Efter att jag och övriga familjen flyttat från vårt centralt belägna radhus i en mellanstor (residens)stad till vår lantbruksfastighet på en helt annan (avsevärt billigare) bostadsmarknad så funderar man nu på vad som egentligen är ekonomiskt mest rationellt att göra med radhuset; sälja det eller hyra ut det?
Jag förstår att det är högst individuellt hur man värderar de känslomässiga och ekonomiska aspekterna beroende på hushållsekonomi, nostalgi etc. Men jag gör ändå ett försök med att få lite input från er RT-medlemmar.
Förutsättningar: Radhuset är, som delvis nämnts ovan, beläget i ett topp 3-attraktivt område i en norrländsk residensstad med ungefär samma prisutveckling (dock inte samma prisbild) som Uppsala. Senaste två åren har dock utvecklingen stagnerat något så utifrån det och det osäkra omvärldsläget så kan man nog inte räkna med mer än några enstaka procents värdeuppgång per år går inte att räkna med. Värdet på radhuset uppskattas vara omkring 3 miljoner +/- 300 k eftersom det är i hyggligt skick men inte totalrenoverat utan det ligger en del löpande underhållsbehov framför en. Kostnaderna per månad är beräknade till drygt 12000 kr/mån med utgångspunkten 3 % boränta och 3000 kr/mån i underhåll/rep. Amorteringar inte inräknade i de 12000/mån utan då blir månatliga utgifterna i snitt 17000 kr per månad. Vi får nu drygt 19000 kr/mån i hyresintäkter när vi hyr ut det men iom att det är privatbostadsuthyrning så har hyresgästerna bara en månads uppsägningstid och vi står med underhålls- och repkostnader samt det mentala besväret att behöva åtgärda saker lite akut ibland och rodda med att byte av hyresgäster etc. Så vi är lite sugna att sälja för att slippa rodda med uthyrningen men blir som sagt lite fundersamma om det är ett alltför känslomässigt beslut givet att det trots allt går att hyra ut till hyggliga (?) pengar och att hyresintäkterna och kanske en framtida avkastning (om det nu blir någon nettoavkastning utifrån värdeutveckling, kostnader osv) . Skulle vi sälja det så skulle vi bli helt lånfria men ändå äga en gård där vi trivs och vill investera både tid och pengar.
Sammanfattningsvis så önskar jag att det finns en tydlig kärnfråga, men det närmaste jag kan komma en sådan är väl hur dessa förutsättningar verkar ur ett utifrånperspektiv; verkar det vettigast att behålla radhuset för uthyrning eller verkar det vara bättre att släppa ägandet helt?
Nostalgin är ju nyckeln, tycker ni att det är värt något att ha koppling kvart till orten?
Vänd på det och säg att ni har den finansiella situationen ni skulle ha efter ni sålt (obelånad gård, kanske lite pengar över). Hur låter det att i) återinvestera i gården, vs ii) köpa ett radhus i en norrländsk stad för uthyrning. Det är ju de facto det valet ni gör genom att hyra ut, och det låter spontant lite märkligt om det enbart ska motiveras av finanser.
Det som är speciellt med boenden är ju den enorma hävstången man typiskt har. Ofta har man ju kanske 5-7x insatsen i exponering (500k insats i hus värt 3 mkr → 6x exponering mot bostadsmarknaden). 3% uppgång blir 18% avkastning på insatsen men turboexponeringen kostar i form av ränta (och underhåll). Exponeringen går ju åt båda håll dock, så nedgången blir också stor vid en sättning på marknaden.
1 gillning
Hehe ja när du vänder på det är ju svaret rätt givet.
Att ha en koppling kvar till området är väl en grej som gjort att vi hyrde ut från början då radhuset är väldigt optimalt lokaliserat och praktiskt utformat utifrån vad man betalar i både området och staden. Så ifall vi inte skulle ha trivts på landet hade vi haft en enkel reträttort till samma område och därmed ungarnas skola etc eftersom såna boenden inte kommer ut särskilt ofta. Nu trivs vi bra och tänker bo på landet tillsvidare men vet ju samtidigt att t.ex. plötsligt förändrade möjligheter till distansarbete, att ungarna blir äldre och kanske blir sugna på gymnasiet osv i stan kan föranleda att man vill ha ett hyggligt boende om man ska tillbaka en period. Men utifrån att vi inte har några betydande nostalgiska känslor inför radhuset eller området i sig så skulle vi samtidigt, om det blir aktuellt med att återvända till stan i framtiden, lika gärna kunna ta en hyres- eller bostadsrättslägenhet i de centrala delarna av stan…
Skulle själv ha sålt. Framför allt om ni ALLA ”kommit på plats och trivs” med nya tillvaron på gården.
Som tidigare skribent skrev. Skulle ni köpt ett radhus som investering idag om ni inte haft något? Hyresvärd, och särskilt, med ett objekt som kräver lite underhåll/omsorg är ju inte helt problemfritt/självgående.
Som jag ser det borde följande vara viktigt?
- Hur nära har du till radhuset för att fixa saker som går sönder? Eller har du någon bekant som kan rycka ut vid behov?
- Är radhuset extremt lättskött? Jag menar nu exempelvis genom att ha va-anläggning och värmesystem i en samfällighet.
- Är radhuset renoverat så att det mesta är av nyare standard och kan förväntas hålla över tid?
Kan du svara ja på alla dessa tre frågor så borde det vara en rimlig idé. Sedan behöver du såklart räkna på det hela.
Ni får ju kallt räkna med att hyresgästerna förstör huset och vägrar betala hyra, och kan heller inte vräkas hur som helst.
Har flera mardrömshistorier och också hört hemska saker kring uthyrning. Hade undvikit så mycket jag kunde.
Köp en global indexfond för pengarna istället, det är underhållsfritt och ökar förmodligen mer än ett radhus, framför allt slipper man all ångest som det är att hyra ut.