Har nyligen köpt min första bostadsrätt i huvudstaden. Det är för mig läskigt i sig.
Befarar nu i alla fall att föreningen är dåligt skött och att en ganska rejäl smocka står att vänta.
Alltså föreningen är högt belånad, stora renoveringsbehov samt att hyran fortfarande är låg.
Gamla styrelsen slutade nu vid årsskiftet.
En ombildning av hyres till bostadsrätt har skett senaste året.
Ser en belåning som är skyhög samt att renoveringar och åtgärder är beräknade på räntor som var innan allt stack iväg… alltså årlig höjning på max 1%.
Jag verkar vara en utav få som uttrycker oro inför detta och vill gärna förebygga höjningen jag befarar.
Vad råder ni mig till att göra?
Ska jag försöka sälja och hitta någonting annat i väntan på beskedet?
Mitt lån är låst i 5 år så så sett känner jag mig okej med det beslutet…men månadsavgiften riskerar nu att bli chockartad.
Här gärna ifrån er som kan bostad eller som har erfarenhet av någonting liknande.
Hur pass nyligen har du köpt och därmed bundit ditt lån till att börja med? Om man löser ett bundet lån till dagens marknadsränta riskerar man rätt saftig ränteskiillnadsersättning till banken, vilket man kan räkna på här: Ränteskillnadsersättning - beräkna kostnad | Konsumenternas
Hur stor är lägenheten, vad är avgiften idag, vad är belåningen hos föreningen samt vad har man gjort med månadsavgiften de senaste åren? Har de amorterat lån (dvs har belåningen sjunkit?), har de avsatt till en egen post för renovering, är det nödvändiga renoveringar?
Lägenheten är 58kvm en tvåa, avgift på 3500, ganska eftersatt renovering. Det har varit hyreslägenheter innan men blivit ombildade till bostadsrätter 2021-2022.
Ser ut som föreningen har en skuld på 50 milj
På ca 60-70 lägenheter totalt.
Spontant låter detta högt, men det säger egentligen ingenting, du behöver få fram vad belåningen är per kvadratmeter, samt kolla hur föreningens lån ser ut, bindningstider, räntor. Allt detta finner du i årsredovisningen!
Avgift på 3500 för 58kvm låter i sig ganska högt redan. 60kr/kvm/månad.
Det finns ingen bank som går med på detta vad jag vet. Isåfall hade ju alla bundit sina lån på 10 år när 10-års räntan va på 1%. Ny bostad = nytt lån, och betalning av det gamla.
Har föreningen några hyresrätter kvar? Sällan alla hyresgäster vill köpa sin lgh vid en ombildning. När dessa successivt säljs kan föreningen potentiellt få in mycket pengar och sänka eller nolla sin belåning. Men man vet ju inte när, så svårt att räkna med på kort sikt.
Om belåningen är 50 miljoner och det är lägenheter för 15 miljoner som inte blivit sålda och fortsatt är hyresrätter så hade iallafall jag sett belåningen som 35 miljoner snarare än 50.
Detta är dessutom fördelaktigt för föreningen i de flesta fall, för de som bor i hyresrätterna betalar för en del av ditt lån i föreningen.
Det finns det, vi har exakt detta (sk säkerhetsbyte). Vet inte hur vanligt det är då detta är vårt första bolån i Sverige, men lät ganska standard när vi pratade med vår bank (SEB).
Om det är så vanligt som du får det att låta förstår jag inte alls varför alla som har tänkt äga en bostad i Sverige minst 10 år inte band sina lån på så lång tid som möjligt när räntan va så låg som den i teorin kan bli, mig själv inkluderad
Avgift på 3500 för 58kvm tycker jag låter väldigt normalt. Snarlikt min egna och jag har sett både högre och lägre. Oftast högre om det är höga lån inblandat. Jag får det till ganska hög belåningsgrad (>10k/kvm) om det inte är väldigt många väldigt stora lägenheter.
Jo det kan man göra men det är inte vanligt att det behövts.
Men anledningen till att folk inte band på 10 år de senaste åren var för att det kostade runt 2% och korta löptider gick för runt 1%. Man var girig och långräntorna såg inte ut som idag.
Ur bankens synvinkel lär kunden bara lämna banken om säkerhetsbytet inte blir beviljat. Även om banken annars har rätt till ränteskillnadsersättning så går de alltså sannolikt med på det.
Kan va så att 60kr/kvm kanske är normalt i högt belånade föreningar. Jag köper bara bostäder i relativt lågt belånade föreningar <5000 och en avgift över 55kr/kvm skulle jag aldrig betala. Just nu har jag en avgift på 47/kvm.
Det gick nog att få 10 år till 1% om man hade rätt förutsättningar. 2% va ju listräntan. Har en bekant som band på 5 år under 1%.
Ska inte säga bu eller bä om det men snitträntan låg strax över 2% på 10-åringen år 2021 minns jag. 10-åriga statsobligationer låg också cirka 50 punkter högre än 1-5-åringarna.
Snittavgiften för HSB är 56kr/kvm/månad. Väldigt många lägenheter som försvinner om du vill betala under snittet(särskilt kanske i större städer som Stockholm?). Det är helt enkelt en väldigt normal avgift i dagsläget för TS.
Vi valde att ta lån för att investera och att binda på 5 & 10 år våren 2020 när vi köpte vårt hus i Sverige. Enligt vår bedömning var riskerna assymetriska, och sannolikheten att vi skulle kunna investera och få bättre avkastning än 1,3 - 1,7% över 5 till 10 år tyckte vi var goda. Att kunna flytta med lånet vid eventuell flytt gjorde valet lättare, samt att risken för ränteskillnadsersättning är låg vid dessa nivåer ifall vi skulle sälja och inte köpa nytt (och därmed inte flytta med lånen).
