När man pratar om aktiemarknaden så brukar man schablonartat prata om en förväntad avkastning på ca 7-8%. Den siffran varierar givetvis från år till år men de flesta verkar ändå vara överens om att det är en rimlig förväntning.
Hur ser det egentligen ut med bostadsmarknaden? Finns det någon vettig siffra på det? De senaste 30 åren har det onekligen varit en bra affär att äga sin bostad men med tanke på att räntorna knappast kan bli lägre så är det i mina ögon inte rimligt att utvecklingen fortsätter.
En bostad är liksom guld en tillgång som inte producerar någonting och fundamentalt sett så borde inte dess värde inte stiga mer än inflationen. Tänker jag fel eller är det en rimlig slutsats?
Ditt resonemang är i grunden rätt, men låt mig komplicera det något.
En bostads värde beror i grunden på tillgång och efterfrågan.
Sverige växer, men främst i universitets- och storstäder. En rimlig gissning är därför att en bostad i Dalsland långsiktigt inte kommer att öka lika mycket i värde som en i Göteborg.
Säg att inflationen i Sverige är 1 procent men löneutvecklingen är 3 procent. Väljer svensken i gemen att lägga överskottet på sin bostad kommer bostäderna att öka mer än inflationen. Skulle vi få en rejäl lågkonjunktur och BNP minskar lär bostadspriserna sjunka oavsett inflation.
Är räntan lägre än inflationen ökar bostadspriserna, det har vi sett. Detta har eldats på att vi i Sverige dessutom får 30 procent av räntan tillbaka av Staten. En höjd ränta och minskade ränteavdrag borde sänka bostadspriserna.
En kraftig ökning av befolkningsantalet på kort tid gör också att behovet av bostäder ökar och att priserna pressas upp.
Olika politiska ingrepp gör bostadsmarknaden extremt svårbedömd. Hyresregleringen har vi haft sedan andra världskriget. Den kommer förmodligen att fall precis som Berlinmuren. Frågan är om det kommer att ta 5 eller 50 år?
På väldigt lång sikt bör ditt resonemang om prisutvecklingen vara rätt. På några decenniers sikt så här vi ingen aning om hur det kommer att gå.
Att förutse bostadsmarknaden är minst lika svårt som att förutse utvecklingen på börsen.
Förstår att det är svårt att förutspå marknaden. Ett väldigt bra svar du gav. Nyfiken, är du säker på att marknaden verkligen kommer falla om hyresregleringen gör det. Initialt tror jag åtminstone i Stockholm att den kommer stiga, då de som sitter på de bästa och mest ”subventionerade” lgh’erna förmodligen kommer ha råd och vilja köpa bostad. Dessutom gör många andrahandsuthyrningar att man redan har marknadshyra, samt att några kanske blir lockade av att börja köpa lägenheter för uthyrning i och med marknadshyran.
Av någon anledning råkade frågan publiceras två gånger. Tack för svar!
Det känns som att det är för många faktorer som påverkar priserna på kortare sikt. Hur brukar du tänka om du räknar på privatekonomin? Tar du med politiska ingrepp och befolkningsökning osv?
Själv tänker jag att det är för svårt att säga och att det enda rationella är att räkna med inflationen, även om det inte kommer bli så.
Holger!
Jag räknar inte alls. Jag köpte inte villan för att tjäna pengar, utan för att det var det boende jag ville ha. Bor kvar efter 35 år och har gjort en bra affär.
Hade jag och familjen bott kvar i en hyreslägenhet och lagt pengar på börsen istället så kanske förmögenheten var högre. Livskvaliteten hade däremot varit lägre, och det är ändå den som räknas.
En byggnad(bostad) levererar tjänsten bostad. Dvs något du måste betala om du ska ordna på något annat sätt. (Förr beskattade staten folk som hade ett hus för inkomst av fastighet, trots att ägarna bara hade utgifter).
En byggnad åldras och blir med tiden värdelös. Dvs den kan inte levererar tjänsten bostad längre. Därav att du kan räkna med en viss avskrivningstid.
Om du investerar i byggnaden i form av underhåll så förlänger du nyttjandetiden. Dvs avskrivningstiden ökas.
Om du investerar i byggnaden i form av modernisering så höjer du värdet av tjänsten bostad.
Om du investerar i byggnaden i form av utbyggnad så höjer du värdet av tjänsten bostad.
Marken avskrivs inte. Den förbrukas inte. Dess värde kan förändras med tiden och lär bero på hur attraktiv den uppfattas och hur inkomsterna ökas. Du kan titta på hur t ex pris för åkermark och betesmark förändras. De har stigit kraftigt i pris genom åren.
Vissa adresser är mer attraktiva än andra. Du får betala mycket mer för en tomt mer centralt i Stockholm (säg 10 MSEK) än en i Kalix (säg 200 kSEK).
En äldre byggnaden som är upprenoverad och moderniserad i skick som nyproduktion kommer prissättas som nyproduktion. Dvs priset på successionsmarknaden styrs av nyproduktionskostnad. (Detta gäller då på orter där efterfrågan driver fram nyproduktion. Annars är det kostnad för renovering och modernisering som styr. Den förändras som produktionskostnad).