Vill ventilera en hypotes som har vuxit fram under min pågående bostadsjakt i ett par svenska storstäder under de senaste åren.
Efter att ha bevistat otaliga visningar slås jag ofta av det bristfälliga skicket som präglar många bostadsrätter i äldre fastigheter. Köpare är ofta villiga att acceptera ett visst renoverings- och underhållsbehov, men efter att ha följt en budgivning på ett objekt insåg jag att det kan finnas en dold variabel som, om än marginellt, påverkar prisutvecklingen – omedvetna köpare som försummar sin undersökningsplikt.
För att exemplifiera hypotesen var jag nyligen på en visning för en bostadsrätt som till sist såldes för ca 200 000 kr över utgångspriset. I föreningens årsredovisningar kunde man på förhand notera att föreningen under flera år har haft utgifter för vattenläckor. Direkt när jag steg innanför dörren förnams en unken, jordig mögellukt – jag har tidigare bott i mögelskadade hus och känner mycket väl igen dess kännetecken. Mycket riktigt återfanns i badrummet fläckar av svartmögel. Dessutom anades luftläckage från fönstren. Färgen runt om i lägenheten hade börjat flagna.
Ur min synvinkel är det vanvettigt att investera i en mögelanfrätt lägenhet för flera miljoner, därtill över utgångspris. Förklaringen är antingen att köparen 1) upptäckte felet men valde att acceptera risken, eller 2) inte upptäckte felet och därmed inte fullföljde sin undersökningsplikt.
Det är sedan tidigare känt att köpare av bostadsrätter inte anlitar oberoende besiktningsmän i lika hög utsträckning som husköpare. Detta är förvisso förståeligt vid köp av nyproduktion eller nyare bostadsrätter, men att besiktningsmän inte används mer frekvent vid köp av äldre lägenheter är anmärkningsvärt.
Ponera att det införs en skarpare lagstiftning kring undersökningsplikten, exempelvis ett obligatoriskt krav att alltid anlita en auktoriserad besiktningsman vid köp av bostadsrätt. Ponera även att undersökningsplikten skulle utsträckas till att också omfatta föreningens ekonomi, i kombination med att denna granskning ska genomföras av en oberoende part. Besiktning av installationer som el, värme och vatten bör också inkluderas, med mera.
Vad tror ni? Skulle en skärpt undersökningsplikt åtminstone delvis kunna stävja prisutvecklingen? Rimligen borde en utökad undersökningsplikt leda till att köparen får en tydligare bild av vad denne de facto investerar i, vilket i sin tur skulle kunna påverka köp- och riskbenägenheten. Eller är korrelationen mellan undersökningsplikt och prisutveckling felaktigt antagen?
Jag tror du har helt rätt i att många “slarvar” med undersökning av lägenheter. Men då kanske framförallt statusen på det som föreningen har ansvar för, ffa byggnadens status men även ekonomin, och som i sinom tid kan landa på avgiften. Ditt eget ansvar sträcker sig ju inte så långt, det är typ badrum som kostar pengar och är det ett gammalt badrum får man nog räkna med helrenovering hur som.
Huruvida det skulle vara prisdämpande är nog en helt annat fråga. På de objekt som verkligen bedöms dåliga borde det ju vara negativt, men de som är välskötta kanske åt andra hållet istället. Så i genomsnitt tror jag inte det påverkar prisbilden. Men en större differentiering borde det ju bli.
Om vi säger såhär… För bostadsrätter i medelstora/storstäder står väl det genomsnittliga skicket på bostadsrätten för kanske 30% av själva värdet. Rent krasst. Om det inte är en nyligen totalrenoverad bostad med dyra materialval.
Dvs marken/läget/adressen är givetvis det mesta man betalar för. Jag håller med dig om att riktigt dåliga lägenheter fortfarande övervärderas. Men i det stora hela skulle ett totalt renoveringsobjekt fortfarande kosta väldigt mycket.
Därav förstår jag att folk inte går med förstoringsglas och undersöker parketten eller så. Men badrummet ska man absolut se upp med.
Varför måste det finnas en lag? Är man osäker kan man ju hyra in någon besiktningsman, annars kontrollera det själv.
Om felet är omfattande och väsentligt så har säljaren en skyldighet att meddela det. Men om det är ett gammalt badrum man ska renovera ändå så spelar det nog inte större roll för köparen.
Jag hade själv samma känsla för 10 år sedan då jag köpte min dåvarande bostadsrätt. Folk budar och vet inte riktigt vad de budar på. De kanske värderar ned en bostad med 100k om badrummet &/ köket ej är renoverat, men resten har de noll koll på. Likväl som föreningens ekonomi.
Ser att en del folk är mer kunniga på småhusmarknaden. Men det är kanske inte de som vinner budet till sist.
Ser aldrig några snyftartiklar eller hör några vandringssägner om detta ur förstapersonsperspektiv. Det är alltid tredje person som tycker att någon annan har gjort bort sig. Så verkar mest vara ett inbillat problem.
Vet inte läget nu men så var det ju för 1-2 år sen. Kom man och pratade om besiktningsklasul eller liknande drog säljare åt sig öronen och tog någon annan…
Jag inbillar mig att en skarpare och mer utökad lagstiftning kring undersökningsplikten skulle göra köparen mer pris- och riskmedveten kring investeringen. Om köparen i exemplet ovan hade varit skyldig att anlita en auktoriserad besiktningsman, som hade informerat vederbörande om möglet i badrummet, har jag svårt att se att priset hade sprungit iväg som det gjorde. Idag är ju undersökningsplikten oerhört mjukt formulerad och omfattar inte heller något ansvar att granska föreningens ekonomi. Det går inte att förutsätta att en ung förstagångsköpare som överväger att investera i en nyproducerad bostadsrätt i en överbelånad förening förstår vikten av räntekänslighet/skuldkvot och dess korrelation med risken för framtida avgiftshöjningar.
Jämför t.ex. fondernas faktablad. En informationsplikt som går ut på att mäklaren är skyldig att lättfattligt och logiskt presentera olika scenarion vid räntehöjningar i förhållande till föreningens belåning, vad detta exakt skulle innebära räknat i kronor för månadsavgifterna, och så vidare, skulle sannolikt öka köparens riskmedvetenhet kring investeringen – och i förlängningen ev. påverka prisbilden. Delvis fyller bankerna denna funktion idag, men de har ju som bekant ett egenintresse i att bevilja gemene man höga bolån. Ska dock vidgå att tankegångarna fortfarande är väldigt tentativa!
Jag förstår hur du tänker, men är verkligen problemet så stort? Låter mest som du är irriterad över att folk har pengar. Det kanske var en köpare som hade väldigt goda marginaler och tänker bo där länge. Tänk om det inte funnits ”svartmögel” då kanske priset hade gått upp 800 000 istället.
En lagstiftning tror jag inte hade löst någonting, nånstans måste folk ta eget ansvar. Finns redan skyldigheter på tex mäklare och säljare. Dessutom kan man ställa krav mot säljaren pga fel som är dolda. Se länk Dolda fel i bostadsrätt – vad kan du göra? | Konsumentverket
Totalt rättslös är man inte.
Vad är nästa steg? Att man ska ha plikt på undersökning av besiktningen när man köper en bil? Finns en hel del bilar som kostar mer än lägenheter.
