Jag har aldrig ägt hyresfastighet tidigare men har själv villa sen många år som jag renoverat på och tanken är att jag ska göra mycket av jobben själv. Jag är intresserad av ett par objekt och försöker räkna på dess värde. Fastigheterna ligger i ett mindre samhälle utan affär men med skola, förskola, några mil från centralorten.
De senaste schablonsiffrorna som jag hittar är på runt 450 kr/kvm för drift och underhåll är från 2020. Sedan dess har priser på byggmateriel gått upp och elpriser ännu mer. Utöver det så har ju även räntor gått upp kraftigt i jämförelse med ett år sen. När jag försöker uppskatta efter bland annat den modell som Jan har skrivit om så får jag ett värde som är runt hälften av begärt pris, då har jag använt ganska höga 520kr(för att kompensera byggmateriel) plus att jag lagt på 2021 års elpriser på det(för att elpriserna typ dubblats sen dess) samt haft ett avkastningskrav på 10%. Detta är kanske väl höga siffror att använda, sen är ju förutsättningarna för underhåll olika och vad som ingår. Kollar jag på liknande objekt i närheten och använder pris per kvm så kommer de upp i ca 90% av begärt pris. Men dessa objekt såldes innan den stora uppgången med el och räntor.
Jag kan ta två exempel:
Första är med 10 lägenheter, 70-tal, pris 4,3 milj. Intäkter 550 000 kr, kostnader 73 000 kr(el 35 000kr, siffra från 2021?), hyrestagarna står själva för el(inkl värmen), nya fönster och tak, ska va okej skick på badrum och kök. Tror inte stambyte gjorts.
Andra exemplet är med 2 lägenheter, 50-tal, pris, 1,25 milj. Intäkter 160 000 kr, kostnader 47 000 kr(el 25 000 kr), här ingår värme. Gamla 2-glas fönster, tak och fasad inte underhållet på länge. Minst ena lägenheten nyrenoverad. Stambyte inte gjord, värms med äldre värmepump.
Är det någon som har bra koll som kan hjälpa mig med tips?
Mvh Gunnar