Bygga hyresrätter i egen regi. Tips, eller berätta om din resa

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej,

Bakgrund.

Jag har sysslat med med aktier några år som inte gått något vidare, sparandet går dessutom trögt eftersom som vi bara har 1 - 1.5 löner i hushållet. Har fast anställning som tjänsteman på byggföretag, men nu när vi bygger vårt eget nya hus har jag haft hjälp av en kompis som är snickare sen 15 år. Jag själv är byggnadsingenjör med snickarbakgrund.

Vi har upptäckt att vi är ett grymt team! Dels är vi duktiga hantverkare men jag har även ritat, projekterat och kalkylerat.

Min kompis vill att vi ska starta byggföretag tillsammans, vilket jag gärna gör, men jag vill inte arbeta som snickare. Tanken är då att han tillsammans med anställda ska snickra och jag räknar, administrerar och… Det som jag vill göra, utveckla och bygga hyresbostäder.
Byggfirman är startad (min kompis själv, eftersom att jag är anställd) och han ska börja bygga upp kapital. När tiden är mogen går jag in i företaget. Vi har goda kontakter på marknaden och 2024 är fullbokat med jobb trots oroliga tider.

Visionen.

Vi bor på en mindre ort i mellansverige, medioker tillväxt, dock som i de flesta orter delvis bostadsbrist. Det borde inte vara svårt att hyra ut rätt prissatta nyproducerade lägenheter. Men kan vi tjäna pengar på det?

Vi är i 30 årsåldern med ganska gedigen erfarenhet från produktion, så vi vet hur man bygger billigt och snabbt. Med låga omkostnader i företaget och ett lågt löneuttag kan vi bygga extremt billigt.

Frågor.

Kortsiktig strategi är att bygga kapital och långsiktig strategi är att bygga upp ett fastighetsbestånd (nyproducerade eller äldre i bra skick). Vi börjar i princip med 0kr på kontot.

Borde vi renovera upp och flippa hus/lägenhetshus. Köpa lägenhetshus och renovera och hyra ut, eller ska vi satsa på nyproduktion direkt eftersom att vi har låg byggkostnad? Var är lönsamheten bäst?

Hur sätter jag priset per m2? Tittar jag på något liknande som vi tänkt bygga fast från 00-talet så ligger hyran på ca 900 m2/år.
Vi har tänkt oss bygga ett hus med 4-6 lägenheter, blandat 2, 3, 4or.

Hur kan jag värdera mitt tänkta nyproducerade lägenhetshus?

Vad skulle vara en bra direktavkastning som vi bör uppnå?

Jag har många frågor men kommer inte på allt nu men vill jätte gärna höra om din resa, gärna från dig som börjat med 2 händer och byggt hyresfastigheter i egen regi.

Tack!

2

Jag ska inte påstå att jag är fastighetskung på något sätt, men har varit inblandad som finanssnubbe på några projekteringar.

Låt säga att du har byggkostnad på 30kkr/m2 och hyresintäkter på 900kr/m2. Om du lånefinansierar bygger på 3% så har bara räntekostnaden käkat upp hela hyresintäkten. Då är du ±0.
Lägg till drift, underhåll, avkastningskrav och administration så ligger du ordentligt back. Kanske marken kostar något också.

Jag vet inte riktigt vid vilken hyresnivå man anser att det är lönt att bygga, men den ligger betydligt högre än så…

3

Går det verkligen att (relativt enkelt) i dagens läge hitta lägenheter för 900kr/kvm på den aktuella orten? Jag tycker det låter för billigt.

50 kvm blir 45 000 tkr/år eller 3750kr/mån. Det dubbla känns inte orimligt.

4

Bor i hyresrätt centralt i södramellansverige i en medelstor stad, har 10 349kr i hyra/månad för en 3 rummare på 99.9 kvm (1243kr/kvm och år), då ingår värme, vatten, och comhems basutbud. Har diskmaskin, tvättmaksin, badkar, balkong och helkaklat badrum, samt att lägenheten ytskicktsrenoverades vid inflyttning. Iofs väldigt annekdotiskt…

Tror kanske 900kr är lågt räknat, men det dubbla är å andra sidan väldigt högt räknat. Tror dock att räkna på 1000kr eller 1100 är rimligt och då borde ni ha viss marginal.

5

900 kr/kvm/år är en ganska rimlig genomsnittlig hyresnivå i en mindre stad. Men man får tänka på att det är i befintligt bestånd. Som påpekats är det nog rätt svårt att bygga med vinst om man ska ta ut hyra i nivå med befintligt bestånd. Det är därför vi har presumtionshyressystemet för nybyggda hyresrätter som ger möjlighet att åsidosätta bruksvärdessystemet och förhandla fram högre hyror för nybyggen. Annars skulle det nog inte byggas några hyresrätter i Sverige tror jag. Följdfrågan blir dock hur stor efterfrågan är på orten för nybyggda hyresrätter med en hyra som är väsentligt högre än befintligt bestånd.

1 gillning
6

Om det kostar 30 000kr att bygga 1 kvm, och du lånar hälften till 5%. Resterande vill du ha 7% avkastning på, avkastningskravet blir då 6 % på totalt kapital.

Då har vi en kostnad om 1800 kr/kvadratmeter. Lägg till driftkostnader om 350 och underhåll om 90 kr så är kostnaden uppe i 2150 kr/kvm, dvs 12 550 kr i månadshyra för ett boende på 70 kvadrat.

Detta är skälet till att knappt någon bygger hyresrätter idag. Du kan säkert putsa siffrorna i alla hörn, men sen ska hyrorna administreras och mark köpas också… Det finns ingen uppenbar ekonomi i detta idag.

Alternativet är att börja bygga nu för att spekulera i att det kommer bättre tider framåt, men då kräver det ju att man har en stadig kassa för att övervintra. Betänk därtill att det är ganska hög risk och mycket jobb för att få ynka 7% avkastning…

1 gillning
7

Min gissning är att ni kan bygga för 15k/kvm i egen regi om ni sparar in på det mesta som går och ritar och snickrar själva. Ett sånt bygge är ju typ som en villa xl.