Nja. Som banktjänsteman blir man inte speciellt förmögen, tro mig! Men visst, jag kan sälja av mina fonder och lösa villalånet om jag vill,och ändå gå några kronor över.
"Huvudsaken är att man trivs med livet. Om förmögenheten är en miljon mer eller mindre när man dör har det en väldigt liten betydelse. Däremot är jag väldigt glad över att mina barn har skaffat sig bra utbildningar och har goda privatekonomier.
Inte i rent spekulativt syfte, men så klart finns det en spekulationsdel med i det hela.
Spekulationen handlar inte främst om att tjäna pengar utan att undvika risken att förlora mycket pengar och bli låst till ett boende varifrån vi kanske vill flytta om fem år (vi kanske kommer fly landet, men det är en annan historia).
En nedgång på 15% innebär en nedgång på hela det investerade kapitalet (om vi köpt hus istället) och när det motsvarar sjusiffriga belopp så vill vi inte ta den risken med nuvarande marknadsläge och eget ackumulerat kapital.
Vi hade ett behov att flytta inom något år, så detta är vad som främst drev oss, men spekulationsdelen gjorde det enklare att fatta just detta val.
Så klart är det även praktiskt att mellanlanda i en hyresrätt också, då man ej behöver lyckas med konsten att sälja och köpa samtidigt.
Att göra det på 100% spekulation skulle vi ej göra.
Det som kallas för förhandsvisning är ett fenomen som dykt upp nu när vi fått en extremt överhettad bostadsmarknad. Det är inget som förekommit tidigare och får vi en annan marknadssituation kommer den modellen sannolikt inte att finnas kvar i samma omfattning som idag. Om du inte har anledning att tro att det ska bli en stor budgivning har du ju inget incitament att lägga ett högre förhandsbud, om det inte möjligen rör sig om något mer unikt objekt.
Om vi pratar om en prisnedgång så handlar det i praktiken om att köpa bostad i en nedåtgående marknad där hela situationen med budgivning är radikalt förändrad. Det kommer alltid att finnas unika objekt som många vill ha och den stora förändringen på marknaden berör i praktiken de mer vanliga objekten, de som lätt går att hitta ett annat av om man inte vinner budgivningen. Om du är intresserad av ett sådant här objekt har du alltså möjlighet att försöka agera smart utifrån ett ekonomiskt perspektiv. Det innebär samtidigt att du förväntas ha en mer praktisk, funktionell syn på boendet och inte främst vill köpa något “drömobjekt”. Det objekt du köper kan förstås ha stor potential men behöver då renoveras och fixas till på olika sätt. Många letar idag efter “färdigrenoverade” objekt.
I en nedåtgående marknad kommer mäklaren ha solklart intresse av att få in så många spekulanter som möjligt, i förhoppningen om att få till en budgivning. Ganska ofta kommer det inte att bli någon budgivning utan priset kommer att stanna på eller nära utgångspriset. Det kan då ses som ett misslyckande för säljaren och en framgång för dig, om det är du som bjudit utgångspriset. För de flesta objekt finns det ju en potential på 10-15% prisökning som en budgivning kan ge. Att det inte blir så vid en viss försäljning beror i praktiken mycket på slumpen. Hur många liknande bostäder som säljs samtidigt på en viss plats kan också påverka.
Du kommer kanske inte att uppfatta det pris du uppnår på det här sättet som något regelrätt fyndpris. Själva utgångspunkten är ju att marknaden är nedgående och att prisnivån är normal utifrån den förutsättningen. När du sedan 10 år senare tittar på kurvorna för utvecklingen på bostadsmarknaden kommer du att förstå att det de facto var ett fyndpris. Notera här att marknaden ska vara nedgående. Marknaden är normalt antingen nedgående eller uppåtgående och det som står i tidningarna handlar om publicerad statistik som visar aggegerade historiska siffror. Du måste gå på visningar hela tiden för att i praktiken kunna förstå marknadens nuläge.
Finns också viktiga inslag av psykologi som man inte ska underskatta. Jag har köpt under de premisser du beskriver två gånger och det är på ett sätt mer oroande om priset verkligen är rätt när ingen, eller få, budar. I efterhand har det visat sig att jag har haft stor tur men just då i köpet känns det helt enkelt inte som en vinst, även om det är det rent logiskt i förhållande till marknaden. Detta är en aspekt som kommer att påverka bostadsmarknaden i ett sånt läge. Det bidrar alltså med en viss trygghet kring objektets värde när andra budar och vice versa.
På en het marknad är det definitivt en varningssignal om andra inte budar. På en mindre het marknad behöver det inte betyda så mycket. Den avgörande faktorn för att kunna göra en bra affär i ekonomisk mening är att gå på massor av visningar och vara systematisk. När jag själv skulle köpa hus skapade jag en tabell i Excel och betygssatte alla objekt utifrån olika parametrar. Det är förstås ingen vetenskap men det gav visst stöd i kombination med att ha tillgång till slutpriserna.
Mäklaren har normalt bra koll på prisbilden, särskilt om det är en mäklare som är stor i området. Dock förekommer det att mäklaren sätter det pris som säljaren önskar sig och som inte nödvändigtvis återspeglar marknaden. För objekt av typen “drömhus” är det också vanligare med så kallade lockpriser, eller åtminstone har det sett ut så historiskt. För mer vanliga objekt kan ett avvikande pris istället skicka fel signaler och ger då inte samma mervärde.
En av mina lärdomar från husletartiden är att bostadsmarknaden är “dum” på ett helt annat sätt än t.ex. aktiemarknaden. Man pratar ofta om att marknaden prisat in olika saker och att priset på en aktie har något objektivt över sig. På bostadsmarknaden är det mer av tillfälligheter och känslor som styr. Det är mycket “här och nu” och väldigt lite av rationell analys som ligger bakom många köp. Nu talar jag främst för Stockholm där köp för de flesta är det enda sättet att få en bostad alls. På en marknad där främst “rika” bor i ägda bostäder kan läget vara annorlunda. Av den orsaken skulle jag inte sätta så stor tillit till “att andra bjuder” som parameter. Till saken hör ju också att bud inte är bindande. Skulle de vara det skulle det göra stor skillnad.
De flesta vet att de söker ett objekt av en viss storlek i ett visst område. De har också ett lånelöfte och en idé om vad det kan kosta. När de hittar ett objekt som motsvarar önskemålet så är man med och bjuder. Någon mer ordentlig analys av föreningens ekonomi jämfört med andra föreningar, typ av värmesystem och andra “hårda” parametrar gör man ofta inte utan utgångspunkten för många verkar vara att allt sådant är ungefär likvärdigt överallt. Om man själv fattar att det är fel kan man alltså lättare göra en bra affär. Med bra affär menar jag nu inte att objektet ska stiga i värde snabbt utan att du får 1000 kr lägre i månadskostnad jämfört med den som inte gjorde sin analys så noga. Omräknat till ett bolånebelopp motsvarar det en ganska stor summa. Dock fungerar alltså inte marknaden så att lägre månadskostnad “prisas in” på det sätt som man skulle kunna förvänta sig.
Det där förutsätter att man har en tilltro till marknadens nästan objektiva stabilitet. Dvs att man känner sig säker på att objektets värde är korrekt samt att man är ganska säker på att man har prisat in allt som är värt att prisa in. Min erfarenhet är att det är något av en efterkonstruktion. När man är mitt uppe i processen tänker man: har vi missat något? Är prisbilden ändå fel? Den känslan förstärks av få spekulanter.
I en nedåtgående marknad är det här inget ovanligt. Vi är för vana vid det här läget där det är rusning till precis allting. Man behöver som sagt gå på många visningar och helst fokusera på objekt av “vanlig typ”, som det finns många av. Iom att objekten är “utbytbara” och lätta att jämföra med varandra blir det inte särskilt svårt att bedöma läget. Så här ser det ut på många platser men naturligtvis inte överallt.
Perfekt strategi! Sen kan ni köpa om 2 år när priserna gått ner 70% 
Trading med fastigheter känns riskabelt. Angående prisnedgång så borde den inte komma ännu. För många här som tror det ska ner, bara det är en signal på att det inte blir så just nu .
När det väl vänder, och ingen vet när, så tror jag inte det blir som många önsketänker, futtiga 10-20%.
Utan att säga mer så kan den som är intresserad kolla upp hur det gick historiskt dom andra gångerna. Och nej, det är inte annorlunda denna gången, möjligtvis att det blir vörre i så fall.
Kan inte ge dig ett råd eftersom merknadrn gör slltid som den vill. Ta reda på fakta och bilda dig en egen uppfattning.
Ps. Ingen har gått i konkurs av att ha byggt för litet.
Det där är inte oväsentligt.
Detta är verkligen en spekulation. Det kan gå hur som helst. Jag skulle inte göra det.
20% prisfall på aggregerad nivå är inte lite. I praktiken kan det förmodligen betyda 10-30% prisfall beroende på område, prissegment och typ av objekt. Det är rimligen svårt att försöka “vara smart” genom att välja den ena eller andra typen av objekt. Däremot kommer utfallen att variera i olika försäljningsprocesser. Om man har tid och kan bevaka marknaden kontinuerligt och lära sig hur den fungerar vore det inte alls osannolikt att kunna “pricka in ett 30%-objekt”. Det skulle då inte främst bygga på att objektet skulle vara särskilt dåligt utan mest på timing och tur. Med tur menar jag nu att ha varit en av de som gick på den där visningen som inte så många kom till. Sannolikheten att utfallet ska bli sådant är sannolikt större om objektet är vanligt. Ingen upplever sig då att de missat något eftersom objektet just är ett sådant som det finns många av. Att man då kan få 100-200 tkr rabatt eller något sådant för att utfallet blir sämre är något som många inte riktigt prioriterar.
Svårt att tajma sälj/köp men…man kan bosätt sig i hyreslägenhet av skälet att kunna köpa den bostad man har på g. Ostruligt för säljaren om du kan göra affär utan att vänta på att din bostad ska bli såld.
Hur lätt är det att hitta hyresrätt i rätt område i Stockholm ?
I Sthlm kanske det är i svåraste laget? Men i Sverige finns andra städer:)
Som sagt. Jag tror att det är en väldigt bra strategi och de kan köpa ny bostadsrätt på rea om 2 år. Lägg inte in massa annat oväsentligt.
Ja din kommentar innehöll mest saker som inte har något att göra med det jag sa.
Supersvårt att tajma marknaden…ren tur om man lyckas. Jag tänker själv sälja och tillfälligt sätta mig i hyresläghenhet för att vara ombytt när det ska spelas match och då inte för att tajma marknaden utan för att kunna slå till. Då kan jag med lite tur pricka något som stämmer med vad jag vill ha.
Om utgångspunkten är att “vänta in en ekonomiskt smart affär” i ett lugnare marknadsläge så är nog förutsättningarna att lyckas hyggliga. Att tänka sig att priserna generellt ska gå ner så att “det lägre genomsnittliga kvadratmeterpriser” om 1-2 år i sig ska skapa en nettovinst när kostnader för försäljning och flytt dragits av är nog att vara väl optimistisk.
Om man däremot är inställd på att lägga mycket tid på att gå på massor av visningar med det explicita målet att köpa ett objekt till ett bra pris så framstår det som ett mer rimligt mål att uppnå. Det är lättare att ha en sådan strategi om man är ensam ägare av boendet eftersom man då har mer fria händer att välja objekt. Är man flera så är det inte givet att ens partner uppfattar det som lika självklart att prioritera fördelaktigt pris framför olika andra saker. Det är ju till exempel lättare att hitta ekonomiskt fördelaktiga objekt om man inte är så noga med skicket.
En tidigare pensionärsbostad med djupa hjulspår från rullatorn i vardagsrumsgolvet eller en knarkarkvart med några kvarglömda kanyler i hörnen är sådana objekt som ur ett ekonomiskt perspektiv borde vara ideala. Även om ett objekt framstår som halvsunkigt är det mycket sannolikt att det med rätt åtgärder kan förbättras markant till en lägre kostnad än vad “rabatten” jämfört med vad ett smakfullt inrett objekt av samma typ normalt kan uppgå till.
De som nu sitter i en hyresrätt och planerar att köpa ett boende borde vänta något år om de kan men all annan typ av spekulation känns onödig. En flytt är inte riskfri och kan skapa oförutsedda slitningar och problem.