Det finns en koppling mellan avgift och värde på bostadsrätt. När avgiften ökar så sjunker värdet på lägenheten, allt annat lika. Dock undrar jag om det finns någon forskning eller annan färdig data gällande detta samband. Vi tänker oss en fiktiv lägenhet som är värd 2 MSEK och som har en månadsavgift på 4000 SEK. Om vi säger att avgiften höjs till 5000 SEK - hur mycket kan då värdet förväntas sjunka?
Synnerligen intressant frågeställning. Jag misstänker starkt att kurvan inte är linjär.En annan aspekt är att i ett “fint” område spelar avgiften förmodligen mindre roll än i ett “medelklassområde”.
Samtidigt, även om det är svårt att få fram exakta resultat så borde det ändå gå att fram lite siffror i alla fall.
Håller med om att det finns en koppling men den är svår att räkna på.
Priset styrs mer av räntan, psykologi, konjunktur och tillgänglighet på en viss marknad.
Med tanke på att jag känner folk som inte ens förstår sambandet mellan föreningens belåning och avgiften de kommer betala och hur det borde påverka priset så skulle jag inte våga räkna på hur en höjning av avgift påverkar priset.
Exakt 150 000 kr! 
Nä, det går såklart inte att veta riktigt, men såhär tänker jag:
Jag tror man kan utgå från att folk räknar på den totala månadskostnaden som grund. Jag utgick från 5% ränta bara för att ha något att räkna på och då blev den totala månadskostnaden ungefär samma för ränta+amortering+avgift när jag gick ner från 2 MSEK till 1,85 MSEK men höjde avgiften.
Sedan påverkar ju hur stort lån banken är villig att ge (vilket iofs också kan påverkas av avgiften genom KALPen)
Sedan tror jag de som har möjlighet låter lägre avgift ge ett litet plus i kanten pga då kan bostadsrätten bli billigare i längden. (Vad kommer den att kosta om lånet betalas av?)
Misstänker att det är först därefter som en del tittar på Brfens egen belåning.
Så, en sänkning med 150 000 kr är den bästa gissning jag förmår ge dig. Blir intressant att läsa hur andra tänker!
8 gillningar
Utbud och efterfrågan. Vi är i samhällsvetenskapen av verklighetens olika nivåer.
Visst borde det finnas en koppling men vi icke nyttomaximerande människor förstör de linjära sambanden. Från tid till annan, typ nu.
Tycker att det låter som ett bra estimat. Sedan finns det förstås fler parametrar vid köp av bostad än enbart avgiften. Jag antar att det här i någon mening var lättare att bedöma förr. Då var föreningens ekonomi något som de flesta inte begrep sig på. Den faktorn spelade därför liten eller ingen roll vid sättande av utropspris eller eventuella budgivningar. Nu är underlaget bättre och då borde den faktorn ändå kunna spela större roll, iallafall om det rör sig om föreningar som avviker från snittet.
Tror du inte att många nöjer sig med att kolla på Hemnet att föreningen bara inte har bottenbetyg? När man läser i det här forumet är det ju lätt att få för sig att “alla” kollar närmare än så, men undrar hur det ser ut utanför RT-bubblan? 
I vilket fall så är ju marknaden ganska trög och skulle det bara ha varit 1-2 budgivare så räcker det ju att 1 person avstår att buda pga någon tveksamhet kring föreningens ekonomi för att det ska få stora konsekvenser för den specifika försäljningen. Så ja, det kan spela stor roll. Men en avgiftshöjning nu är ju inte detsamma som att föreningen är dåligt skött.
Du har säkert rätt i att det varierar hur bra koll köpare har. Dock har fokus kommit mer på den här frågan nu, inte minst kopplad till eventuella kommande avgiftshöjningar.
Ca 200 000 - 250 000 tycker jag. Har inte forskat.
En “gammal sanning” är att 100 kr lägre avgift ger 100 000 kr mer i bud. Detta var något jag hörde från flertalet mäklare back in the days.
En egen analys av detta gav istället 20 000 kr per hundralapp. Detta gällde inom ett specifikt område, med lägenheter av en viss storlek, sålda under 3 års tid. Mao smala kriterier. Dock ett ganska stort dataunderlag.
Jag såg också att effekten avtog om avgiften var tillräckligt låg, med brasklappen att underlaget av lägenheter med superlåga avgifter var ganska litet.
Jag har själv sökt forskning på detta men hittade inget vettigt, därav den egna analysen.
Tror att ettor och tvåor med låga avgifter genererar högt pris generellt.
Samma inkomstgrupper som är mindre “avgiftstoleranta” och sannolikt inte har samma kapacitet att betala höga räntor. Så sambanden blir då komplexa när räntorna drar iväg respektive är låga.
Men som vanligt så blir man salig i sin tro eller lider av en dos konfirmeringsbias för att stärka sin tes.
Boyta, avgift och kapitalstarka individer i budgivning påverkar nog priset mest i nämnd ordning.
Det där är en annan fråga. Just nu ser vi stora höjningar av avgifter. Det kan handla om höjningar på 25-50%. Höjningarna slår brett men görs inte alltid i ett slag. Då finns ett tydligt före och efter.
Att lägenheter som mer allmänt har väldigt låga avgifter (även efter) gynnas är givet. Frågan handlade mer om genomsnittliga lägenheter. Majoriteten av beståndet ligger i vissa spann.
Gällande fastigheter finns tre saker att ta hänsyn till: Läge, läge och läge
Uppfattar avgiften som subjektiv, den står i relation till bostadens läge och Vill Ha -faktor. Finns sekelskiftescharm och rätt adress blir en högre avgift mindre viktigt, så länge denna ligger inom spannet för vad som anses vara acceptabelt för lägenhetens storlek.
1 gillning
Jag utgår i någon mening automatiskt från ett Stockholmsperspektiv där det finns tydliga delmarknader. På en mindre ort (=alla orter utom Stockholm och Göteborg) kan man i högre utsträckning tänka sig att samma person är spekulant BÅDE på sekelsifteslägenheten på fina gatan och något ute i betongspenaten.
I Stockholm är det normala och vedertagna att du är spekulant antingen på det ena eller det andra. Utbudet är så stort att det blir omöjligt att hålla alla bollar i luften samtidigt. Frågan ska alltså förstås som gällande en normal lägenhet på en massmarknad där det finns ett stort antal likvärdiga lägenheter att välja mellan. För mer unika lägenheter gäller rimligen en annan logik.
Har du reflekterat över hur en teoretisk approach till en verklig situation kan bli… fel? 
Inte fel direkt men det är klart att om du vid en given tidpunkt har 30 lägenheter i exakt samma kategori att välja mellan så går det ganska enkelt att formulera regler. Sannolikt har mäklarna i området full koll och kan på en direkt fråga svara på hur mycket värdeförändring i kronor som skulle följa automatiskt av en viss avgiftshöjning.
Om du istället har en marknad med 30 lägenheter totalt och de alla är olika varandra blir bilden med ens mer spretig. Variationer i utbud eller efterfrågan en enskild helg kan inte sällan förklara mer av prisvariationer än ”hårddata”.
Finns ingen formel hur detta påverkar slutpriset.
Har folk pengar och får lån så är pengarnas värde relaterat till det man får.
En bostad i Borlänge kommer ha en helt annan köpgrupp som har en lägre lånetröskel än de som köper något i Sthlm innerstad.
På ett teoretiskt plan borde en bostad vara värd nuvärdet av alla framtida marknadshyror man skulle kunna erhålla för bostaden minus kostnader. Ökar avgiften med 1000kr i månaden, så kan man nog räkna med motdvarande värdeminskning på bostaden dvs 1000kr i månaden i säg 100 år med diskonterade kassaflöden. Värdeminskningen beror således på räntekurvan i marknaden. I synnerhet är värdeminskningen lägre om räntan i marknaden är hög, som i dagsläget (allt annat lika)
1 gillning
Japp. Det är detta som bestämmer ekvationen. En auktion är den rena principen av utbud och efterfrågan.
Jag låter måhända ironisk, men det är jag inte. Det är utbud och efterfrågan som fastställer värdet.
Detta är ett möjligt sätt att räkna på men tidshorisonten är nog 10 snarare än 100 år.