Dubbelt så dyrt boende - hur mycket förlorar man?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Föreställ ett par med 1 mkr i kapital. De har två val; köpa boende för 3 mkr med 500k insats, alternativt för 6 mkr med 1 mkr insats. Ränta 2% efter avdrag. Amortering 2%.

Alternativ 1 (3 mkr boende):

  • Räntekostnad: 50k/år
  • Amortering: 50k/år
  • Startkapital på börsen: 500k

Alternativ 2 (6 mkr boende):

  • Räntekostnad: 100k/år
  • Amortering 100k/år
  • Startkapital på börsen: 0 kr

Skillnaden i ränta+amortering är 100k/år. Dessa pengar kan investeras på börsen. Om det är ett “forever home” vi pratar om lär de bo där kommande 20 åren åtminstone. Antar att det är en fast utgift per månad med bunden ränta, som är vanligt över hela världen förutom i just galna Sverige.

Resultat alternativ 1:
500.000 kr startkapital + 8.333 kr/mån till 7% avkastning (ej inflationsjusterat, nominellt) ger efter 20 år (ISK-skatt avdragen): 5.29 Mkr.

Samtidigt har lånebeloppet amorterats ner till 50k/år * 20 år = 1mkr => 2.5 Mkr lån - 1 Mkr =1.5 mkr.

Vad kan värdeökningen på bostaden ha varit? Vi leker med tanken av 1,5%/år, dvs totalt värde 3 Mkr * 1.015^20 = ~4 Mkr.

Totalt equity i bostaden är därmed 2.5 Mkr (varav man betalat 1 Mkr i ränta över 20 år). Dra av 20% skatt för vinsten (200k) så har man ett home equity på 2.3 Mkr.

Totalt kapital: 2.3 Mkr + 5.29 Mkr = 7.59 Mkr

Resultat alternativ 2:
Totalt bolån kvar: 100k/år * 20 år = 2 Mkr => 5 Mkr - 2 Mkr = 3 Mkr

Total ränta betald: 100k/år * 20 år = 2 Mkr

Värdeökning i bostaden; vi drar till med 3%/år => 6 Mkr * 1,03^20 = ~10.8 Mkr.

Då har man alltså 7.8 Mkr equity i boendet. Efter skatt på bostadsvinsten (cirka 1 Mkr) har man ett totalt NW på 6.8 Mkr.

Slutsats
Även med dubbelt så hög avkastning på boendet och konservativ avkastning på börsen (7% INNAN inflation - över 30 års tid skulle skillnaden bara vara ännu större) hamnar vi på ett totalt NW en miljon lägre i alternativ 2 än 1. Dessutom är allt kapital låst i en fastighet som man slitit på över tid. Med andra ord; fastighet är långsiktigt, givet en normal marknad och inte den galna vi sett senaste decennierna, en konsumtionsvara, inte en investering. Har jag fel?

2 gillningar
2

Köp för att bo, inte investera.

Vill du spekulera i bostadsmarknaden - köp fonder med exponering mot branschen.

(Du kan ju också räkna på alternativet - bo kvar i hyresrätten och investera allt kapital + belåning.)

12 gillningar
3

Instämmer. Det är en lyx- och konsumtionsvara. Och den förhindrar möjligheten till FIRE rejält, om man strävar efter det. Det som HAR varit bra med bostadsmarknaden senaste decennierna är hävstång kombinerat med sjunkande räntor som dragit igång galna prisökningar. Har man gjort så med avsikten att downsize:a och/eller flytta någonstans billigare kan det ha fungerat. Men även då tror jag börsen presterat bättre? Å andra sidan har man inte kunnat komma åt den typen av hävstång lika smidigt för börsinvesteringar.

4

Alltså, jag har gjort samma beräkningar som du i ett excelark med lite finesser så man kan plotta in och testa lite olika scenarier, och blev faktiskt också överraskad över hur lika det var på “sista raden”, dvs summa tillgångar minus summa skulder vid en given tidpunkt. Och då har jag räknat med löneökning mellan 2-3 %, inflation på 2%, bolåneränta kring 3-4% och värdeökning på bostäder kring 3%. Och genomsnittlig börsutveckling 4.5%. och det tycker då inte jag är några extremt optimistiska siffror.

Vi spanar på att evt byta hus till ett som är dubbelt så “dyrt”. Marknadsvärde ca 4.5 M nu mot ca 9 M om vi byter hus.

Även på frågan om man skall maximera ett bolån eller ej blev för mig typ samma totaltillgångar vid typ pensionsålder, intressant nog!

Kan PMa excelarket om du vill?

1 gillning
5

Nu är ju alternativen annorlunda i Stockholm, känns som att en vettig villa ligger en bra bit över 10m, att hitta ett “billigt” hus i Stockholm innebär typ 7m och då är det ett radhus på rimlig plats så känns som att man behöver göra samma uträkning med typ 7m upp till 15m. Lurigt! Kalkylen verkar vara att det är lönsamt att låna mer om det blir mer än 3% ökning på bostaden, senaste 20 åren har det ökat 4% per år i Stockholm på villor.

6

Tyvärr så finns det ju lite andra saker som bör gå in i ekvationen. För oss betyder t.ex. att vi klarar oss på en bil för att vi har närhet till t-bana. Ska en bil mindre in i ekvationen då också? Eller restid varje dag, de dyrare huset kanske gör att du sparar 20 min per resväg, eller 40 min per dag, vad är det värt? Tjänar du 1M om året så är det kanske värt iaf 400 sek, per dag!

Jag förstår inte varför trådskaparen har 1.5% värdeökning på fastigheten i ena exemplet och 3% i andra.
Jag tycker mig se tvärt om, den övre gränsen för priset på “finare” objekt flyttas bara uppåt hela tiden för de absolut rikaste blir bara rikare.
Jag vill därmed argumentera för att värdeökningen fortsatt kommer vara högst för fina objekt i fina/trygga områden.

1 gillning
7

Instämmer att det finns andra faktorer som spelar in. Men för enkelhetens skull, låt säga att det blir dyrare renoveringar och underhåll i det dyrare boendet vilket jämnar ut övriga skillnader. Det är en enkel kalkyl, målet är att belysa skillnaden. Det är svårt att sätta en prislapp på “livskvalitet” såklart.

Men i exemplet gjorde jag så att det billigare objektet endast ökar 1,5% men det dyrare 3%/år. Anledningen är just den du beskriver; bättre område, fler kapitalstarka intressenter mm som leder till bättre värdeutveckling.

8

Som alltid är det ingen som har spåkulan.
Men precis som övriga investeringar ska man nog försöka diversifiera sig här också. Alla pengar i huset gör en väldigt sårbar för precis som bara en aktie så ska man inte bara ha en tillgång.
Som någon skrev, tror man på fastigheter kan man köpa fastighetsaktier.
Men ingen skulle nog rekommendera någon att köpa fastighetsaktier för 10mill, varav 9 mill är lånade, och sen inte äga någonting annat.
För det blir ju i praktiken ens portfölj om man lägger allt i ett hus och som dessutom många gånger måste renoveras så man har inte heller råd att över tid “rebalansera” genom att man har råd att lägga sparkapital på andra investeringar över tid.

9

Pris är vad man betalar, värde är vad man får.

Varför kostar det dubbelt så dyra huset dubbelt så mycket?
Dubbla ytan = Dubbla driftkostnaden
Halva avståndet till stan = lägre pendlingskostnader och tidsbesparingar
Finare renoverat = ren konsumtion
Uthyrningsdel = intäkter
Utrymme för hobbies = ytterligare konsumtion
Bättre skick = mindre renoveringsbehov

Det är väl sådant som är intressant att mäta mot egentligen? Slutsatsen att det är dyrare att köpa dyrare känns ganska given även utan att behöva räkna trettioårig annuitet.

2 gillningar
10

Du har fel. Mark konsumeras inte. Området du köper ett hus i kommer att vara nåt helt annat om du köper dubbelt så dyrt. Sen om man inte bryr sig vad man bor eller barnen går i skola är det ju såklart inget att bry sig om. Men de flesta gör nog det.

11

Jag har sagt det förr och jag säger det igen: en bostad kan vara en investering om man kan bostäder, förstår marknaden och därmed kan hitta de objekt som på riktigt är undervärderade. Men då måste man förstå enskilda objekt och också kunna en radda andra aspekter än ekonomi.

12

Och förmodligen är man inte ensam om dessa unika egenskaper. Och då är vi tillbaka på den effektiva marknadnasdhypotesen. Sen kan det säkert vara så att man kan underbuda på en närliggande jordbruksfastighet som inte ligger på den öppna marknaden.

13

Det går utmärkt att göra bra affärer även på heta marknader. Det finns alltid de objekt som av olika anledningar (fel tidpunkt, inredning som försvårar förståelsen för hur bostaden kan fungera, konstiga planlösningar, fel känsla etc etc) gör att marknaden ratar dem. Går felen bara att rätta till, man förstår varför marknaden tvekar och man har öga för hur det kan lösas så går det att fynda.