Hej på er! Jag har under en längre tid letat efter fastigheter med ett hus som innehåller 4 st. hyreslägenheter till en attraktiv kostnad för att köpa att hyra ut. Jag har nu hittat ett case som jag tycker ser intressant ut! Jag vill gärna lista lite förutsättningar och hoppas att ni kan vara bollplank. Eller alternativt ifall någon är inne i denna marknad och hade kunnat tänka sig att ta in en lärling vore det jäkligt häftigt.
Förutsättningar:
Utgångspris på Fastighet: ~1 900 000 kr
Byggår: 1965
Total Boarea: 202 kvm2
Driftkostnad/år: 68 500 kr ex. ränta och amortering
4 st. lägenheter:
63kvm2 - 51 896 kr/år intäkt - Uthyrd
63kvm2 - 51 896 kr/år intäkt - Uthyrd
41 kvm2 - 35 768 kr/år intäkt - Uthyrd
41 kvm2 - 35 768 kr/år intäkt - Uthyrd
2 st garageplatser
Hyresintäkt 3 600 kr/år - Uthyrd
Hyresintäkt 3 600 kr/år - Uthyrd
Totalt årsintäkt: 182 833 kr/år.
Jag har ännu inte pratat med mäklare - men förutsätter att detta är kallhyra. Då dem är väldigt billiga. Men kanske jag som tänker fel här? Jag räknar kostnaden MED uppvärmning för att vara på den säkra sidan.
Kostnader/Drift per år
Uppvärmning: 41 675 kr/år
Försäkring: 5 613 kr/år
Vatten/avlopp 10 051 kr/år
Elförbrukning: 5 000 kr
Renhållning 6 161 kr
Totalsumma: 68 500 kr
(Driftskostnaderna varierar med klimat, avtal osv. Elkostnaden är beräknad med 1,75 kr per kWh. och förbrukning om 26 673 kWh/år.)
Ifall vi räknar med 25% insats och låna 75% = Alltså låna runt 1 425 000 kr. Säg ränta på 6% = räntekostnader på 85 500 kr per år UTAN ränteavdraget.
Summa intäkter = 182 833 kr/år
Summa kostnader = 154 000 kr/år
Differens = +28 833 kr
Så det blir inte jättemycket vinst… cirka 2 400 kr i månaden, kanske inte värt arbetet? Men tänker att alla pengar slungas in i renoverings fond + amortering av lånet. Min case är att jag ska äga denna fastighet resten av livet - så kanske inte så mycket profit nu - men samtidigt relativt låga risker för att ha en cashflow som ökar över åren när amorteringarna på lånet börjar ge effekt.
Är detta ett No-GO case? Alla lägenheter är uthyrda nu, men klart detta är en risk som kan ändras. Fastigheten ligger 20 min med bil - mitt emellan stad med 120 000 invånare & tätort med 10 000 invånare, med bra läge i ett mindre samhälle nära skola, kommunikation & sjö
OBS; Försäljningen sker genom bolagsöverlåtelse - läst lite om detta, hur påverkar detta. Hade tänkt att driva det i ett AB ändå - så kanske smidigt? Men läst att man MÅSTE ha koll på bolagets historik.
I din kostnadskalkyl bör du räkna med underhåll av fastigheten och avsättning till framtida större renoveringar om syftet är att äga fastigheten långsiktigt. Hur gammalt är taket? Behövs det göras någon dräning? Hur är skicket på lägenheterna, stambyte etc
Det här får du prata med banken om, men en belåningsgrad på 75% av en fastighet med det läget du beskriver tror jag blir svårt att få till. 60-70% är rimligare för förstagångsköpare och vid “sämre” läge, men om du har en grym bankkontakt är inget omöjligt! Ett tips är att prata med de lokala bankerna.
Att fastigheten redan ligger i bolag är bra! Du slipper betala stämpelskatt på 4,25% av köpeskillingen vid förvärvet och sedan när du säljer fastigheten om en massa år så slipper du betala skatt på värdeökningen om du äger bolaget i ett moderbolag. Du kan ev förhandla dig till en lägre köpeskilling om latent skatt lämnas kvar vid försäljning
Alla tänker och investerar olika i fastigheter, men ett sista tips är att fundera hur/om du ska öka värdet på fastigheten. Om dina ambitioner är att växa ditt bestånd och tjäna mera pengar så blir det svårt om du låser upp allt ditt kapital i den första fastigheten utan möjlighet till att få loss det. Om du köper en fastighet du kan höja värdet på, exempelvis renovera upp, göra flera lägenheter etc kan du sedan omfinansera fastigheten och dra ut dina pengar för att gå vidare. I Usa kallas detta så populärt “BRRRR” Kolla om upp det om du är intresserad
Om fastigheten ligger i mindre samhälle kan nog hyresnivåerna stämma för varmhyra, lite beroende på var i landet vi är.
Du kan inte räkna på bara drift som kostnad, du behöver även ha med underhåll. Totalt drift och underhåll kan du räkna schablonmässigt med ca 475 kr/kvm/år. Du kan göra en mer detaljerad kassaflödesanalys om du vill, men kan vara vettigt att börja med schablonvärden.
Med angivna intäkter och driftschablon på 475 landar vi på en direktavkastning på 4,5%. På tok för lågt enligt mig om kåken ligger på landsbygden. Mycket möjligt att det går att pruta på priset.
Gällande bolagsköp så kan det vara bra att ha koll på latent skatt. Du kan googla och läsa om det. Bolagsaffär är i närmaste standard nuförtiden.
Du får nog läsa på lite om skattelagstiftningen. På privatbostäder har man ränteavdrag som är värt 30 procent upp till 100 000 kr. En hyresfastighet är näringsverksamhet. Man deklarerar alla intäkter men får samtidigt dra av alla kostnader inklusive räntor.
Amortering är inte avdragsgill. Å andra sidan får man göra avskrivningar på 2 procent av byggnadsvärdet.
Som nämnts i tråden hade jag kollat med banken hur de ställer sig till förvärvet och tilltänkt belåningsgrad. Min erfarenhet är att det är något mer komplicerat vid bolagsköp. Banken kan inte ta pant i fastigheten direkt utan behöver lägga upp en förvärvskredit, vilket innebär lite högre ränta. Pant i fastigheten brukar kunna tas efter sex månader och då löses förvärvskrediten.
Ett tips kan vara att kolla med befintlig ägare vilken bank de har. Eventuellt kan befintliga fastighetslån i bolaget kvarstå och förvärvskrediten blir inte lika stor. Kan också vara lättare för dig att få köpet beviljat när banken redan är involverad i fastigheten, även om det i slutändan handlar om bankens förtroende för dig som företagare.
Ja, rent formellt behöver inte ens banken informeras om att bolaget har sålts. Är ändå att rekommendera, inte minst om tidigare ägare har någon form av moderbolags- eller skötselborgen.
Tror jag vet vilken fastighet det gäller då jag har kikat på denna själv. Är själv ny och har inte köpt någon fastighet ännu men så här ser min kalkyl ut på fastigheten för att den ska vara intressant.
Pris på fastighet ; 1 600 000
Egen insats; 640 000 (40%)
Intäkter; 182 833
Driftkostnader ; 62 249 (det står i prospektet att det ska bytas termostater vilket sänker uppvärmingen med 15 % )
Driftnetto; 120 584
Direktavkastning; 7.5 % ( 18.8 % på eget kapital )
Amortering ; 19 200
Ränta (6%) ; 57 600
Det som jag tycker gör denna fastigheten intressant är potentialen till att öka intäkterna. Om man kollar runt vad hyresintäkterna är på orten och vad SCB säger så ligger hyran på cirka 1 500 / kvm. Just nu är intäkterna på 844 / kvm. Kan man få intäkterna till lågt räknat 1 200 / kvm antingen genom renovering eller byte av hyresgäster så ökar man driftnettot på fastigheten och därmed priset. Det gör skulle ge cirka 11-12 % i direktavkastning & nästan 40 % på eget kapital. Blev längre än jag tänkt mig men här är mina tankar iallafall. Bolaget är förövrigt ett handelsbolag och inte ett aktiebolag som man också bör räkna in tid & kostnad för att omvandla.
