Husköp/bostadsköp utan kunskap

Hej!

Jag vill köpa hus men har inte tillräcklig kunskap för att kunna ta ett bra beslut. Det naturliga hade varit att ta hjälp av föräldrar (min pappa byggde vårt hus) men de finns inte kvar längre.

Att blanda in vänner/bekanta tycker jag är mycket begärt då det innebär mycket tid för att gå på visningar, undersöka osv och utöver det vill nog ingen ha ansvar för att de påverkat valet.

Hur hade ni gjort?

Jag har väntat 1,5 år nu (och dessutom haft pengarna på ett konto med ca 1 % ränta) Jag har ekonomisk möjlighet att köpa och tycker att det kunde vara ett bra läge att köpa, speciellt utan lån.

Jag hade helst betalat en kunnig person för hjälpen för att undvika de största missarna men tycker spontant inte att jag hittar den tjänsten någonstans. Mäklare hjälper säljaren…

Som sagt, vad hade ni gjort? Har ni tips på någon man kan betala för hjälp med husköp? Kurser som skulle kunna hjälpa mig?

Upplever inte att jag har tiden eller motivationen att läsa på under ett år och ändå inte uppnå tillräckliga kunskaper eller modet att köpa.

3 gillningar

Det du efterfrågar är en kombination av mäklare och besiktningsman.
Mäklarfirmor brukar ibland ha utskick om att de söker viss typ av bostad i visst område för kunds räkning så tjänsten att leta bostad efter vissa kriteria borde redan finnas, allra helst när det nu svänger till “köparens marknad”.

Kontakta någon av mäklarhusen till att börja med.

2 gillningar

Det vi gjorde var att gå på visningar själv och sen om vi tyckte om huset så bad jag om en extra visning där vi tog med en vän för second opinion…

5 gillningar

Googla besiktningsmän i dina trakter så är du beredd den dag det är skarpt läge, skaffa fuktmätare om du spanar på t ex äldre träkåkar för en sådan är guld värd om man vill pressa den mot en vindsbjälke eller källarvägg. Sedan tror jag de flesta kompisar kan tycka en (eller fler) husvisningar är kul om du kör och bjuder på fika. Det skadar inte med direkt feedback även från nå’n helt utan erfarenhet. Min egen erfarenhet säger att är man sunt skeptisk (som du verkar vara) så har man redan eliminerat många av fällorna som kan komma (“känslan av hemma”, snack om bra investering, “sätt din egen prägel”, “vackra ytmaterial” etc).

2 gillningar

Det är skillnad på hus och hus. Jag bor själv i ett radhus i Stockholm som är relativt ”enkelt”. Det handlar om ett begränsat antal parametrar. I en större villa eller ett ”hus på landet” kan det vara betydligt mer komplext.

En generell varningsflagg behöver hissas för större ombyggnader. Många allvarliga fel i hus är kopplade till ombyggnader som gjorts på felaktigt sätt.

Det kan också vara värt att tänka på om du vill köpa ett objekt med renoveringsbehov. Det kanske inte gör något att badrummet är i miserabelt skick om du ändå ska byta ut det. Om du har pengar till renovering kan det här vara vettigt.

1 gillning

Tack för värdefulla kommentarer. Vad jag förstår ska jag som köpare se till att det görs en besiktning av en besiktningsman jag valt, oavsett om säljaren redan låtit utföra en. Hur vet man att man fått tag i en besiktningsman som är duktig/noggrann och värnar om mig som köpare (när jag inte känner någon sedan tidigare)? Kan jag välja en random eller hur hade ni valt? När i processen är det läge att utföra besiktningen? Kan jag fråga och lita på besiktningsmannen vad gäller vad det skulle kosta att åtgärda felen eller behöver jag kontakta olika företag för offerter?

1 gillning

Hur tänker du kring förvaltning av huset sedan? Att bo i hus innebär ständiga underhållsåtgärder, vissa förebyggande och vissa av med akut karaktär. Har du intresse att lära dig ta hand om ditt hus när du väl köpt det? Annars skulle jag rekommendera radhus med samfällighet som har ansvar för mycket underhåll, eller radhus som BRF.

Angående att hitta en besiktningsman, hör runt i bekantskapskretsen för att få rekommendationer på en bra besiktningsman. Får du inga bra tips får du söka på nätet och be om referenser för de personer du hittar som ger ett seriöst intryck. Alla som är seriösa kommer kunna lämna referenser utan problem, krånglar personen så är det ett varningstecken.

2 gillningar

Du kommer att få ett formellt utlåtande av besiktningsmannen. Det är av lite rituell karaktär, ungefär som ett revisionsintyg. Många formuleringar har som syfte att friskriva besiktningsmannen från ansvar snarare än att ge faktisk information om brister.

Du kan absolut fråga besiktningsmannen om kostnader. Samtidigt är det ofta svårt att uppskatta direkt. Många fel är komplexa. En sak är att reparera t.ex. en fuktskada och en annan att åtgärda de problem som gjort att fuktskadan uppstått. Det kan handla om saker någon helt annanstans i huset.

På sätt och vis kan det vara en fördel att köpa ett hus med äldre standard. Grejerna kan fungera men de behöver bytas ut inom några år. Då kan du samtidigt rätta till de fel som finns i huset.

Iom att besiktningsmän är en certifierad roll kan du nog lita på att besiktningsmannen är tillräckligt kompetent. Däremot finns det skillnader i nivå mellan olika typer av besiktningar. Om du betalar för en enklare besiktning kan du inte förvänta dig lika bra bedömningar som vid en dyrare besiktning.

Jag hade en besiktningsman hemma i samband med att jag skaffade min hemförsäkring. Folksam skickar alltid ut en besiktningsman från Anticimex som gör granskning av alla nya objekt. På så sätt blir det tydligt vilken standard som finns i huset vilket är viktigt om/när en skada senare ska bedömas. Jag var hemma när besiktningsmannen kom och följde med honom runt i huset. Jag fokuserade inte så mycket på kostnader utan mer på att förstå “logiken” i de saker han noterade. Han var trevlig och generös med goda råd. När vi senare gjort renoveringar har jag varit särskilt noga med att rätta till felen som han pekade ut. Den modellen har fungerat bra.

3 gillningar

När du går på en visning för ett hus finns där normalt ett befintligt besiktningsprotokoll. Det man kan göra där är att höra av sig till den besiktningsmannen och ställa frågor. Du kan inte få lika omfattande rådgivning den vägen som om du köper tjänsten själv men det är ett gratis-alternativ till att göra en egen besiktning. Det är fortfarande så att besiktningar kan vara av omfattande eller enklare typ. Om en enklare besiktning indikerat vissa fel men du vill veta mer är det förstås en bra idé att göra en fördjupad undersökning. Du kan i teorin villkora köpet av att säljaren ordnar med detta eller så kan du göra det själv. Iom att det är ganska dyrt skulle jag inte göra det lättvindigt.

1 gillning

Betala/fraga experter. Ring en mäklare och bara lär av honom/henne, fråga dem vad du behöver vara uppmärksam på (gratis!). Du kan också anlita en mäklare för dig själv!

Tänk på de stora sakerna: tak, avlopp, värmesystem, vattenskador, el, kvalitet på VVS. Ta reda på när de stora sakerna var gjorda och jämför livslängden med denna tabell (bör finnas i slutet av varje inspektionsrapport).

Köp ett nyare hus.

Du kan ta över den besiktning som säljaren gör efter att ha diskuterat det med besiktningsmannen, då blir han och hans försäkringar ansvariga gentemot dig. Jag skulle råda dig att utföra en oberoende inspektion. På denna marknad bör säljaren tillåta det.

Börja läsa en massa inspektionsrapporter (finns vanligtvis på mäklarens hemsida för huset) för andra hus, för att få en global uppfattning om vilka problem det kan vara.

2 gillningar

Se till att gå på flera visningar innan ni börjar leta efter det ni vill ha. Bara att se befintliga hus, oavsett om ni är intresserade eller ej av dem ger väldigt mycket för att inspirera och veta hur ni vill ha det. Ni får också veta mycket kring vad som behöver åtgärdas osv på hus generellt.

Se som många skriver över de stora sakerna, tak, uppvärmning och allt som hör till. Se över hur renoveringar är genomförda, har de gjort stambyte på huset innan de lade in golvvärme? Om ni kikar på ett äldre hus är det inte kul att ha gamla gjutjärnsrör under vattenburna golvvärmen… När de väl ger sig är det ett jättejobb att byta eftersom allt behöver rivas ut…

Sen måste ni ju fundera över hur ni vill att er vardag i huset skall se ut om 5år och framåt. Vill ni aldrig renovera? då bör ni kika på nyproduktion. Vill ni kanske spara en slant men vara beredda på att lägga tid och energi på renovering? Då är ett äldre hus kanske bättre. Finns inga rätt eller fel kring det, bara hur man själv vill ha det framåt

2 gillningar

Det här med nyare hus finns det vissa poänger med. De flesta regleringar av husbyggande tillkom under perioden 1970-1985. Hus byggda före den perioden kan ha sämre standard i olika avseenden. Detta är också väldigt viktigt när det gäller försäkringar. Om en installation gjordes 1969 och den inte är godkänt enligt nutida regler så täcker försäkringen den ändå. Om samma installation gjordes 1986 så täcker inte försäkringen den. Man kanske inte alltid vet exakt när en installation är gjord men ofta går det att göra en uppskattning. Den uppskattningen görs om inte annat av besiktningsmannen som kommer och inspekterar inför att försäkringen sätts igång. Beroende på utseende på kakel etc. så går det att bedöma hur gamla olika installationer är. Det går också ofta att se om en installation är från när huset byggdes eller om den har tillkommit senare.

Att en installation inte är gjord på godkänt sätt behöver inte vara en katastrof. Alla sätt som inte är godkända innebär inte automatiskt att de är totalfusk och pajar imorgon. Däremot medför de olika långsiktiga risker. Det viktiga är att notera alla sådana här avvikelser och rätta till dem när du ändå ska renovera utrymmet i fråga.

1 gillning

Superviktigt och nyttigt att ta med sig. Mina avloppsbrunnar är monterade innan regeländring. Alla vet det och det påpekas, men det är allt. Huset står på gjuten bottenplatta, så problembilden är ju ganska minimal jämfört med motsvarande på trossbotten. Samma sak med elen. Hurra för ojordat när man har hemstudio (men naturligtvis med senaremonterad jordfelsbrytare). Det finns inget jobbigare än jordslingor som skapar brum.

1 gillning

Precis, just därför ska man inte utgå säljarens besiktning. Säljarens besiktning uppfyller inte heller undersökningsplikten. Alltså, om det finns synliga fel på huset som besiktningen inte tar med så kan du få stå för det själv (inte dolt fel).

Nu brukar säljarbesiktning komma med en dolda fel-försäkring också men även den har många friskrivningsklausuler. Som köpare är det en nackdel när säljaren har köpt dolda fel-försäkring eftersom du vid ett dolt fel måste processa mot ett försäkringsbolag.

Bäst och mest lärorikt är det att följa med runt på besiktningen så kan man ställa frågor direkt på plats. Då måste du ha din egen besiktningsperson. “Vad betyder det?”, “Är det här viktigt?”, “Måste man fixa det direkt?”, “Ungefär vad kostar det att fixa?”.

1 gillning

Vi gjorde det här.

Dessutom så anlitade vi två besiktningsmän på tips av en vän. Den ena var billigare eftersom han inte behövde skriva rapport. Sedan jämförde vi utsagorna. Det båda var överens om fixade vi till, det som bara en amärkte på förde vi upp på en långsiktig lista.

Det visar sig nämligen att även besiktningsmän har olika åsikt. Genom att ha två kunde vi ställa frågor till den andre baserat på det som den förste sa. Kostade lite extra pengar, men i förhållande till priset på huset är det försumbart.

1 gillning