Jag står inför ett bostadsköp och funderar på hur stor del av min insats jag ska gå in med?
Ska jag välja att gå in med så mycket som möjligt för att minska lånet? Ska jag köra på 50% belåning eller ska jag försöka låna så mycket som möjligt?
Självklart inser jag att en stor belåning innebär en stor på kostnad som kan bli svår att mäkta med men jag vill först förstå vad som är smartast i teorin för att sedan kunna räkna på vad som är möjligt.
Det finns ingen som kan säga vad just du borde göra, för ens riskaptit är individuell. I teorin är maxbelåning + investera överskottet på börsen det som ger högst förväntad avkastning, men det kan lätt innebära att man måste flytta om det skiter sig.
Jag hade räknat på lite olika utfall och hur du klarar dem, själv hade jag inte tagit ett högre lån än att jag kan hantera det även om det skiter sig och bolåneräntan går upp till 7-8%. Sen skulle inte jag ta ett lån som innebär skärpt amorteringskrav, inte för att undvika extra-amorteringen, utan för att det känns som en okej arbiträr gräns för var “överbelåna” sig går :-).
Du kan till att börja med gå in med minimal kontantinsats, och sedan göra extra-ammortering senare när du bestämt dig. Då får du tid att tänka på saken.
Teorin säger att på lång tid och till högre risk får du bäst utfall med maximalt med lån.
Tidsfaktorn är för mig viktig, räknar du med att bo kvar oförändrat i 10+ år kan man ta större risk.
Med större lån får du också större variation i nettovärde Bostad-Lån+Sparande, men teorin säger alltså maxa de olika ingående delarna i denna summering för att nå största värdet över tid.
Jag gillar 50% då det ger mycket kontroll på kassaflödet. Det är en mindre genomsnittlig avkastning än att köpa indexfonder till samma klumpsumma, men jag investerar mer pengar löpande då jag inte amorterar samt att den totala räntekostnaden är mycket lägre. 70% är också ett bra alternativ om man vill ha ett mellanting.
Jag ser det som att göra det lättare att investera genom ur och skur. Med hög skuldsättning och mindre överskott är risken att man får pausa investeringar högre. Ibland får man kanske likvidera investeringar som inte fått mogna än.
För de flesta är det lätt att låna upp fastigheten igen. Men det är svårt att ångra en långsiktig investering mitt i ett dåligt marknadsläge. Om du behöver ha skuld så är ju bolån bland de bästa alternativen. 50% belåning på huset hjälper ju inte mycket om du har billån eller konsumptionslån. Låna då istället på fastigheten.
För egen del har jag inte varit rädd för att ha en hög belåningsgrad så länge jag ansett att jag klarar ekonomin med högre ränta på lånet, och andra krisscenarier.
När det handlar om så pass stora summor som bostadsköp ofta gör skulle jag sätta personlig upplevelse framför statistiskt korrekt beteende. Ett förslag är att räkna på hur mycket av din inkomst du skulle vilja ha kvar i slutet av varje månad, räknat i procent utifrån en viss ränta samt hur stor buffert du önskar ha tillgång till. För mig personligen är det av största vikt att det flödar in mer pengar än det flödar ut, oavsett hur stort kapital jag råkar ha. Jag kan tillägga att jag är runt 35. När jag går i pension blir det så klart andra prioriteringar.
Historiskt har det ekonomiskt mest fördelaktiga varit att maximera sina lån för att likväl maximera sina investeringar. Detta förfarande medför också högst risk vilket också ställer andra krav på exempelvis stresshanteringsförmåga. Var medveten om det; eller för att citera nationalekonomen Peps Persson
“Vad ska du med bil och villa
När du mår så djävla illa?”