Hej! Här kan vi presentera fastighetskalkyler och där vi kan ge feedback och råd. Ett prospekt som jag nyligen kollade som ligger 15 minuter utanför Sundsvall. Observera mycket liten ord (< 1000 invånare).
Jag är tveksam till att du får 25% belåningsgrad till 4% ränta idag. Räkna hellre upp mot 40-50% kontant och 5% om du startar ett nytt bolag och inte sätter in din privata ekonomi i situationen.
Fattar! Jag har för mig att ha läst att om man kan gå in med 25 % handpenning så slipper man gå in med sin vanliga ekonomi som säkerhet. Kan dock inte själv bekräfta detta. Någon annan som kan?
När vi var färska och skulle förvärva en hyresfastighet så var det 50% som banken krävde. Men det är väl som allt annat en förhandlingsfråga men ens förhandingsposition inför första köpet brukar inte vara särdeles starkt. Och räntan du får är väl som regel sämre om du kör det i ett AB jmfrt med ett bolån. Men nån med mer aktuell informationen får gärna chippa in.
Vad räknar du med för genomsnittliga renoveringskostnader? Tänker att drift bara är el, värme, va, sophämtn, försäkring, skatt.
Så du inte missar tex 100tkr ut om året.
450/kvm/år i drift och underhåll kan vara lågt räknat nuförtiden. Banken räknar nog med 500-600 numera.
Direkverkande el är lite läskigt i min bok. Med utgångspunkt i EPBD kan du förenklat tänka att din fastighet ska minska sin energianvändning med 16% till 2030, 22% till 2035 och 100% till 2050. Har man inte ett vattenburet system att labba med blir det nog bökigare än om man haft ett.
Jag ser inte heller något om underhåll. Brf:er brukar man säga bör sätta av 200-300 lr/kvm för yttre underhåll. Eftersom detta är hyresrätter får du även stå för det inre underhållet (kök, badrum, golv, vitvaror, tapeter etc). Eller är driftkostnaden inkl underhåll?
Det låter lite. Du har alltså buntat ihop drift och underhåll? Har du siffror på energianvändningen? Annars verkar ett lämpligt snitt ligga kring 150 kWh/kvm enligt Energistatistik för flerbostadshus 2016.
Är det kallhyra dvs hyresgästen betalar värme, vatten, el?
Annars tufft att täcka underhåll och renoveringar i den pengen.
161k kan ju ryka på ett badrum eller 2, du har rätt många i byggnaden. Kök, fasad, tak, målning, vs o elledningar, golv, inv målning, tapet, element/värme.
Varmhyra eller kallhyra för att känna om det är rimligt.
Precis. Det kanske är lite lågt räknat. Tänker någonstans 200 kr/kvm/år för vanligt underhåll och 250/300 kr/kvm/år för större periodiska underhåll (tak, stambyte etc)
Risken är nog att du behöver 300kr drift o 400kr underhåll /kvm om inte mycket nyligen är gjort på huset?
Eller ska du/kan du göra mycket själv. Typ måla 359kvm fasad o ett fönsterbyte på så stort hus kanske 360k om man lejer bort det och 3 års underhållspengar ryker på ett bräde. Bara så man inte lurar sig själv i kalkylfasen.
Vid 700tot kostnad/kvm blir det 251300kr om året i kostn och lite andra % på avkastning som känns mer bekanta vilket brukar va runt 4% obelånat. Däremot tycker jag man på plussidan kan räkna med 2-3% inflation ovanpå dom tex 4 procenten eftersom det på sikt äter upp lånedelen och hyrorna bör följa med upp. På riktigt lång sikt bör det ge bätte och bätte avkastning i förhållande till ditt initialt investerade belopp.
Har både ägt fastigheter i Västernorrland och räknat på olika objekt. Priset känns väl ganska normalt med tanke på läget. Men ska du sköta fastigheten själv eller ha någon hustomte?
Skicket spelar stor roll, vid värderingen, du nämner att det renoverades 90-talet. Det låter som en varningsflagga. 30 år sedan. Så besikta huset noga, väl värda pengarna, gör upp en första underhållsplan, sen får du se.
Glöm inte att räkna med hyresbortfall, du bör ha ca 10-15% där i åtanke.
Hjärna före hjärta.
Generellt 350 för drift 400 för underhåll på sikt just nu, sen tar man hänsyn till prisförändringar.
Men varje objekt har sina kostnader.
Drift, Bor du inte på orten utan måste leja bort, du får då en annan drift. Så om och men.
I fallet ovan, blir det helt annorlunda. Liten fastighet blir dyrare per kvm.
Underhåll, Det du måste göra att ta höjd för UH planen. Hur ser det ut den närmsta tiden.
Sen måste du se hur hyresmarknaden på just det läget ser på lite längre sikt. Centralt belägna alltid ok, periferin, beror på
