har börjat titta på att köpa en hyresfastighet och vill helst köpa privat men behöver eventuellt vidga vyerna. Något som ofta dyker upp är fastigheter paketerade i ett aktiebolag där man förvärvar aktierna i själva bolaget. Hur fungerar det med belåning för en sådan affär? Följer lånet med bolaget eller behöver man själv ordna med eget lån inför affären?
Förutsätter att det finns belåning i bolaget och pantbrev uttagna på fastigheten.
Exempel: Fastighet med listpris på 6 mkr. Pantbrev finns uttagna på 4mkr. Behöver jag bara betala mellanskillnad på 2 mkr och överta lån i bolaget eller löser bolaget sitt lån och jag behöver gå in med eget lån inför affären?
Detta är ett komplext område, men låt mig ge ett så enkelt svar som möjligt.
Rent teoretiskt behöver inte ens banken veta om att aktiebolaget och därmed fastigheten byter ägare. Är det ett lån med bra villkor så behåll lånet. Om inte, försök hitta en ny bank.
Observera att du inte kan låna privat till kontantinsatsen mot säkerhet i bolagets fastighet. Detta förbjuder aktiebolagslagen.
Fastigheten behåller sitt gamla bokförda värde. Avskrivningsunderlaget blir därmed sämre än om du köpt fastigheten rent. Å andra sidan slipper du lagfartskostnaden. Skulle reavinstreglerna ändras kan du i en framtid få en högre skatt. Denna risk är i och för sig kanske begränsad.
Känner du en kompetent bankman som kan hyresfastigheter så kontakta hen. Det finns även många redovisningskonsulter som är duktiga på detta.