. Eftersom det redan var besiktat 1 gång. De sa typ ” varför skulle jag komma fram till något annorlunda”.
Så skulle säga det är väldigt ovanligt även om det brukar vara rekommendationen. Men rekommendationen är att huset ska vara besiktat, inte att man kräver man ska hämta sin egna besiktningsman.
Som jag också skrev ovan är det också viktigt att “ta över” besiktningen och att besiktningsmannen därmed blir uppdragstagare till köparen. Både för att köparen ska få en ytterligare motpart i besiktningsmannen och för att ha fullgjort sin undersökningsplikt mot säljaren. Annars blir det inte bra
Besiktningsklausul i kontraktet ger köparen rätt att häva köpet oavsett vad besiktningen säger eller resulterar i. En sådan klausul är extremt stark för köpare och potentiellt katastrofal för säljaren.
Vill ni besiktiga innan köp bör ni välja en mjukare väg. T.ex utföra besiktning innan kontraktet skrivs.
Vi stämde av detta med advokat när vi köpte och han menade på att det inte gjorde någon fördel alls för vår del som köpare.
Detta var dock för något år sedan och jag kommer inte ihåg hela anledningen. Men vi valde därför att inte köpa säljarens besiktning.
Googlade snabbt och kan stämma som du säger: https://primalaw.se/kan-finnas-risker-med-att-overta-saljarens-overlatelsebesiktning/
Ev 5000 pix i sjön då 
Potentiellt kan detta vara än större nackdel eftersom man får samma ansvar som säljaren, vilket är mer än den vanliga undersökningsplikten
Lite oklart vad den senaste frågeställningen var. Men om besiktningsmannen skrivit något som inte visade sig stämma - så ör det primärt ditt egna försäkringsbolag du tar frågan med. Sen har de i sin tur regressions-rätt - en helt annan fråga. Jag ställer mig frågande till varför det här med husköp verkar vara så mycket av en djungel? Byggnaden är ju typ en spottstyver i förhållande till marken i populära områden.
Vi vann två budgivningar på hus (gbg-området) under 2021 där säljarna valde de som kom tvåa för att vi ville besiktiga objekten.
Huset vi bor i nu köpte vi maj 2022, vi la ett förhandsbud med krav på besiktning.
Vi var tydliga med att vi inte ville försöka hitta saker att pruta på, snarare uppfylla undersökningsplikten och få en typ av underhållsplan.
Efter besiktningen skrev vi kontrakt.
Då framkom det att säljaren fått ett bud 100k över vårt bud dagen innan besiktningen men att han ville sälja till oss för att vi verkade reko 
Vad är problemet? Säljaren valde en annan köpare. Och?
Har du problem med en fri marknad?
Bara att hoppas på att huset är fullt med problem.
Upplevde samma sak själv tyvärr. Så det slutade med att vi fick gambla och köpa utan besiktning.
Vill du köpa ett hus i ett bättre område måste du helt enkelt acceptera att det är säljarens marknad. Sätt dig in i säljarens sits - du har två snarlika bud, där det ena innebär avslut direkt och du kan gå vidare med din egen flyttkedja, ha ekonomiskt underlag för hur mycket pengar du förfogar över inför dina egna blivande budgivningar, kan planera för och binda upp flyttföretag, ledigheter på jobbet o.s.v. Det andra innebär svävande ovisshet under en relativt lång tid, eventuellt trixande med omförhandlingar och risken att hela affären går i stöpet och att du måste ta en ny försäljningsrunda som mycket väl kan bli lägre, speciellt i områden där köparna noga bevakar de utlagda objekten och många kommer undra varför ditt till synes attraktiva hus inte blev sålt direkt.
Man ska nog vara bra korkad som säljare för att välja den budgivare som kräver egen besiktning om man inte måste under de förutsättningarna, såvida inte prisskillnaden mellan buden är avsevärd, vilket den mycket sällan är i attraktiva områden.
Så vad kan du göra som köpare? För det första, köp inte hus utan en säljarbesiktning eller med en friskrivningsklausul såvida det inte är marken du vill åt, avser att riva den befintliga kåken ändå och priset är rätt. För det andra, det finns inget som hindrar dig från att ringa säljarens besiktningsman och diskutera allt du undrar över i besiktningen. Betala för detta så brukar det inte vara något problem för dem att skaka loss tiden. Dessa två åtgärder räcker i mitt tycke i normalfallet.
Men det finns en tredje sak att överväga om du verkligen oroar dig: ta över säljarens risk. När jag köpte mitt första hus kunde jag just ingenting om vare sig byggnader eller underhåll. Tanken på att finna omfattande fukt-, mögel- eller insektsskador höll mig vaken om nätterna. Samtidigt insåg jag att jag inte hade en chans få till en egen besiktning i det mycket attraktiva område jag siktade på. Så när den dagen kom erbjöd jag säljaren att ta över deras ekonomiska risk genom att skriva en klausul där jag tog på mig att betala mellanskillnaden mellan det pris de skulle ha fått av mig om jag hade stått fast i vid mitt bud och det pris de eventuellt skulle få om de fick sälja till någon annan ifall jag drog mig ur efter egen besiktning, t.o.m. med en liten bonus för deras besvär. Då gick det.
Efter det upplevde jag som sagt att jag förstod hus tillräckligt bra för att ett samtal med säljarens besiktningsman skulle räcka för mig i framtiden.
Ni får väl antingen ge upp det där och chansa på att säljarens besiktningsprotokoll duger, eller göra samma sak i områden där det inte finns mer än 1-2 budgivare per objekt. Vilken säljare skulle vänta på en extra besiktning med möjlighet att dra sig ur/omförhandla pris, när det finns andra budgivare som kan köpa samma objekt till nästan samma pris?
Tänk utifrån säljarens perspektiv, 25 tkr är ju en löjligt liten skillnad på villor i hyfsat populära områden i gbg som är värda kanske 5-10 miljoner. Säljaren i ert fall har ju redan betalt för besiktning, hur surt skulle inte det vara att någon ska göra en ny besiktning och sedan omförhandla/dra sig ur? Vad vinner säljaren på det, annat än stress och osäkerhet?
Nej, det är inte så ovanligt. Jag har gjort det, med villkor i kontraktet med egen besiktning. Husets köptes dock i iskall marknad, så det var inget problem att få igenom. Hade inte köpt huset utan egen besiktning, och hade inte köpt huset annars. (Vi fick ner huset lite i pris då en ny grej upptäcktes)
Glad att kunna köpa i en marknad då det gick att få igenom. Förstår verkligen säljare som hellre säljer ”utan bekymmer” dock. Massa villkor och en utdragen process är värt ganska mycket att slippa, solklart under 25 000. Skulle affären skita sig och behöva gå igenom en ny visningsprocess eller ett sälj med lägre budgivning utifrån nya förutsättningar…inte bra.