Bolån 50% eller kontantköp?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hallå allesammans.
Jag har lyssnat in på lite poddar och har försökt ta in vad Jan rekommenderar kring bolån kontra investering. Dock har jag svårt att få ihop i vilken väg som borde vara mest gynnsam i mitt fall. Nedan kommer jag presentera mina förutsättningar, och har baserat mina räkneexempel väldigt pessimistisk för sakens skull. Jag skulle varmt uppskatta input ifall jag har missat något, för jag är verkligen kluven i hur jag borde agera.

Jag vill köpa villa med marknadsvärde 6MKR.
För sakens skull så räknar jag på 4% bolåneränta över 10 år.
Jag har 6MKR kontant. Anta att börsen går med +5% årligen.
Pengarna investeras genom ett ISK-Konto och schablonbeskattas enligt rådande praxis.
Efter som båda mina scenarion inte har amortering som faktor, har jag valt att stryka det helt ur beräkningarna.
Jag försöker då lista ut vilket av de två nedan alternativen skulle vara det mest ekonomiskt fördelaktiga.

1: Köpa fastigheten kontant.
Betala av mitt fastighetsköp helt kontant utan varken räntekostnader på lån, eller möjlighet att investera startkapital på börsen. Bostadsmarknaden känns i min mening ganska mättad, och min uppfattning är att en värdeökning av fastigheten om 5% årligen inte låter rimligt. Tittar jag dock historiskt så tycks den värdeökningen vara sanning..

2: Gå in med 50% kontant (3MKR).
Betala halva fastigheten kontant och därmed undvika amorterings krav. Detta medför dock en månatlig räntekostnad för lånet om 3MKR (4% ränta). Men jag behåller 3MKR som jag omedelbart kan investera på börsen (+5% årligen).

Om vi då utgår ifrån att jag om 10 år vill sälja bostaden, vilket av ovan alternativ skulle vara med ekonomiskt lönsamt? Jag har försökt att räkna med ev. skattereduktion för ränteutgifter samt att det beloppet investeras årligen på börsen.

I scenario 1 får jag fram att bara värdeökningen av fastigheten borde resultera i 9.773.400kr på försäljningsdagen. Dvs bostaden ska ha ökat med 3.773.440kr i värde..

I scenario 2 skulle jag ha ett “fastighetskapital” om 6.773.400kr (efter att lånet återbetalats)
Börsinvesteringarna borde bli totalkapital (inkl. grundinvesteringen) 4.440.720kr
Men jag har fått betala räntekostnader på lånet om totalt -840.000kr (inkl. 30% skattereduktion).
Totalen får jag ihop till: 10.374.120kr

Jag ser alltså att scenario 2 ger en ekonomisk fördel på ungefär 600,000kr om jag väljer att ta ett lån, istället för att betala fastigheten kontant.
Är det någonting annat jag missar här? Finns det någon annan avgift eller varning/osäkerhet jag glömt att ta hänsyn till? Självklart så kan stigande räntor påverka kalkylen, men då jag binder lånen har jag alltid möjligheten att dra ut en del av börsinvesteringen för att betala av lånet i god tid tänker jag.

Verkligen tacksam för åsikter och synpunkter!

2

Oavsett beräkningen om vad du tjänar mest på, så tycker jag det är viktigt att ha likvida medel för att hantera olika situationer som kan uppstå. Det är enbart utifrån det perspektivet mycket bättre att välja alternativ 2, tycker jag. Då kan du också enkelt ändra dig senare om du skulle vilja betala mer av bolånet.

3 gillningar
3

Tusen tack för svar. Det är en relevant faktor även det.

Ingen som har något argument mot varför alternativ 2 skulle vara en dålig idé?

4

Det är tycke och smak. Att alltid vara likvid är en viktig del som tidigare nämnts. Men det räcker med 6-12 månadsutgifter. Resten kan du tex betala av lånet med.

Fördelen med att vara obelånad är:

• du inte behöver förhålla dig till räntan vilket gör din månadskostnad samma varje månad

• med en månadskostnad som ej kan öka så kan det minska eller ta bort behovet av försäkringar och a-kassa vilket minskar dina månatliga utgifter ännu mer.

• Detta leder till att du kan öka din sparkvot och månatligen kan trycka in mer pengar på börsen än vad du kan med lån.

Om du vill bli så rik som möjligt så är det matematiskt alltid bäst med alternativ 2. Men känslomässigt tror jag att alternativ 1 känns bäst. Med låga månadskostnader så är man oövervinnlig. Att ha mycket pengar över efter utgifter varje månad är en mycket tillfredsställande känsla. Man har också mer kontroll över sin ekonomi.

Man kan också börja med alternativ 2 och känna och sen ta alternativ 1. Eller ta något mitt emellan. Men att börja med alternativ 1 och gå till alternativ 2 är inte lika lätt.

Gör det som känns rätt för dig.

1 gillning
5

Exempelvis; du vet inte om du får 5% årligen på börsen, däremot vet du att du måste betala banken 4% ränta på lånet. Går börsen istället säg -20% samtidigt som räntan tickar så kanske du får sämre nattsömn…

6

Gå inte in med hela ditt kapital i en bostad, det sätter dig i en otroligt utsatt situation. Det är skillnad på kontantköp + ha pengar över, och kontantköp + barskrapad i övrigt. Om du vill köpa kontant så köp ett billigare hus, så du har pengar över.

Aspekten om vilken belåningsgrad som är bäst att ha är som en separat fråga jämfört med att lägga alla sina tillgångar i ett hus.