Erfarenheter av Airbnb / systematisk uthyrning

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Jag bor i hus sedan 2013 och hade redan från början ambitionen att kunna hyra ut boendet via Airbnb. I början var det här motiverat av begränsad ekonomi och behov av att köpa allt möjligt. När den ekonomiskt begränsade fasen nu är över ser jag det mer som en bonus och ett sätt att finansiera egna semesterkostnader. Under den tidiga fasen accepterade jag även “obekväm” uthyrning medan jag numera fokuserar på att hyra ut hela boendet när vi själva är bortresta.

Sedan tidigare hade jag haft Hospitality club och Couchsurfing som livsstil. På somrarna reste jag i olika länder och bodde gratis överallt. Övriga året tog jag själv emot gäster och “betalade” den vägen för mitt eget gratisboende. Det är en väsentlig fördel när man letar boende att det syns att man har många färska omdömen från gäster. Den här livsstilen var bra som singel men inte längre så aktuell med familj med i bilden.

Under covid-perioden var det tydligt att konkurrensen skruvades upp på ett tydligt sätt. Det finns lägenheter i innerstaden som hyrs ut permanent som “turistlägenheter” och de dumpade priset per dygn. Att då försöka hyra ut hus i förortsläge skulle förutsätta ett ännu lägre pris och det kändes inte så intressant. Jag valde därför att istället satsa på renovering där hantverkarna varit på plats när vi varit bortresta. Det leder också till en stärkt konkurrenskraft. Att ha bilder på nyrenoverat kök och badrum gör skillnad.

Jag bor i ett radhus av villa-storlek i förortsläge. Jag har ett bra läge i förhållande till Arlanda och har därför nästan uteslutande haft gäster från andra länder. När jag under den tidiga fasen hyrde ut ett rum i huset tog jag ut runt 300 kr per dygn. När jag hyrt ut hela huset har jag tagit ut 600-800 kr dygn. Det är krasst sett extremt billigt men det är det pris som marknaden ger. I Bromma och andra “rikemansförorter” förekommer högre priser men då är det sannolikt kopplat till uthyrning till svenskar som specifikt efterfrågar att hyra hus i Bromma. När det gäller den övriga marknaden ligger priserna oftast i häradet 600-1000 kr per dygn. De objekt som jag tittat på i den här kategorin har inte varit märkvärdigt fina utan relativt normala.

Det är tydligt att det finns olika strategier för uthyrning av hela bostäder. Jag tycker mig förstå att följande varianter förekommer:

  1. Uthyrning när man själv är bortrest. Boendet “hålls stängt” alla veckor utom de markerade.
  2. Flexibel uthyrning. Boendet är öppet hela tiden. Detta bygger då ofta på att man har en sommarstuga dit man kan åka eller att man är särbo.

På motsvarande sätt kan man se ett mönster gällande prissättningen med två varianter:

  1. Maximering av antalet gäster. Lågt pris som är anpassat till marknaden.
  2. Begränsad uthyrning. Ett högre pris som innebär att man inte får uthyrning lika ofta. Det innebär att uthyrning blir av när någon letar mer specifikt efter en boende med vissa egenskaper i en viss del av stan. Det kan också dyka upp fotbolls-VM, stora konserter och annat som gör att efterfrågan blir stor en viss helg.

Min strategi har så långt alltid varit att hyra ut när jag själv är bortrest och då maximera antalet gäster.

Det är tydligt att augusti är den månad när efterfrågan på hela boenden är störst. Vi har haft en städerska som kommit och “riggat” boendet mellan de boende. Hon har dels städat hela huset, dels bytt ut lakan och handdukar. Det har generellt fungerat bra.

1 gillning
2

Jag planerar så smått för att kunna hyra ut nästa sommar. Jag har en bild av att det finns två läger, det ena hyr ut som det är och makar bara hjälpligt undan tandborsten. Den andra som man ser mer på semesterorter är lyxiga, hotelliknande boenden där det är väldigt genomtänkt med lyxiga tvålar och annat. Ser tex att en del i det området jag bor hyr ut för mellan 5-8000 kr natten. Sen finns det de som hyr ut för runt 1500 natten. Funderar på vem man ska se som sin målgrupp och hur man hittar sweetspoten mellan objekt och pris och hanterbar ambitionsnivå. Man ska ju inte sticka under stol med att man vill maximera vinsten.

Vilken ambitionsnivå har du och hur mycket tror du det påverkar priset?

3

Jag skulle säga att det finns fler dimensioner än de två du nämner. Det du ser när du tittar på en ögonblicksbild är inte hela bilden. Det går förstås att förstå mer om du undersöker detaljer men du behöver också dra egna slutsatser.

Den främsta uppdelningen är mellan upplevelse- och funktionsbostäder. Den uppdelningen liknar den du nämnde själv. Upplevelsebostäder är unika objekt som typiskt sett kostar mycket. Funktionsbostäder är mer vanliga och har större fokus på praktiska saker, som antalet sängplatser. Upplevelsebostäderna finns inte bara i turistområden utan lite överallt. Att de har sjötomt eller sjöutsikt är sannolikt en vanlig särskiljande parameter i Sverige.

Andra uppdelningar är mellan ständig uthyrning och uthyrning vissa veckor. Med ständig uthyrning menar jag inte att objektet hyrs ut hela tiden men att det är tillgängligt hela tiden, åtminstone under längre sammanhängande perioder, kanske två månader som minimum. Med utyrning vissa veckor menar jag att du hyr ut de veckor som du själv är bortrest.

Många som hyr ut ständigt har en sommarstuga eller är särbo. De kan därmed anpassa sitt eget boende till uthyrningen och den vägen maximera uthyrningen. Om du åker bort en vecka får du ofta inte en direkt matchande uthyrning samma vecka utan kanske en uthyrning på 3-4 dagar. De “slattar” som blir över är svåruthyrda. Samtidigt finns skattegränsen på 50 tkr att förhålla sig till. Det är bra att ha klart för sig från början om du kommer att gå över den gränsen eller inte. Min bild är att det är bäst att hålla sig under den och helt enkelt strypa uthyrningen när den är nådd.

Som jag förstår det vill du hyra ut en funktionsbostad i ett dyrare område. Dyrare områden skiljer sig från billigare genom att de i högre utsträckning lockar svenska gäster. Utländska personer vet ofta inte vilka områden som är “särskilt utsatta” eller att det är något särskilt med typ Djursholm. För dem är själva objektet, standarden och bilderna det som spelar roll. Det gör att de oftare hamnar i billigare områden eftersom priserna är lägre där.

Det är svårt att på förhand veta hur stor efterfrågan är på boende i ett specifikt dyrare område. Jag skulle dock tro att de svenska gästerna typiskt sett planerar sitt boende längre i förväg. En bra strategi rent allmänt skulle därför vara att ha en högre prisnivå initialt, låt säga fram till maj månad. Sedan kan du dumpa priset på de dagar som återstår och då också anpassa dig till 50 tkr-gränsen. Prisnivån ska då vara i nivå med vad boenden i liknande storlek och standard kostar generellt, utan det påslag som annars skulle gälla kopplat till områdets status.

Det är en utmaning att försöka lägga sig rätt i pris. Jag har uppfattat att den rekommenderade hyresnivån från Airbnb är väldigt låg och inte så mycket att bry sig om. Att titta på vad andra tar ut är bättre. Funktionen för flexibel prissättning är däremot bra. Den ger inga stora extra intäkter men kan ge dig någon hundring extra per natt under perioder när efterfrågan är stor. Du kan inte sitta själv och anpassa priser på den detaljnivån.

En utmaning när det gäller att titta på andras priser är att vissa medvetet sätter en högre prisnivå än “marknadspriset”. Det har ofta samband med ständig uthyrning och bygger på då att man vill ha uthyrning mer sällan. Det är alltså en bra idé att försöka identifiera sådana boenden och lägga sig lite lägre i pris. Det är bra att göra olika typer av sökningar för att se vilka segment du själv kommer ut bra i. För min egen del har antalet sängplatser varit en vinnande parameter. Det har bland annat lett till några uthyrningar till grupper av arbetare från utländska företag. De har överlag varit mycket skötsamma så det har varit bra.

Jag uppfattar det som bra att ha relativt generös avbokningspolicy. Jag har emellanåt fått sena avbokningar som känts nedslående. Dock har jag det gått bra att snabbt få nya bokningar så utfallet har inte alls blivit så dåligt som det såg ut först. Jag menar nu avbokningar med 1-2 veckors varsel.

Det är helt nödvändigt att ha en bra städlösning. Att städa själv är inget jag skulle rekommendera, oavsett ambitionsnivå i övrigt. Det finns väldigt olika förväntningar hos gäster generellt men en profesionell städning bör innebära att risken för problem hålls nere.

När det gäller din fråga om ambitionsnivå vs. pris så skulle jag säga att det är svårt att styra själv. Du befinner dig i ett visst segment på marknaden och du behöver förhålla dig till det läge som gäller där. Om du har svårt att hantera det hela så är lösningen sannolikt att enbart acceptera längre uthyrningsperioder och vara noga med att inspektera allt i huset mellan uthyrningarna. Att begränsa uthyrningsperioder skulle jag säga stryper efterfrågan rätt hårt, generellt sett. De flesta uthyrningarna jag själv haft har varit på några dagar, alltså mindre än en vecka. Detta gäller även på sommaren.

4

Intressant! Hur gör du med städning när/om bokningarna ligger back to back? Jag tänker för övrigt att städfirma blir väldigt olönsamt om man tillåter kortare besök?

Hur har du gjort med lakan, byter städfirman även dessa eller har dina gäster med sig lakan?
En annan praktisk fråga, har du separata lakan, handdukar, kuddar och täcken mm för gästerna eller kör du samma som du har själv?

5

Du bestämmer själv hur många dagar du vill ha mellan uthyrningarna. Jag brukar ha en dag. Vi har en städerska och brukar göra upp med henne om vilka dagar hon ska komma. Det har tidigare fungerat över förväntan bra. I städerskans uppdrag har det då även ingått att bädda alla sängar och lägga fram handdukar. Jag har införskaffat ett stort lager av sängkläder och handdukar (stor+liten). Inför att vi har åkt bort har vi då lagt fram rätt mängd i prydliga högar som vår städerska kunnat plocka från. Allt smutsigt har sedan bildat ett stort berg i källaren som vi tagit hand om sedan.

Vi har separata lakan och handdukar upp till en viss nivå och om/när de inte har räckt till har vi fått ta av de vi själva använder. En del av gästlakanen är sådana vi haft själva och tröttnat på. Det är inget fel på dem men de är lite tråkigare. Andra gästlakan är riktigt gamla och omoderna men annars felfria. Iom att jag har en rätt låg prisnivå har jag inte varit särskilt noga med sådana här saker. Om jag skulle ha ett upplevelseboende eller en högre prisnivå skulle jag lägga ribban högre. Däremot har jag varit noga med filtar och täcken. Vi köpte några olika nya täcken på IKEA när de hade rea men de är ändå justa.

Gällande kortare besök så har jag haft dels uthyrning av rum när vi själva varit hemma dels uthyrning av hela huset när vi varit borta. Rumsuthyrningen har vi slutat med tills vidare och uthyrning av hela huset har vi när vi själva är bortresta. Vi försöker planera semestern tidigt så att bokningsfönstret ska hållas öppet länge. Jag brukar ibland se över prisnivån för att säkerställa att vi ligger bra till. Jag söker på de tomma perioderna och se om vi är billigast eller inte. Ligger vi inte bra till så sänker jag priset en bit.
Den som bokar sent är inte petig med exakt område utan vill normalt bara ha X sängplatser på en ok plats och att det ska vara hyfsat biligt.

Iom att du själv sätter städavgiften behöver du inte fundera över om det är olönsamt eller inte med kortare vistelser. Det är upp till gästerna att bedöma om din städavgift gör att kostnaden per dygn blir orimlig eller inte. Jag skulle normalt sätta självkostnad som städavgift men det kan också vara bra att titta på vad andra har för avgifter. I kombination med 3-4 dagar som lägsta vistelse och ett ganska högt dygnspris kan det vara möjligt att subventionera städningen något.

3 gillningar
6

Tack för svar, mycket användbart!!

7

Vilket bra inlägg!

Med städavgift och självkostnadspris menar du då kostanden du har för städerska?
Är det via en firma eller var det en egenanställd du avtalat med direkt?

8

För hela huset använde vi den kostnad vi själva har för professionell städning. När vi hyrde ut rum satte jag en schablonavgift och skötte städningen själv.

Vi har en bekant som bor nära som vi anlitar för städningen.

1 gillning
9

Varför tycker du det är bäst att hålla sig under gränsen för skatt på uthyrningen?
Vilka utrymmen behöver man rensa tomma? Garderober skafferi…?

10

Tack för kanonbra information.

11

Jag försökte få rådgivning från Skatteverket hur jag skulle göra om jag gick lite över gränsen för skatt. De råd jag fick var av typen “Goddag yxskaft”. Om man har ett lyxhus i absolut toppläge där man kan ta ut massor per dygn, går över skattegränsen på någon månad och ändå har ett eget företag så kan man naturligtvis hantera att man går över gränsen. Om man inte har de sakerna och kan välja mellan att landa på 49000 kr och 60000 kr per år så är det enklare att nöja sig med 49000 kr, för att vara krass.

12

Hej igen @Anonym Jag har en farhåga för t.ex. att besökarna röker inomhus eller har med sig vägglöss. Det blir så jobbiga grejer att ta tag i till skillnad t.ex. ett spillt glas rödvin på en matta som är mycket enklare. Har du upplevt något sådant jobbigt?

13

Den typ av beteenden du pratar om här handlar i fallet rökning om att bete sig regelrätt dåligt. För att undvika sådant krävs naturligtvis att du har väldigt tydliga husregler. Om man utgår från att folk ska förstå saker får man i någon mening skylla sig själv.

Vägglöss är kanske inget beteende utan något som hör samman med varma länder och sämre ekonomisk standard. Jag har aldrig tänkt tanken och aldrig hört talas om något sådant. Det finns också en försäkring kopplad till Airbnb som säkert skulle bli relevant i ett sådant fall.

De problem jag har stött på har främst varit av två slag:

  1. Saker i hemmet kräver särskilt beteende/kunskap för att fungera normalt. Någon har inte förstått detta och t.ex. dragit i ett handtag eftersom fönstret/dörren inte öppnas på det sätt man förväntat sig. Handtaget har då skadats.

  2. Man har haft barn med sig och inte haft ständig uppsikt över dem. De har då uppfattat att t.ex. persienner är leksaker som man kan dra upp och ner som en lek. De har då skadats.

Dessutom har gästerna ställt till med saker och t.ex. råkat stänga av saker som behövs för att bo i huset. Jag har då fått ge telefonrådgivning om hur de ska fixa detta.

Alla dessa saker har lett till att ambitions- och detaljnivån i mina husinstruktioner har höjts. Det kräver en helt annan nivå än man normalt skulle förvänta sig för att det ska fungera. Mängder med saker i ett normalt hus behöver förklaras eftersom de skiljer sig från hur motsvarande sak kan fungera i andra länder.

2 gillningar
14

Sedan finns det förstås fall där hem blivit helt förstörda och sönderslagna av personer som är medvetna marodörer. Du hittar sådant om du googlar på det. Det kan man inte göra så mycket åt och det är en reell, om än liten, risk. Det man kan göra är att inte acceptera bokningar från personer utan referenser och ev. avboka personer som beter sig konstigt, skickar märkliga frågor etc. De flesta ställer inga frågor alls.

1 gillning
15

För mig skulle det absolut största problemet vara att min lgh/hus används som bordellverksamhet, vilket inte är helt ovanligt. Det hade varit svårt att smälta helt enkelt.

16

Jag har en kompis vars lägenhet användes som bordell när han bodde utomlands. En dag fick han ett telefonsamtal från polisen i Sverige.

Det är främst lägenheter som används som bordeller och det handlar främst om objekt i ”lämpliga” lägen. Risken att drabbas av sådant är tydligt assymetriskt fördelad.

17

Nyfiken, hur har ni som hyr ut en bostad tänkt gällande val av annonstjänst? Tänker främst hur valet mellan Airbnb och Booking.com gjorts. Förmånligast? Smidigt upplägg osv. Tacksam för återkoppling då jag är i uppstartfasen att hyra ut ett bostadshus på landet i vår/sommar/höst och undrar hur ni andra har tänkt :slight_smile:

18

Jag har inte provat att hyra ut med Booking.com men uppfattar att det från början varit inriktat på hotell, vandrarhem, bed & breakfast och andra ”professionella” uthyrningsalternativ.

Jag hade innan jag började med Airbnb sysslat Couchsurfing och Hospitality club i flera år. Där var utgångspunkten att jag själv kunde resa och bo gratis överallt och samtidigt tillhandahöll motsvarande tjänst till andra. Det var en form av utbyte så att säga. Dock förutsattes jag inte ha ett fullvärdigt boende som någon skulle vilja betala ”fullpris” för. Det räckte med något provisoriskt, typ en soffa, och samma nivå gällde för mig på resande fot.

Airbnb har ju fått sitt namn av att grundarna upplät sovplats på luftmadrasser och det var ett koncept som tilltalade mig. Att just kunna ha ett boende med enklare standard och ta betalt för det var det koncept jag tänkte mig. Jag satte priset på en nivå som motsvarade standarden och tänkte att det skulle fungera. När jag sedan började hyra ut märkte jag följande:

  1. Nästan alla som hyrde använde tjänsten för första gången och hade en ytterst diffus idé om ”konceptet”.
  2. Vissa hade inte alls förstått att det låga priset var satt för att motsvara en mycket enkel standard. De förväntade sig ”service” och en standard som hörde till professionell uthyrning.
  3. Många hade över huvud taget inte förstått att de bokade ett objekt i förortsläge och lämnade kommentarer om att det var ”långt till centrum” och liknande.

Nu har ju Airbnb i någon mening förrått sin ursprungliga idé och blivit en tjänst av samma sort som Booking.com, alltså en tjänst inriktad mot professionell uthyrning. En stor del av objekten är särskilda turistlägenheter som hyrs ut permanent, inte vanliga bostäder och gästrum som hyrs ut av lägenhetsinnehavarna själva.

Sedan den här tiden har jag själv renoverat huset där jag bor på ett mer omfattande sätt. Nu börjar standarden bli sådan att det inte längre finns något behov av att hyra ut ett ”b-objekt” till lågt pris. Jag kan ta lika mycket betalt som andra med fina hem utan att behöva skämmas. Sedan har jag flyttat utomlands istället så den här frågan får vänta till senare.