Hej, jag undrar om någon här kan ge mig klarhet i hur jag ska räkna ut min skatt för bostadsförsäljning.
Jag köpte ett hus för 355.000 av min far någongång på 90-talet. Men i samband med detta tog jag ett lån på huset som tillsammans uppgick till 900.000. Dessa pengar gick till att bygga en carport, ett tvättförråd och ett extra utrum. Dessa byggen gjordes mestadels av mig själv och min far och jag innehar inga kvitton.
Nu har jag sålt huset för 2.5 miljoner och behöver skatta. Min fråga är ska jag skatta 30% på 2.5 miljoner - 355000 eller finns det någon standard tariff för mina tillbyggnader.
Vilka mer avdrag kan jag göra vid husförsäljning?
Mäklararvode?
Tack, Men de kommer väl att kolla med lantmäteriet hur mycket jag köpte huset för. Hur deklarerar man skillnaden? Ska jag bara uppskatta de olika tillbyggnaderna?
Mäklararvodet är avdragsgillt för säljaren, inte köparen.
Om du har ”bevis” på kostnader som borde höja anskaffningsvärdet, men saknar kvitton kan du alltid göra ett ”öppet yrkande” i deklarationen. Det är inte ovanligt att äldre hus saknar fullständig dokumentation och skatteverket kan då bedöma vad som är rimligt. Genomsnittliga byggkostnader vid olika årtal finns att hitta på nätet.
Så gjorde jag själv när jag deklarerade härom året åt en pensionär som sålde ett hus byggt 1954. Rent allmänt är Skatteverket “snällare” ju längre bak i tiden byggnationen ligger.
Ibland har jag yrkat avdrag på samma belopp som de pantbrev som togs ut i samband med byggnationen. Att mörka och dra 900 000 rakt upp och ner känns däremot inte seriöst.
Uppfattar TS som att det är nu efter försäljningen som han vill dra av mäklararvodet. Nu kanske jag tolkar ditt svar fel eller TS inledande text så jag ber om ursäkt om jag helt enkelt återupprepar det du menar men:
Ja, här kan du dra av arvodet för mäklaren när du säljer.
Ja, du kommer redovisa det värde du köpte huset för i din deklaration (i ruta 3) tillsammans med lagfartskostnaderna vilka också är avdragsgilla men sedan tillkommer lite rader under detta i form av punkt 4 - Förbättringsutgifter i form av ny, till och ombyggnation där du fyller i det belopp du byggt nytt för. På så sätt får du fram ett totalt anskaffningsvärde med inköpspris för dig och sedan de tillkommande kostnader för din tillbyggnation.
Om du har byggt ut bör du en gång i tiden ansökt om bygglov för detta och i kombinationer med ibruktagande bör väl en uppdatering av huset på lantmäteriet/ skatteverket i form av yta och annat vara tillagt i ditt underlag för din fastighetsskatt / fastighetsavgift. På så sätt bör du kunna styrka att det har skett under ditt ägande även om dessa värden blir lite flytande och svåra att bevisa för dig.
Om du har gjort ett ny- /tillbyggnation (vilket jag tolkar dig som) för dessa pengar ska du kunna dra av kostnaderna för detta så långt tillbaka som 1952. Eget arbete inkluderas ej i detta utan för din del blir det väl rena materialkostnader. Stöttar @Skogen s förslag om att lämna ett öppet yrkande i deklarationen.
Det du rent praktiskt säger till SKV då är att du dragit av dessa förbättrande utgifter men inte är säker på om du har rätt till det eller inte. Du riskerar därmed inte straffavgifter (skattetillägg) för en felaktig deklaration vilket du annars riskerar att göra om du inte upplyser rörande detta. Du har rätt i sak här att dra av för detta men Skatteverket kan motsäga sig det. Risken är nog relativt liten men det korrekta är helt klart att lämna ett öppet yrkande.
Generellt annars rörande fastigheter har du rätt att göra avdrag för reparation / underhåll som har skett de 5 åren närmast innan din försäljning.
Det har börjat klarna lite för mig, väldigt tacksam för svar och reaktioner
Vad jag har gjort nu är att jag har kollat på det digitala ritningsarkivet och fått fram bygglov och datum för tvättstuga, förråd och torkrum år 2014. Sen har jag gjort andra förbättringar som altan framsida och sida, nytt golv, målning i alla rum senaste 3 åren.
Det kluriga blir nu att räkna ut vad jag lagt i kostnader för detta? Finns det schablon för detta eller är det upp till min uppskattning? Kan jag kolla vad det skulle kostat om en firma gör det och sedan dela det på hälften?
Det är här du får ditt största problem som jag ser det (och andra med mig som du märker). Rent konkret ska du ha kvitton mot skatteverket för att detta ska vara gjort “by the book”. Här har jag faktiskt inget bra hjälpmedel för dig. Finns säkerligen någon som kan ge dig bra tips på vad motsvarande byggnation kostade när du byggde via en smidig indexerande tjänst eller liknande. Det kan vara värt i framtiden att scanna in och spara dina kvitton för större renovering/nybyggnationer för att ha dessa kvitton på plats i framtiden. En klen tröst nu men man kan alltid lära sig till nästa gång. Jag brukar spara mina kvitton digitalt då de riskerar att blekas med tiden och därigenom bli helt värdelösa. Jag vet inte om detta egentligen följer SKVs krav då det inte är originalkvittot som jag då kan redovisa men i mitt mer praktiska huvud så är detta mer än good enough.
Ett riktigt långskott är att försöka spåra tillbaka dina kostnader via din bank (vet inte hur länge de sparar kontohistorik) och därigenom få fram kostnader du kan koppla mot dina byggnationer. Du kan därefter även höra med de bolag som du köpt materialet från för att se om de kan få fram kvitton/fakturor från sina system. De ska redovisningsmässigt spara dessa minst 7 år vilket gör att du ligger på fel sida men de flesta sparar sin grundredovisning långt längre. Du kan på så sätt göra ett jävla detektivarbete (potentiellt iaf) och få fram kvitton/fakturor… Inte det roligaste jobbet men om det kan hjälpa dig att styrka dina kostnader kanske hela eller delar av detta är värt att försöka med.
Om du exempelvis under 2013/2014 kan se på ditt kontoutdrag att du gjort inköp på 150tkr i material från Byggmax eller liknande kan du argumentera för att detta med hög sannolikhet rör din byggnation. Det kan därmed ge dig iaf en liten grund att stå på i din argumentation mot SKV. Jag greppar lite efter halmstrån här som du märker.
Det är framför allt HUR du kommer fram till det belopp du gör som du bör nämna i din deklaration. Berätta vad som legat till grund för din bedömning, hur du räknat och att du är medveten om att detta inte är faktiska kostnader utan schabloner och beräkningar så har du gett skatteverket en så bra möjlighet som de bara kan för att bedöma om de anser att detta är OK eller inte.
Jag tog upp följande saker utöver tillbyggnad och förbättringar. Det du inte har kvitto på kan du ange ändå, men du får specificera att du inte har kvitton och motivera varför. Notera skillnaden på ny/till/om-byggnad och förbättringskostnader. Förbättringskostnader kan endast tas upp om dom är utförda sista 5 åren och överstiger 5000:- per år. Har du gjort rot-avdrag på något så har du ju ett sorts “bevis” den vägen.
Logga in på Skatteverket och se om du hittar vad du ska fylla i. Blankettt K5 är det vid Småhus. Din mäklare hjälper dig inte med detta?
När jag sålde mitt torp 2021 så gjorde vi en hel del avdrag för det vi renoverat. Mycket hade vi kvitto på, vet att Bauhaus sparar alla köp digitalt om man är klubbmedlem. Hjälpte en del.
Jag tog hjälp av en bekant som jobbar på Skatteverket, hjälpte massor.
Har man inte kvitton, men annan dokumentation, som foton på arbetet, lantmäteriets uppgifter och så vidare, så uppskatta! Gärna lite i underkant och skriv att kvitto saknas. Då kan de ta ställning till om siffrorna är rimliga.
