Äga hyresfastighet som privatperson eller AB?

Hej,

Jag har tre funderingar:

  1. Ska man äga en hyresfastighet (tex. med fem uthyrbara lägenheter) som privat person eller som företag/AB, och varför skall man välja så?

  2. Vilka nyckeltal skall man kika på vid köp av fastighet. Enbart priset, läget, avkastningen per månad eller hur välskött/lite som behöver renoveras/underhållas - vilka är de viktigaste områdena att ha koll på?

  3. Kan man vid köp av fastighet göra om fastigheten från hyresrätter till bostadsrätter och är det något du rekommenderar i så fall?

Tack för allt.

Det är oerhört komplexa frågor du kommer med. Här är några enkla svar.

1 Oftast är det bäst att lägga fastigheten i ett bolag, men inte alltid. Skall du på sikt bilda en bostadsrättsförening skall du inte äga fastigheten privat.

Finns stora renoveringsbehov på fastigheten är risken stor att fastigheten på papperet visar ett negativt Eget Kapital. Har du då ett aktiebolag så är bolaget likvidationspliktigt. Då känns ett privat ägande bättre. Innan köp, gå noga igenom detta med en revisor eller redovisningskonsult.

2 Allt du nämner skall du titta på. Det viktigaste av allt är annars kassaflödet. Fastigheten måste gå runt, och dessutom ge en hyfsad avkastning. Har du tur och träffar på en kompetent bankrådgivare så kan hen ge dig vägledning.

3 Marknaden varierar från ställe till ställe, och från läge till läge. Om 40 000 kr per kvadratmeter är billigt på en ort, så är det svindyrt och osäljbart på ett annat ställe. Många fastighetsmäklare är duktiga på bostadsrätter, i alla fall på större orter. Se om du kan ta hjälp av någon sådan.

Börja på banken, det hade jag gjort. Känner du att kompetensen inte finns så får du boka en tid på nästa bank.

 

negativt eget kapital blir det väl inte då man lägger renoveringsarbetet på ett konto som ökar tillgångarna på balansräkningen. Ett renoveringsarbete som ökar fastighetens värde bokas mot ett konto som ökaar tillgången fram tills huset får en ny värdering då dessa medlen överförs dit.

Lägger enbart till lite information till fråga 3.
Det är flertalet banker idag som inte vill pantsätta bostädsrätter i bostadsrättsföreningen som har mindre än ett visst antal lägenheter. Det kan variera allt från 6-12 lägenheter som bankerna ställer som krav för att privatpersoner ska få pantsätta lägenheterna.

Det kan vara värt att kolla upp innan du eventuellt ombildar din hyresfastighet till bostadsrätter då dina potentiella köpare blir färre i och med att det ökar kraven på eget kapital.

Helt rätt!