Ska man äga en hyresfastighet (tex. med fem uthyrbara lägenheter) som privat person eller som företag/AB, och varför skall man välja så?
Vilka nyckeltal skall man kika på vid köp av fastighet. Enbart priset, läget, avkastningen per månad eller hur välskött/lite som behöver renoveras/underhållas - vilka är de viktigaste områdena att ha koll på?
Kan man vid köp av fastighet göra om fastigheten från hyresrätter till bostadsrätter och är det något du rekommenderar i så fall?
Det är oerhört komplexa frågor du kommer med. Här är några enkla svar.
1 Oftast är det bäst att lägga fastigheten i ett bolag, men inte alltid. Skall du på sikt bilda en bostadsrättsförening skall du inte äga fastigheten privat.
Finns stora renoveringsbehov på fastigheten är risken stor att fastigheten på papperet visar ett negativt Eget Kapital. Har du då ett aktiebolag så är bolaget likvidationspliktigt. Då känns ett privat ägande bättre. Innan köp, gå noga igenom detta med en revisor eller redovisningskonsult.
2 Allt du nämner skall du titta på. Det viktigaste av allt är annars kassaflödet. Fastigheten måste gå runt, och dessutom ge en hyfsad avkastning. Har du tur och träffar på en kompetent bankrådgivare så kan hen ge dig vägledning.
3 Marknaden varierar från ställe till ställe, och från läge till läge. Om 40 000 kr per kvadratmeter är billigt på en ort, så är det svindyrt och osäljbart på ett annat ställe. Många fastighetsmäklare är duktiga på bostadsrätter, i alla fall på större orter. Se om du kan ta hjälp av någon sådan.
Börja på banken, det hade jag gjort. Känner du att kompetensen inte finns så får du boka en tid på nästa bank.
negativt eget kapital blir det väl inte då man lägger renoveringsarbetet på ett konto som ökar tillgångarna på balansräkningen. Ett renoveringsarbete som ökar fastighetens värde bokas mot ett konto som ökaar tillgången fram tills huset får en ny värdering då dessa medlen överförs dit.
Lägger enbart till lite information till fråga 3.
Det är flertalet banker idag som inte vill pantsätta bostädsrätter i bostadsrättsföreningen som har mindre än ett visst antal lägenheter. Det kan variera allt från 6-12 lägenheter som bankerna ställer som krav för att privatpersoner ska få pantsätta lägenheterna.
Det kan vara värt att kolla upp innan du eventuellt ombildar din hyresfastighet till bostadsrätter då dina potentiella köpare blir färre i och med att det ökar kraven på eget kapital.
Säljer du en hyresfastighet privat betalar du reavinstskatt på 27 procent på vinsten.
Du kan istället bilda ett aktiebolag som sedan äger ett dotterbolag som i sin tur äger ett kommanditbolag dit du överför din fastighet. När du sedan säljer fastigheten så sker detta genom att du säljer aktierna i dotterbolaget. Försäljning av dotterbolagsaktier är skattefri.
För typ PEAB och Skanska är detta oerhört bra eftersom dessa bolag är tänkta att leva för evigt. Har du ett fåmansbolag som du har tänkt att likvidera så småningom uppstår då troligen en negativ skatteffekt.
Moderbolaget har ökat i värde, och det uppkommer en reavinst. Den bör då kunna hanteras så att skatten blir rimlig.
Dessutom, under de åren som gått har bolaget 22 procent mer att röra sig med, och det har förhoppningsvis uppkommit en ränta på räntaeffekt.
En skicklig resor får göra ett sådant upplägg och den yrkesgruppen är inte billig. Förväntar du dig en beskedlig reavinst typ 100 000 kr, så hade jag bara sålt privat rakt upp och ner, sluppit en massa besvär och tagit skattesmällen. Med lite större belopp så är bolagisering högintressant.
Några tankar (från en amatör) om du tänkt köra på hyresrätt:
I och med att vi har förhandlade hyror enligt bruksvärde så påverkar ju skicket hyresnivån. Om du vill komma igång snabbt och dessutom ha långsiktiga hyresgäster kan det således vara bra om skicket matchar den hyresintäkt du förväntar dig över lite tid. Att genomföra standardhöjande renoveringar kan möta motstånd och du kan inte säga upp en hyresgäst hur som helst mht besittningsskyddet.
Om du funderat på ett renoveringsobjekt och det inte är brådis att få igång ett stabilt kassaflöde bör du givetvis kunna hyra ut på rivningskontrakt och renovera lite allt eftersom. Rimligtvis får du då också betydligt mer att göra i rollen som fastighetsförvaltare, -skötare och -mäklare.
Lycka till! Jag är lite avis - hade själv gärna ägt en hyresfastighet
