Vi har vunnit en budgivning på ett radhus med äganderätt och snart blir det kontraktsskrivning. Säljaren har gjort en besiktning med anticimex och vi kommer gå igenom protokollet med besiktningsmannen innan något skrivs på.
Min fråga är egentligen om det räcker? Borde vi be om en besiktningsklausul i kontraktet och anlita en egen fackman? Eller finns det något annat sätt man kan göra det på? Vårt första bostadsköp så vi behöver råd av någon som har bättre koll vad som gäller när en besiktning redan är gjord av ett välkänt företag (anticimex).
Det finns olika sätt att tänka här. Jag har gått igenom precis samma sak själv så jag kan relatera till det.
I mitt fall hade säljaren gjort en “enklare” besiktning där provtagning gällande fukt (=borrande i väggar) inte ingick. En tidigare person med vinnande bud hade insisterat på att detta skulle göras men fått nej. Säljaren startade då om försäljningsprocessen och jag vann den budgivningen. Jag insisterade inte på att göra någon fördjupad besiktning utan nöjde mig med att prata med säljarens besiktningsman.
I genomgången med säljarens besiktningsman fick jag klart för mig att en stor andel av anmärkningarna var “teoretiska”. Det handlade alltså inte om “faktiska fel” utan generella resonemang om att viss taklutning “kan leda till vissa problem med tiden” och liknande. Dessa anmärkningar innebär att:
Säljaren sannolikt inte behöver ta ansvar för eventuella fel som ändå finns (även om de inte upptäckts i besiktningen).
Jag får en upplysning om saker som sannolikt behöver hanteras och/eller åtgärdas på sikt. Detta innebär kostnader men också att jag får en idé om lämpliga grejer att hantera i huset.
Jag skulle säga att vad ni bör göra eller inte borde styras av “allmänläget” i huset. Är huset äldre, har ett utsatt läge eller oklar renoveringshistorik är behovet av att säkerställa allting större. Äldre hus har fler osäkra faktorer i form av potentiella brister kopplade till äldre standarder på installationer, äldre typer av material etc. Många saker har styrts upp under årens gång i form av standarder. Idag byggs hus överlag på vettigt sätt och hus från 90-talet och senare är generellt bra i det här avseendet. Under perioden 1970-1990 skapades de flesta standarderna.
Standarderna är känsliga på så sätt att försäkringen inte täcker avvikande installationer som är gjorda efter att standarderna kom på plats. Om standarden på den tiden var en annan (eller saknades) så täcker försäkringen installationerna även om de avviker från dagens standarder. Det är jättebra att ha detaljkoll på de “avvikelser” som finns i huset, om inte annat för att kunna planera för att “rätta till” dem i samband med renoveringar.
Just med radhus är det vanligt att man bor i en samfällighet och att alla hus är byggda vid samma tidpunkt. Jag bor själv så och har flera grannar som själva byggt sina hus. Att bli lite kompis med dem är gynnsamt. Även ganska enkla råd om hur olika saker gjorts från början, problem som har upptäckts osv. är väldigt bra. Om det finns många hus kan man se att några grannar valde en viss lösning och de har fått fuktskador. Andra valde något annat och för dem har det gått bättre.
Lär av andra länder. Vid husköp i Danmark exempelvis kräver banken att köparen själv betalar för en komplett undersökning med en oberoende inspektör som i sin tur lämnar en rapport till köparen och banken. Är rapporten utan anmärkning kan köpet gå igenom. Finns det anmärkningar är det en förhandling som påbörjas mellan bank och köpare, samt mellan köpare och säljarens ombud. Alla hus- och lägenhetsköp måste gå via en advokat, där båda parter har varsin advokat och oftast mäklare som företräder respektive sida. Advokaten måste ge tummen upp för att banken ska ge tummen upp. De har förstått att en mäklare aldrig är objektiv och neutral (som vi inbillar oss här i Sverige) .
Det beror ju på er egen erfarenhet, men jag tolkar det som att ni inte riktigt vet vad ni letar efter.
Jag har vid ett tillfälle varit i exakt den situation du nämner, och höll på att kullkasta hela affären eftersom jag stod på mig angående besiktningsklausulen. Mäklaren tvärvägrade men till slut enades vi om att helt enkelt skjuta på kontraktsskrivning med en eller två dagar så att jag skulle kunna hinna besiktiga själv med egen besiktningsman. Valde då att ta med svärfar som är gammal snickare och kontrollansvarig.
Anticimex protokoll ger jag inte mycket för. De är mest fyllda med brasklappar och fladdriga formuleringar om riskkonstruktioner och hypotetiska problem som gör det svårare för dig att åberopa dolda fel eller försäkringar i framtiden.
När jag flyttat in i huset och kopplat på hemförsäkring ville försäkringsbolaget göra en besiktning. De skickade dit en kille från Anticimex. Jag såg till att vara hemma och gick runt med honom. Han granskade främst VA-installationer och vissa andra saker. När han uttryckte sig positivt om huset kände jag mig lugnad. Det var mycket bra att vara med där och kunna ställa frågor om olika detaljer.
De har ett välfungerande system i Danmark som säkerställer att risker hanteras innan avtal ingås i mycket större utsträckning än här i Sverige. Vilket var mitt inspel till @Sara90 , nämligen att själv anlita en besiktningsperson som kan göra en neutral besiktning av fastigheten innan de skriver på avtalet. Alternativt att man i avtalet får in en klausul som i korthet innebär att säljaren åtar sig ansvaret att åtgärda eventuella brister som upptäcks via köparens besiktningspersons protokoll inom en visss tidsutrymme. Misslyckas säljaren med detta annulleras köpet och alla merkostnader landar på säljaren att lösa ut. Köpesumma inklusive omkostnader för mäklare ska returneras till köparen.
Ovanstående är vad man i Danmark har säkrat innan ett avtal skrivs under, för att undvika problem längre fram i tid. Bra sak tycker jag.
Det är bara att gå till de RT-avsnitt med mäklare för att höra deras mantra om hur neutrala och objektiva de måste vara enligt lag och branschstandard…
Vid köp/sälj kostar advokaten ~5000 DKK och besiktningspersonen ~3000-5000 DKK.
Jag antar att några “köpare” i texten ovan skulle varit säljare. Men det låter som att här (i Sverige) köper vi mer i befintligt skick, än att alla fel måste vara åtgärdade just vid ett ägarbyte.
Tycker man borde göra besiktning, men då får man vara beredd på att köparen säljer till nummer 2 för man inte orkar med krångel. I regel kan man lita på besiktningsprotokollet, de är överdrivet nitiska för att skydda sig själva vid ev. Dolda fel.
Vid vissa tillfällen när jag velat göra köpa besiktning från en firma, där en besiktningsfirma redan varit. Så har de ett flertalet ifrågasatt varför jag vill göra en till besiktning när det redan är gjord en.
Vilket är konstigt eftersom de vill tjäna pengar och borde vara mer intresserade.
Själv tog vi in egen besiktningsman när vi köpte. Det kändes bäst, och vi fick lite tips när vi inspekterade huset tillsammans. Besiktningsmannen var dyr, men å andra sidan hittade han en sak som gjorde att vi kunde pruta ner priset mer än vad han kostade.
Men om man hittar drömhuset och säljaren vägrar låta en själv anlita en besiktningsman så blir det ett dilemma. Finns inget självklart svar.
Vi står precis nu med ett radhus där vi fått en fuktskada i badrummet och besiktningsmannen hittat ett bakfall + defekt i tätskiktet.
Dolda fel-försäkring finns hos anticimex, som dock inte upptäckte bakfallet vid besiktningen för 7 år sedan (de skriver endast dåligt fall). Vi får dock inte en spänn på den försäkringen då de menar att det ingick i vår undersökningsplikt och inte heller för tätskiktet då de skrivit en liten varning för att det var rörgenomdragning i golvet och gammal golvbrunn.
Jag tror vi hade kunnat vinna på att ha gjort en egen besiktning. Nu får vi nog stå för totalrenoveringen själva. Man lär sig…
Nu vet vi ju inte den exakta orsaken till er vatten skada, men skulle inte den egna besiktningen gett exakt samma resultat? Ett defekt tätskikt går ju liksom inte att se, och fallet hade de ju redan påpekat.
Det är väldigt tydligt att skadan beror på bakfall + tätskiktsdefekten i detta fallet utifrån var skadan sitter. Bakfall och dåligt fall är det ju viss skillnad på i min värld.
Sen om felet betraktats som mer dolt om vi haft en besiktningsman där som också missat bakfallet vet jag inte. Möjligheten hade ju dock funnits att det upptäckts och då hade vi väl kunnat begära lägre köpesumma möjligen.
Ja, ni skall alltid göra en egen besiktning. Säljarens besiktning har endast med dennes ev dolda-fel-försäkring att göra, vilket inte heller på något sätt är något skydd för er. Som köpare har man undersöknings/besiktningsplikt, gör nu inte den har ni väldigt svårt att på något sätt driva ett case i framtiden.
Det senaste huset jag köpte hade en seriös mäklare som påtalade att ett krav för att få köpa var att göra en egen besiktning, trotts att det fanns en “säljare besiktning”.
