Hej!
Har precis bytt bank då våra bundna bolån gått ut. Har nu möjlighet att binda våra lån på lite olika bindningstider.
Lånen är på ca 4,8 miljoner, värdering på huset 9+ miljoner.
Har idag 1,14% ränta på allt, kan binda till samma ränta (1,14%) på 2 år alternativ 0,99% på 1 år.
Mina egna tankar är att jag tror inflationen och med det räntorna är på väg upp så vill ta ett relativt snabbt beslut.
0,99 är lockande då den skillnaden ändå ger 600 kr i månaden mindre räntekostnad, samtidigt riskerar vi då en väsentligt högre ränta redan inom ett år. Så viss säkerhet är också viktigt för oss.
Behöver mer input och smarta tankar kring detta känner jag.
Att dela upp lånet på olika bindningstider är det i särklass bästa sättet att låsa in sig hos en aktör. Förhandlingsläget är obefintligt när en del av lånet löper ut medan löptiden på en annan del fortsätter. Det är nämligen inte tillåtet att byta långivare för halva lånet.
Att binda sin ränta kan nog närmar betraktas som att teckna en försäkring. Bolåneinstiutet gissar framtida räntenivå och lägger på en riskpremie för att försäkra sig mot att inte gå back på affären. I gengäld köper sig bolånetagaren stabilitet och får en säkerhet mot eventuella räntehöjning.
Man kan givetvis backtracka och i efterhand hitta tillfällen då det hade varit lukrativ att välja bunden ränta, men generellt är det billigast att låna utan bindning.
Tror du att du kommer erbjudas 1,29 % eller mer när du om ett år är i samma sits börjar väl bindningstiden på två år vara intressant.
Tänker att skillnaden om 0,15% gör att kostnaden blir samma för två år med 1,14% eller ett år med 0,99% och ytterligare ett med 1.29%. Förvisso med mer pengar ut under ”år1” om du binder på två år.
Du får inte till en treårig ränta på 1.14% då? Får att komplicera det hela ytterligare
Finns det ingen risk att ni ska flytta (dvs betala ränteskillnaden) så hade jag bundit 2 år. Ni slipper oroa er för räntehöjningar och kan lägga den mentala energin på något mer givande.
Med lån på 4.8 miljoner antar jag ändå att er ekonomi är god (förutsätter att banken inte lånar ut dessa summor till vem som helst). Därmed kanske dessa 600kr/månad varken hjälper eller stjälper ekonomin. Är det trygghet du/ni är ute efter så är 1.14% på två år inte alls en dålig ränta.
Detta är ju en fråga om hur trygg man vill känna sig inför framtiden. Vad som passar en bäst. Själv har jag precis gått in i bostadsmarknaden för första gången(är 28 år) med egensparad insats, har ju inte varit det lättaste att komma ikapp dessa stigande priser heller får man ju tillägga.
Men jag band mitt lån på 10 år(med avrådan från banken), dels som en försäkring då jag inte vet ifall jag vill jobba kvar på mitt rätt så bra betalda jobb i framtiden och dels lite som en hedge mot räntemarknaden. Jag tror ju att räntorna kommer gå upp iallafall över det jag band mitt lån på. Har räknat ut att räntorna behöver snitta 2,12 procent de kommande 10 åren för att jag åtminstånde ska gå jämnt ut under denna perioden.
Det som jag tycker är rätt intressant är att trots att jag band mitt lån på 10 år så gick jag ner i “hyra” gäntemot min hyra i min gamla hyresrätt.
Ville bara tillägga detta då det inte är alla som försöker vinst optimera (se mig).
Intressant perspektiv helt klart även om jag inte är en vinstoptimerare fullt ut heller.
Skulle personligen inte binda på 10 år då risken för händelser som gör att jag skulle få betala ränteskillnadsersättning är för hög.
Slutade till sist med att vi band på två år till 1,14% igår och det är vi nöjda med.
Ja det är ju som sagt från person till person. Enligt banken så skall ett säkerhetsbyte inte vara några problem och nu när jag är inne på bostadsmarknaden så kommer jag inte gå ut igen så jag kommer (högst troligen) inte behöva betala en ränteskillnadsersättning.
Kontantinsatsen du har lagt har ju en alternativkostnad i form av missad avkastning.
Om man räknar med en kalkylränta (avkastning) på 7% per år på din insats blir det ganska mycket pengar du får addera till din “hyra”. Kapital är inte gratis.
Jag tycker att det är ganska jämförbart med elpriset och att det finns en emotionell aspekt. Jag provpratar:
Så här har jag tänker med elpriset. Vi har ju rörligt och har tjänat på det de senaste 5 åren jämfört med bundet. När elpriset dock fördubblades nu i december så var det riktigt sugigt. Framförallt emotionell (även om ekonomiskt) för nu kände jag mig plötsligt som en loser men jag har aldrig känt mig som vinnare de tidigare åren.
Nu har jag emotionellt - ej rationellt - till och med funderat på att binda elpriset. Men nu är ju den dummaste perioden att göra det. Nu har jag emotionellt bestämt mig för att högt elpris, i alla fall i vinter, är en oförutsedd händelse och något som buffert används till. Sedan kan jag ta ett nytt beslut under våren.
Jag tror att samma tankar kan dyka upp kring bolån.
Javisst kan man känna att så är fallet och att det finns ett enormt värde i att äga sitt boende. Alltså något man är beredd att betala stora summor pengar för.
Men när man jämför pengar med pengar så bör man jämföra äpplen med äpplen. Så för att jämföra hyran vs “hyran” bör man ta med alternativkostnaden för kapitalet. Sen kan det vara en kostnad man gärna betalar, men det är ändå en kostnad (i jämförelse).
Det är svårt att uttala sig utan vetskap om generell ekonomi, etc. (Kan även missat något i tråden.)
Kan bara utgå från mig själv. Har ca 1,5 miljoner i lån och mycket sund ekonomi. Jag kommer avvakta så länge det går med att binda räntan. Tycker mer om att ha ena benet utanför bankkrav, etc. Inväntar och kollar om bankerna börjar konkurrera med varandra vid ett räntehöjningsscenario. De flertalet låneinstitut som dykt upp de senaste åren får mig att tro att det kan komma fler.
Mitt råd som amatör skulle därför vara att avvakta med bindningen. Skulle räntan mirakulöst stiga markant de kommande åren har jag tillräckligt för att kunna betala av en del direkt.
