Idioti att sälja bostad och använda avkastning på kapital för att betala hyresrätt?

Hej,

Jag och frun bor sedan tre år tillbaka i en BRF i en barnvänlig förort utanför Göteborg med våra tre barn. Dock känner vi både ett sug att flytta tillbaka till stan. Vi känner oss inte riktigt hemma i förorten utan längtar helt enkelt tillbaka till det som stan har att erbjuda. Frågan är då hur vi löser boendet.

Vi har fått möjlighet att hyra en mycket attraktiv hyresrätt, väldigt centralt belägen, med gott om rum till hela familjen. Den är större och mer modern än vårt nuvarande boende. Vi skulle aldrig kunna ha råd att köpa en motsvarande lägenhet. Självklart är hyran hög. 21.000 kostar den.

Idag betalar vi cirka 17.000 för vår BRF, inklusive värme, ränta på lån och avgift. Av det är 2000 amortering.

Om vi säljer BRF får vi loss ett kapital på cirka 1,5 miljoner. Jag har en tanke att placera 1 miljon i ett lågriskspar som kan generera 5 kanske till och med 6 procent vinst per år. På ett ISK-konto skulle det bli cirka 4000 kr efter skatt, alltså lika mycket som skillnaden i boendekostnad blir. Det skulle vi sedan kunna använda för att få ner boendekostnaden till en liknande nivå som vi har idag. De resterande 500 000 skulle placeras i högre risk, mer långsiktigt. Buffertspar finns redan idag och påverkas inte av detta.

På ett par års sikt, kanske tre-fyra år, tänker jag att vi minskar användandet av ränteinkomsterna för att betala del av hyran. Det är mest nu i början där min frus lön är lägre än normalt, men det kommer ändra sig längre fram. Det ska dock sägas att vi hade haft råd att betala hyran på 21000 helt utan ränteinkomsterna om det kniper, men med detta upplägg blir det lite mer pengar att röra sig med varje månad.

Frånsett att flytta i motsatt riktning som de flesta andra familjer – alltså till stan istället för ifrån, vilket somliga säkert tycker är tokigt – hur ser ni på min finansieringsplan? Är den helt uppåt väggarna?

3 gillningar

Du bör tänka realt eftersom hyran kommer öka med tiden, alltså med inflation. Lägg på 2% på den avkastning du behöver få ut.

Som tur är finns det folk som redan gjort uträkningarna åt dig. Enligt 4%-regeln så bör en 60/40-portfölj räcka i 30 år om du börjar att ta ut 4% första året, och sedan varje år räknar upp summan du tar ut med inflationen. 4%-regeln tar alltså hänsyn till inflationen.

Den så kallade “perpetual withdrawal rate” där pengarna förväntas räcka för evigt är snarare nere på 2%, också inklusive inflation.

Vad tänker du för lågriskspar för 5-6 % avkastning?

1 gillning

Antar det är efter skatt?

Antar Era barn stöder en flytt? Tror det är viktigt de också är med?

I övrigt är det ju ingen konstig frågeställning, ni har 1.5m som kan investeras och om de investeras rätt ger en bra avkastning

I er situation skulle jag försöka tänka större.
Antingen vill jag bo helt ok och billigare år för år i brf eller hus där första månaden är dyrast och den sista är billigast.
Eller så är läget viktigast och det är bättre att bo i hyres för er där första månaden är billigast och den sista dyrast.
Jag skulle vara glad över att det inte finns någon stor nersida i någon av dom. Härligt att ha ilandsproblem helt enkelt :slight_smile:

Hmm alla är vi olika.
Att flytta in till stan med 3 barn och betala 21.000 i hyra skulle känts som att stiga in i “dantes inferno” i min värld. Ekonomisk mardröm om man inte har väldigt höga och säkra inkomster där optimering är oviktig.

Stor del av det ni betalar för att bo i er BRF är en investering. Hela amorteringen och även hela räntan i praktiken om det man betalar efter avdrag framöver blir härad 2%. Då värdet på er BRF kommer rimligen stiga
Kan man se hela värdet på den som en placering. Skatten är dessutom bara 22% när den säljs på vinsten i framtiden.

Vi har bott i hus sedan 80-talet och i huvudsak har det allra mesta vi betalat för det varit en investering och huset är nu värt nära 10 ggr mer än vi betalade en gång i tiden
Värdeökningen har varit 4% realt årligen. Den tiden återupprepar sig nog inte.
MEN hus eller BRF i bra lägen som är luftigt och bra placerade är en ändlig resurs och kommer nog stiga även framöver med kanske 1 % över reallöneutvecklingnen och kanske 2% över inflationen.
Hyrorna kommer säker stiga på motsvarande sätt i bra lägen dvs säg 2% över inflationen dom också. Snitt inflation har senaste hundra åren varit ca 3% per år.
Inte kul att drabbas av kanske 5% bruttohöjningar av hyra varje år.
(Vår hyra sist vi hyrde var 1250/månad på 80-talet för en 3:a inkl p-plats. Där är nog hyran 8500 Sek numera. Det ger ca +5% varje år i snitt…)

I ett hus speciellt blir det mindre och mindre månadsutgifter med åren. Räntorna minskar realt varje år. pga att Inflationen hjälper till. Och vår el-förbrukning är i dag hälften mot när vi var 4 personer i huset.
Bilförsäkringen kostar hälften! när man kan parkera i eget garage mm.

spännande att det finns barnfamiljer vill flytta IN till stan. Ingen kan nog säga om det är rätt eller fel. Det många glömmer med att äga sin bostad istället för att hyra är att man står ju för ytskiktet och annat roligt när man är medlem i en BRF. 21K i hyra är ju mycket pengar, men om det är samtidigt det ni vill så är det bara flytta. Ni kan ju alltid säga upp hyresrätten och flytta till en annat bostad om du vill det.

3 gillningar

Jag tycker det låter klokt.

Att skapa en pengamaskin som betalar för ens livsförbättringar är precis det jag gör och rekommenderar andra att göra.

Sen skulle jag säga att prisskillnaden inte är så stor som din beräkning säger. Som ägare av Brf är du ansvarig för underhåll av insidan. Dvs byte av vitvaror när de går sönder, renovering av kök och badrum, omtapetseringar, osv. Underhåll är en dold kostnad många bostadsägare ignorerar. Slå ut den per månad och lägg till på brfens kostnad för att få en mer korrekt kalkyl.

Skulle vara intressant att se hur kalkylen på en liknande BRF ser ut och den faktiska kalkylen?

Menar du att ni inte har råd som att det faktiskt är dyrare eller att ni inte har ”råd” pga ett tvångssparande genom amortering?

Kan man bo med en kraftigt subventionerad hyra är det såklart kanon men spontant låter det snarare som en marknadshyra och då är min personliga åsikt att om man är osäker på bostaden etc och kanske enbart ska bo en kortare tid är det ju utmärkt men tänker man att det här är en bostad man ska bo i minst 10 år i skulle jag satsat på en BRF

Men som sagt kalkyl kalkyl, skicka länk till en BRF du menar är likvärdig

5-6% kanske var lite högt räknat. Men säg att vi sparar 600 000 i på ett sparkonto med strax över 4% ränta och resterande 400 000 i en lågriskfond. Då borde vi landa närmare 5% utan att riska särskilt mycket.

Ja, det stämmer.

Det är lite dessa tankar jag går i, alltså ifall man kommer ångra beslutet längre fram då sista månaden blir dyrast i en hyresrätt. Går det 10 år är det inte alls säkert man kan hoppa in i bostadracet igen då hus- och brfpriser eventuellt har ökat mer än mitt kapital, som ju förutom att bara växa till sig ska användas en del av avkastningen till att betala hyran.

Tack för utförlig förklaring av dina tankar. Och jag är med dig, att bo som du gör är troligtvis det mest ekonomiska på lång sikt. För vår del har vi dock inte råd med ett hus just nu. I Göteborg i de områden vi letar skulle jag säga att man behöver betala minst 6 miljoner för ett hus just nu. Det skulle betyda ett lån på 4,5 miljoner vilket banken inte ger oss. Skulle dessutom kännas obehagligt att ha ett såpass stort lån. Vi skulle givetvis kunnat flytta längre från Göteborg men då behövs två bilar (ökade kostnader) och längre restider (minskad livskvalitet).

Men flytt till (dyr) hyresrätt i stan har ju sina problem. Framförallt är jag lite osäker på om det är ett jävligt knasigt ekonomiskt beslut på sikt, säg 10 år.

Bra poäng. Har faktiskt köpt både ny tvättmaskin och torktumlare i år för +10k som inte är med i min kalkyl.

Bor du i hyresrätt idag eller?

Skulle gissa att en motsvarande BRF som hyresrätten vi tittar på skulle kostat 8-10 miljoner. Fantastisummor som vi inte är i närheten av att varken kunna eller vilja låna upp till.

Men jag håller med dig i att det hade varit vettigare att köpa den som BRF, om det hade gått.

Blir lite fel att tänka ränta i dagsläget som inkomst 4 % idag skulle efter skatteavdrag vara 2.8% vilket i princip är vad inflationen är = du kommer gå ± noll på dessa pengar. Räntan sjunker dessutom nu så då kommer du tjäna ännu mindre på det alternativt gå minus.

Nej, men jag gjorde fram tills i våras. Har köpt hus nu. Så har haft och kommer ha mycket mer underhållskostnader nu. Svårt att veta de exakta summorna i förväg. Men det är ändå med i kalkylen att det kommer kosta.

Fördelen är ju att man väljer själv vad man byter till.

Att lämna spenaten och flytta tillbaka till stan är jag helt med på. Har gjort det själv, och vilken enorm förbättring i livspusslet det var!

Väldigt tveksam till dyr hyresrätt dock. Att varje månad ösa ut pengar som man aldrig får tillbaka.

Jag skulle fullfölja flytten, men kompromissa lite med bostaden. Finns andra bra lägen i stan? Hur stort måste det vara? I en brf betalar ni ju tillbaka till er själva.

1 gillning

Jag har också en plan om att i framtiden sälja befintlig bostad och använda frigjort kapital för att bitvis finansiera hyran för en hyresrätt (med hjälp av 4%-tumregeln).

I valet mellan olika bostadsformer tycker jag denna guide är bra:

De absolut viktigaste frågorna tycker jag är.

-hur mycket hellre vill ni bo i lägenheten i stan?

-hur mycket mer kostar den per månad? Och om den är betydligt dyrare, kan ni bära kostnaden?

Att spekulera kring boendeformers framtida värdeutveckling blir väldigt osäkert så jag skulle föreslå att ni helt bortser från den aspekten. Om värdet på bostäder kommer stiga med 100 % eller sjunka med 20 % de närmaste 20 åren är omöjligt att veta.